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Kündigung eines Verwalters

Die Kündigung des bisherigen Verwalters ist – so wie die Bestellung eines neuen Verwalters – nur durch die Eigentümergemeinschaft möglich. Sie setzt immer einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss der Wohnungs­eigentümer voraus. Die Mehrheit ist nicht nach Köpfen, sondern nach Liegenschaftsanteilen zu berechnen. Dem Beschluss muss ein gültiges Willensbildungsverfahren zugrunde liegen. Allen Stimmberechtigten muss Gelegenheit zur Stellungnahme ein­geräumt worden sein. Die Bestellung eines neuen Verwalters setzt freilich stets auch dessen Zustimmung voraus.

Mehrheitsbeschluss genügt

Die Entscheidung über eine Kündigung muss dem bisherigen Verwalter zur Kenntnis gebracht werden, damit sie ihm gegenüber wirksam wird. Dazu genügt die Übermittlung des Mehrheitsbeschlusses durch einen der Wohnungseigentümer. Es muss nicht ­eigens noch ein Kündigungsschreiben von der Mehrheit der Wohnungseigentümer ­unterzeichnet werden.

Außerordentliche Kündigung: gilt sofort

Zu unterscheiden ist zwischen der ordent­lichen und der außerordentlichen Kündigung des Verwaltungsvertrages. Für die ordent­liche Kündigung ist kein Kündigungsgrund erforderlich, es sind aber Fristen und Termine einzuhalten. Die außerordentliche Kündigung kann mit sofortiger Wirkung erfolgen, ist aber nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes rechtmäßig.

Ordentliche Kündigung

Damit unterjährige Abrechnungen und ­sonstige Schwierigkeiten bei der Übergabe der Verwaltung möglichst vermieden werden, hat eine ordentliche Kündigung des Ver­waltungsvertrages immer zum Ende ­einer Abrechnungsperiode zu erfolgen (= Kündigungstermin). Im Regelfall ist die Abrechnungsperiode ident mit dem jeweiligen Kalender­jahr. Kündigungstermin ist somit für gewöhnlich ein 31. Dezember.

Beim unbefristeten Verwaltungsvertrag kann zum Ende jeder Abrechnungsperiode gekündigt werden. Beim befristeten Verwaltungsvertrag hingegen kann die Kündigung frühestens nach Ablauf von drei Jahren der Vertragsdauer zum Ende der darauf folgenden Abrechnungsperiode erfolgen. Im Regel­fall also frühestens zum 31.12. des vierten Jahres. Andernfalls enden befristete Verwaltungsverträge mit Ablauf der vereinbarten Dauer, ohne dass es einer Aufkündigung ­bedarf.

Drei Monate Kündigungsfrist

Für die Kündigung von unbefristeten wie auch von befristeten Verwaltungsver­trägen muss stets eine Kündigungsfrist von drei Monaten eingehalten werden. Maßgeblich für die Rechtzeitigkeit einer Kündigung ist deren Einlagen beim Verwalter. Eine fristwidrige (verspätete) Kündigung gilt grundsätzlich als für den nächstmöglichen Termin ausgesprochen, sofern der Verwalter die frü­here Beendigung des Vertragsverhält­nisses nicht akzeptiert.

Außerordentliche Kündigung

Sowohl ein befristeter als auch ein unbe­fristeter Verwaltungsvertrag kann von der Eigentümergemeinschaft bei Vorliegen eines wichtigen Grundes mit sofortiger Wirkung beendet werden. Voraussetzung für eine außer­ordentliche Kündigung ist immer, dass der Eigentümergemeinschaft die Fortsetzung des Verwaltungsvertrages bis zur regulären Beendigungsmöglichkeit (ordentliche Kündigung bzw. Befristungsablauf) nicht zumutbar ist. Etwa, weil – wie bei der Abberufung des Verwalters durch das Gericht – ein grober Pflichtverstoß des Verwalters vorliegt. Der wichtige Grund für eine außerordentliche Kündigung kann aber zum Beispiel auch darin bestehen, dass der Verwalter wegen einer Erkrankung für längere Zeit nicht in der Lage sein wird, die geschuldete Leistung zu erbringen.

Unterlagen und Guthaben herausgeben

Der gültig erklärte Wille der Eigentümer­gemeinschaft auf sofortige Beendigung des Vertragsverhältnisses ist vom Verwalter zu akzeptieren. Selbst wenn strittig ist, ob die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung tatsächlich vorliegen, hat der ­gekündigte Verwalter kein Recht auf eine weitere Ausübung seiner Tätigkeit. Beharrt die Eigentümergemeinschaft auf der Beendigung des Vertragverhältnisses, muss der Verwalter Unterlagen und Guthaben jedenfalls an den neuen Verwalter herausgeben. Ruft der gekündigte Verwalter jedoch das Gericht an und stellt sich im Verfahren heraus, dass die außerordentliche Kündigung rechtswidrig (weil ohne wichtigem Grund) erfolgte, so ist (auch) dem gekündigten Verwalter ein Honorar bis zu jenem Zeitpunkt zu bezahlen, zu welchem das Vertragsverhältnis regulär hätte beendet werden können.

Kein Stimmrecht bei Naheverhältnis

Zur Kündigung des bisherigen Verwalters und zur Bestellung eines neuen Verwalters sollten zwei getrennte Beschlüsse erfolgen. Zu beachten ist nämlich, dass ein Wohnungs­eigentümer der Anlage vom Stimmrecht ausgeschlossen ist, wenn über ein Rechtsgeschäft mit ihm selbst oder mit einer Person in einem familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zu ihm abgestimmt wird. Für die Ver­walterkündigung könnte sich demnach eine andere numerische Anteilsmehrheit ergeben als für die Bestellung des neuen Verwalters. Ist zum Beispiel bisher ein Wohnungseigentümer der Anlage mit der Verwaltung betraut, kommt diesem Wohnungseigentümer zur ­Frage der Kündigung kein Stimmrecht zu (es sei denn, der bisherige Verwalter ist gleichzeitig auch eine gemeinnützige Bauvereinigung).

Soll hingegen beispielsweise der Bruder eines Wohnungseigentümers der Anlage zum ­neuen ­Verwalter bestellt werden, ist jener Wohnungseigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen. Ungeachtet eines Stimmrechtsausschlusses muss ein betroffener Wohnungs­eigentümer übrigens dennoch von der geplanten Beschlussfassung verständigt werden und es ist ihm Gelegenheit zur Äußerung zu geben.

Stimmrecht bei Fruchtgenuss

Der Frucht­­genuss ist das vom Wohnungseigen­tümer einer anderen Person (dem Frucht­nießer) eingeräumte Recht, eine Eigentumswohnung zu nutzen oder auch zu vermieten. Der Frucht­nießer gilt als „wirtschaftlicher Eigentümer“ des Objektes. Das Fruchtgenussrecht reicht weiter als das mit ihm verwandte „Wohnrecht“, das nur zum persön­lichen Gebrauch des Objektes berechtigt. Ein typischer Anwendungsfall für die Einräumung eines Frucht­genussrechtes wäre, wenn Eltern ihre Eigentumswohnung schon zu Lebzeiten ihrem Kind schenken, sich aber weiterhin die umfassende Nutzung vorbehalten. Ist im Grundbuch hinsichtlich einer Eigentumswohnung ein Fruchtgenussrecht eingetragen, kommt bei der Bestellung oder Kündigung eines Verwalters das Stimmrecht anstelle des betroffenen ­Wohnungseigentümers dem Fruchtnießer zu.

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