Mietrechtsreform: Kosmetik bis zur nächsten Novelle - Kein großer Wurf

20.4.2007

Geld + Recht Recht

Nach langem Tauziehen gelten nun neue Bestimmungen für Mieter.

Mietrecht (MRG) wieder novelliert

Vor einigen Monaten wurde das ohnehin schon höchst komplizierte österreichische Mietrecht (MRG) wieder einmal novelliert. Hier finden Sie zusammengefasst die wichtigsten Änderungen. Mit einem inzwischen heftig diskutierten Urteil des Obersten Gerichtshofs (OGH) in Sachen Mietrecht haben diese Neuerungen übrigens nichts zu tun. Beim Spruch der obersten Richter im Februar 2007 ging es nämlich nur um bestimmte Klauseln in Mietverträgen. Sie wurden als ungültig aufgehoben, weil sie zu ungenau formuliert waren. Von einer „Revolution des Mietrechts“, wie in manchen Zeitungen hoffnungsfroh zu lesen war, kann daher überhaupt keine Rede sein.

Aufgestockt, zugebaut

Schlechte Nachrichten für neue Mieter: Künftig werden auch für Mietobjekte, die durch Aufstockungen und (horizontale) Zubauten geschaffen wurden, nur mehr die Kündigungs- und die Befristungsbestimmungen des MRG gelten. Damit entstehen durch die Novellierung noch mehr „Mischhäuser“, in denen Mieter, für die das MRG zur Gänze und solche, für die es nur in einigen Teilbereichen gilt, Tür an Tür wohnen. Bei den Hausabrechnungen, z.B. Betriebskosten, ergeben sich damit Probleme, weil die neu geschaffenen Objekte nicht mehr den Verrechnungsvorschriften des MRG unterliegen. Da auch die übrigen MRG-Regeln hier nicht gelten (z.B. Erhaltungspflichten), müssen Sie sich vertraglich gut absichern, damit Sie als neuer Mieter nicht übervorteilt werden.

Wohnen im Alter

Tatsache ist, dass die Menschen immer älter werden und ihren Lebensabend nach Möglichkeit in den eigenen vier Wänden verbringen möchten. Seit Kurzem gibt es dafür Seniorenwohnungen. Darunter versteht man Wohnungen, die altengerecht ausgestattet und barrierefrei zugänglich sind. Der Mieter muss bei Vertragsabschluss das 60. Lebensjahr bereits vollendet haben und der Vermieter eine Grundversorgung mit sozialen Diensten gewährleisten können. Bei derartigen Mietverhältnissen entfällt für Verwandte in absteigender Linie (Kinder, Enkelkinder) das Recht zum Eintritt in den Mietvertrag.

Diese Sonderregelung klingt ungewöhnlich. Sie ist aber vor dem Hintergrund des höheren finanziellen Aufwandes zur Schaffung altengerechter Wohnungen, was oftmals auch mit öffentlichen Mitteln gefördert wird, gerechtfertigt. Da noch keine Erfahrungen aus der Praxis vorliegen, bleibt abzuwarten, wie die Vermieter reagieren. Gut möglich, dass einige versuchen werden, diese Neuregelung für eine Einschränkung von zustehenden Mieterrechten auszunützen.

Bleirohre, alte Stromleitungen

Die Erhaltungspflicht des Vermieters wurde ausgedehnt. Allerdings lediglich für Wohnungen, bei denen das Mietrecht zur Gänze gilt (Vollanwendungsbereich des MRG). Dazu gehören, salopp formuliert, alle Altbauwohnungen. Nur hier hat der Vermieter die Verpflichtung, Maßnahmen zu setzen, wenn erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner drohen. Dazu gehört die Beseitigung von Bleiwasserleitungen und gefährlichen elektrischen Anlagen bzw. Baustoffen (Asbest).

Erhaltungspflicht light

Die Erhaltungspflicht des Vermieters endet allerdings dort, wo die Gesundheitsgefährdung durch andere, den Bewohnern des Hauses zumutbare Maßnahmen abgewendet werden kann. Lässt sich also die Bleibelastung des Trinkwassers senken, wenn das Wasser kurze Zeit rinnt, bleiben die alten Rohre weiterhin im Gemäuer.

Ersatz für Investitionen

Frohe Botschaft für Mieter: Der Anspruch auf Investitionskostenersatz (§ 10 MRG) wird mieterfreundlicher gestaltet. Gibt eine mitgemietete Heiztherme oder ein Warmwasserboiler während des Mietverhältnisses den Geist auf und zahlt der Mieter die Reparatur oder den Austausch, so zählen diese Kosten ab sofort zu den ersatzfähigen Investitionen. Das klingt zwar gut, wirft aber auch Fragen auf. Zum Beispiel jene, ob der Mieter den Vermieter informieren muss, bevor er die Therme austauschen lässt (Anzeigepflicht).

Mieter muss Mängel melden

Weist eine Wohnung Mängel auf, die sich auf die Mietzinshöhe auswirken können, muss der Mieter künftig Alarm schlagen, anstatt einfach weniger Miete zu zahlen als vereinbart. Ist etwas in der Wohnung unbrauchbar, hat der Mieter das seinem Vermieter zu melden. Der Vermieter kann nun, um eine drohende Herabsetzung des Mietzinses zu verhindern, die bekannt gegebenen Mängel binnen angemessener Frist (drei Monate) beheben. Er erhält damit sozusagen eine zweite Chance, den Mietgegenstand auch nach Mietbeginn in den vertraglich vereinbarten Zustand zu versetzen.

Befristete Miete jetzt mit Verlängerung

Nach bisheriger Rechtslage wurde aus einem (zulässig) befristeten Mietverhältnis ein unbefristetes, wenn der Vermieter bei Vertragsablauf nicht reagierte (keine Aufforderung zur Räumung etc). Nun erfolgt anstelle der Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis eine einmalige Verlängerung um drei Jahre. Lediglich wenn mit Ablauf dieses Zeitraumes abermals keine schriftliche Verlängerung erfolgt oder der Vermieter den Mieter nicht zur Räumung auffordert, kommt es zu einer Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis.

Ausziehen: Brief genügt

Will der Mieter ausziehen, muss er seine Wohnung inzwischen nicht mehr gerichtlich kündigen. Es genügt ein Brief an den Vermieter (aus Beweisgründen noch immer am besten eingeschrieben). Damit ist eine Kündigung zwar einfacher geworden, muss aber noch immer rechtzeitig, das heißt unter Einhaltung der vertraglichen bzw. gesetzlichen Kündigungsfrist, beim Kündigungsgegner einlangen.

Wird die Frist für den gewünschten Kündigungstermin nicht eingehalten, wird eine Kündigung erst zum nächsten Termin wirksam. Welche Auswirkungen ein solcherart verschobener Kündigungstermin auf ein Räumungsverfahren hat, ist derzeit noch völlig unklar.