Baumängel - Auf die Finger geschaut

19.9.2002

Geld + Recht Recht Gewährleistung Schadenersatz Rechtsschutzversicherung Insolvenz Bauen + Energie Bauen

Manchmal können auch die besten Vorkehrungen nicht verhindern, dass ein Bauvorhaben vor Gericht landet. Doch dort sollte man nicht mit leeren Händen stehen.

Die häufigsten Gründe, warum bei einem Bauvorhaben etwas schief läuft, sind an einer Hand abgezählt: Da steht die ganze Familie auf der Straße, weil die eigenen vier Wände nicht rechtzeitig fertig werden. Die Baufirma macht Pleite, und der Häuslbauer bleibt mit einem Rohbau und einem Berg von Schulden zurück. Die vereinbarten Kosten werden so krass überschritten, dass der Traum vom Eigenheim wie eine Seifenblase platzt. Der Innenverputz fällt von den Wänden, doch der Maurer weigert sich, die Mängel anzuerkennen und klagt die Auftraggeberin; das Gerichtsverfahren zieht sich in die Länge, und die Kosten drohen zu explodieren. Und zu guter Letzt sei noch ein Fall erwähnt, der durch den Trend zum Fertigteilhaus immer häufiger passiert: Der Keller wird nicht vom Hausverkäufer selbst errichtet, sondern von einer Baufirma. Die Zusammenarbeit zwischen den beiden Firmen klappt nicht, und der Konflikt wird auf dem Rücken des Kunden ausgetragen.

Detaillierte Planung – reibungsloser Ablauf

Wichtigster Punkt für jedes Bauvorhaben ist die Planung: Je früher und detaillierter Sie die Sache angehen, desto besser. Fangen Sie rechtzeitig an, einen Ablauf- oder Bauzeitenplan zu entwerfen, denn es gibt genügend zu tun: Da sind Behördenwege zu erledigen, Baumeister, Architekt und Handwerker zu suchen, die Finanzierung zu überdenken und in die Wege zu leiten, die Entsorgung von Abfall zu planen, die Strom- und Wasserversorgung der Baustelle und eine Stellfläche für Baumaterial und Schutt nicht zu vergessen.

Kostenvoranschläge

Holen Sie zeitgerecht mehrere Kostenvoranschläge für alle notwendigen Arbeiten ein. Dieser Schritt hat große Bedeutung für den weiteren Bauverlauf: Fassen Sie Ihre Anfragen so detailliert wie möglich ab, und achten Sie darauf, dass alle Arbeiten vollständig erfasst sind. Sonst kommt es im Nachhinein zu unliebsamen Überraschungen bei den Kosten. Die Anfragen an die einzelnen Firmen sollten schriftlich erfolgen und in dieser Form zurückgeschickt werden. Verlangen Sie verbindliche Kostenvoranschläge (siehe dazu: Weitere Artikel - "Kostenvoranschläge").

Für die Suche nach dem richtigen Baumeister oder Handwerksbetrieb sollten Sie ausreichend Zeit und Mühe investieren. Beauftragen Sie keinesfalls den Erstbesten, ohne genaue Vergleiche angestellt zu haben. Und bedenken Sie: Billigstbieter können Pleitekandidaten sein. Es sind schon Bauvorhaben geplatzt, weil ein Installateur, Elektriker, Maler oder Tischler im Bekanntenkreis nur gelobt wurde, den folgenden Auftrag aber hat der Betreffende in den Sand gesetzt. Lassen Sie sich vom Baumeister oder Fliesenleger frühere Kunden nennen. Unterhalten Sie sich mit diesen persönlich, und schauen Sie sich die Qualität der Arbeit an Ort und Stelle an. Erkundigen Sie sich darüber hinaus, ob auch die Termine und die Kosten eingehalten wurden.

Auskünfte über Dritte einholen

Die steigende Zahl von Betrieben, die zahlungsunfähig werden, stellt gerade beim Bauen ein Risiko dar. Wenn die Baufirma in Konkurs geht, gehen Vorauszahlungen verloren, ohne dass sie das Bauvorhaben zu Ende führt. Es gibt auch Unternehmer, die wiederholt Konkurs machen. Zahlen Sie nach Möglichkeit nichts im Voraus. Bei großen Bauaufträgen sollten Sie zusätzlich die Bonität (Zahlungsfähigkeit) überprüfen, allerdings kostet das bei Kreditschutzverbänden etwas (siehe dazu: „Auskünfte über ein Unternehmen einholen“).

Wenn ein Unternehmen zahlungsunfähig wird, streben die Gläubiger ein gerichtliches Insolvenzverfahren an. Stellen Sie beim leisesten Verdacht auf ein solches Verfahren die Zahlungen an das betreffende Unternehmen ein. Vorsicht: Sie haben aber im Konkursfall nicht das Recht, aus dem Vertrag auszusteigen. Sie wickeln Ihr Bauvorhaben mit dem Masseverwalter als Vertragspartner ab. Wenden Sie sich in diesem Fall unbedingt an eine Rechtsberatung, oder beauftragen Sie einen Anwalt.

Bautagebuch

Unstimmigkeiten kann es auch bei noch so kleinen Bauvorhaben geben. Deshalb ist es wichtig, stets Beweismittel zu sammeln, um im Ernstfall nicht mit leeren Händen dazustehen. In der Hektik des Baugeschehens wird der Papierkram leicht zur Last, doch der Aufwand beträgt täglich nur ein paar Minuten. Nachlässigkeit kann sich vor Gericht rächen. Korrespondenz, Bautagebuch, Fotos oder Videos sind einfache und billige Beweismittel, die Sie während der ganzen Bauzeit nebenher anfertigen können. Und ein Foto ist oft die einzige Möglichkeit, den ursprünglichen Zustand des Grundstücks oder des Gebäudes vor dem Umbau zu zeigen.

Im Bautagebuch sollte jeder, auch der kleinste Vorgang auf der Baustelle vermerkt werden: Egal, ob der Estrich einwandfrei oder mangelhaft ausgefallen ist, notieren Sie dies, und lassen Sie es die ausführende Firma unterzeichnen. Wenn die Firma zu spät angerückt ist oder mit weniger Personal als abgemacht, sollte dies genauestens aufgezeichnet werden. Mündliche Vereinbarungen und Zusatzaufträge ebenfalls. Versäumt man einmal die briefliche Korrespondenz, so steht die Sache wenigstens im Bautagebuch. Greifen Sie aber bei allem, was nicht nach Ihrem Wunsch ausfällt, zusätzlich zur Feder, und teilen Sie dies dem ausführenden Unternehmen auch „offiziell“ mit (am besten eingeschrieben). Im Übrigen kann auch die Baufirma ein Bautagebuch führen.

Unser Tipp: Unterschreiben Sie nichts, ohne es geprüft zu haben.

"Kontrollgang mit Maßband"

Das neue Haus, der Zu- oder Umbau ist nun fertig, und Sie übernehmen das Werk mit allen Risiken. Sie müssen nun darauf achten, dass Sie alles entdecken, was nicht sachgerecht ausgeführt wurde. Ein kaputtes Waschbecken fällt wohl gleich ins Auge, dies trifft aber nicht gleichermaßen auf verdecktere Fehler zu: Bewaffnen Sie sich daher für diesen wichtigen Kontrollgang mit Maßband, Wasserwaage, Bauplan und Taschenlampe, um jeder Ungereimtheit auf die Schliche zu kommen. Sichtbare Mängel sollten sofort – natürlich mittels Einschreiben – dem betreffenden Unternehmen gemeldet werden. Als nützlich kann es sich erweisen, Fotos von den beanstandeten Stellen anzufertigen.

Mängel, die sich erst später zeigen, zum Beispiel ein undichtes Dach nach dem ersten starken Regen, können Sie selbstverständlich auch noch nach der Übernahmebegehung der betroffenen Firma schriftlich melden.

Unser Tipp: Auch bei der Übernahme von Miet- oder Eigentumswohnungen oder einem Fertigteilhaus empfiehlt sich ein solcher „Rundgang mit Maßband“.

"Baustelleninspektionen"

Für von Ihnen entdeckte Mängel können Sie wahlweise Austausch oder Reparatur fordern (siehe dazu: Weitere Artikel - "Baumängel"). Entscheiden Sie sich für eine Reparatur, sollten Sie dem Unternehmen gleichzeitig eine Ersatzvornahme androhen, falls es nicht fristgerecht anrückt. Sie können in dieser Zeit die Bezahlung des Werklohnes aussetzen. Reagiert das Unternehmen nicht rechtzeitig auf Ihr Schreiben, können Sie eine andere Firma damit beauftragen, den Schaden zu beheben. Sie dürfen aber von dem noch ausstehenden Werklohn nur mehr das so genannte „Deckungskapital“ behalten, das ist jener Betrag, der für die Reparatur notwendig ist. In einem solchen Fall sollten Sie unbedingt Beratung einholen.

Unser Tipp: Es empfiehlt sich, nicht erst bei der Übergabe nach dem Rechten zu sehen. Regelmäßige „Baustelleninspektionen“ können Fehler wesentlich früher offenbaren. Werden diese nicht gleich behoben, entsteht für den Unternehmer Leistungsverzug. Und Sie können sich ausnahmsweise zurücklehnen, denn Sie brauchen das Werk so lange nicht zu übernehmen, bis es vollständig in Ordnung ist.

Haftrücklass

Sie sollten nach dem Leitsatz „Zuerst die Arbeit, dann das Geld“ vorgehen. Und auch solange die Heizung nicht geht, das Dach undicht ist oder die Wasserleitung tropft, brauchen Sie dem Unternehmen nicht den gesamten Betrag auf den Tisch zu legen. Wenn das Werk nicht rechtzeitig fertig wird, berechtigt Sie das, Mittel zurückzuhalten. Mit noch ausstehender Bezahlung verfügen Sie über ein starkes Druckmittel. Allerdings gilt dieses Recht nicht für ganz geringfügige Mängel. Wenn Sie eine andere Firma damit beauftragen, den Fehler zu beheben, dürfen Sie sich nur jenen Betrag einbehalten, der für die Reparatur notwendig ist.

Unser Tipp: Bei großen Bauvorhaben und/oder wo es um hohe Beträge geht, gibt es zur Absicherung die Möglichkeit, einen Haftrücklass zu vereinbaren. Das bedeutet, dass Sie sich zum Beispiel drei Prozent von den Gesamtkosten für drei Jahre (die Gewährleistungszeit) zurückbehalten. Tauchen Mängel auf, steht Ihnen zumindest diese Summe zur Verfügung. Der Haftrücklass kann zwischen drei und fünf Prozent der Rechnungssumme liegen.

Vorsicht bei Bankgarantien

Besondere Vorsicht ist bei Bankgarantien anzuraten, die von vielen Baufirmen verlangt werden. Eine Bank übernimmt die Auftragssumme von Ihnen und zahlt sie dem Unternehmen – meist auf Raten – aus, allerdings mit einem Schönheitsfehler: auf Abruf der Firma. Patzt die Baufirma, bekommt sie trotzdem ihr Geld von der Bank, und Sie können wenig dagegen tun. Ein Ausweg wäre, vertraglich eine Kontrollinstanz zu vereinbaren, die den Baufortschritt begutachtet (zum Beispiel ein Sachverständiger). Doch zwei grundsätzliche Nachteile bleiben bestehen: Sie müssen auf das Druckmittel ausstehender Bezahlung verzichten. Und wenn das Unternehmen Pleite macht, ist Ihr Geld weg.

Bevor Sie einen großen Auftrag an ein Unternehmen vergeben, sollten Sie Erkundigungen einholen.

Kreditschutzverbände. Sie erfahren gegen einen Betrag zwischen 35 und 100 Euro, ob der Betreffende zahlungsfähig ist. Zusätzlich weiß man dort vielleicht schon, dass es bei einer Firma kracht. Preis und Qualität der Auskunft variieren bei den einzelnen Anbietern. Eine Auflistung ohne Anspruch auf Vollständigkeit: Alpenländischer Kreditorenverband (01/586 17 71), Creditreform (01/218 62 20-0), Informa (05522/747 27), Dun & Bradstreet (01/588 61-0), INKO (0732/75 70 70-0), Kärntner Wirtschaftsdienst (0463/51 24 24-0), Kreditschutzverband von 1870 (01/488 77-0).

Wirtschaftskammer. Information ganz anderer Art kann ein Anruf bei jener Wirtschaftskammer bringen, wo die Firma ihren Standort hat. Sie kann Auskünfte über Adresse, Geschäftsfeld oder Angelegenheiten zum Gewerbeschein geben.

Konsumentenberatungen. Fragen Sie auch bei den diversen Konsumentenberatungen (auch Arbeiterkammern) nach, denn auch dort kennt man „schwarze Schafe“.

Insolvenzdatei. Ob gegen eine Firma ein Insolvenzverfahren läuft, erfährt man kostenlos bei jedem Bezirksgericht. Unter www.edikte1.justiz.gv.at finden Sie die Insolvenzdatei im Internet; das ist eine Liste aller Firmen, die sich in Konkurs befinden oder bei denen er mangels Vermögen abgewiesen werden musste. Enthalten sind die Daten bis ein Jahr nach Beendigung eines Insolvenzverfahrens, bei Konkurs mangels Vermögen drei Jahre lang.

Gemessen an der „Lebensdauer“ von Gebäuden ist die Gewährleistungsfrist kurz. Das Recht auf Schadenersatz reicht weit darüber hinaus.

Wenn in einem Neubau die Stiege einbricht, muss sie innerhalb der ersten drei Jahre auf Kosten der Firma, die sie errichtet hat, wieder hergestellt werden. Passiert der Einsturz erst nach fünf Jahren, besteht zwar durch das Recht auf Schadenersatz noch immer eine Möglichkeit, zu Geld zu kommen. Allerdings ist das viel schwieriger als bei der Gewährleistung, denn Sie müssen dem Unternehmen ein Verschulden nachweisen. Dazu bedarf es meist fachlicher und rechtlicher Beratung. Das wird besonders dann sinnvoll sein, wenn mehrere Ausführende am Werk waren. In vielen Fällen haben solche Streitigkeiten ein gerichtliches Nachspiel.

Schadenersatz muss innerhalb von drei Jahren, gerechnet ab der Entdeckung des Schadens, geltend gemacht werden. Insgesamt können Sie das Recht auf Schadenersatz 30 Jahre lang in Anspruch nehmen. Empfehlenswert ist es, den Unternehmer schriftlich aufzufordern, den Schaden anzuerkennen, und wieder eine Frist dafür zu setzen. Weigert er sich, können Sie den Schaden von jedem anderen gewerberechtlich befugten Unternehmen beheben lassen und die Kosten von der Baufirma einfordern. Sie müssen den Schaden gar nicht gleich beheben lassen; ein anderer Weg wäre, das so genannte Deckungskapital zu fordern, also die voraussichtlichen Kosten für die Reparatur.

In der Print-Ausgabe unseres Testsmagazins Konsument versprachen wir, dass Sie hier auf der Homepage ein Muster für die Ablaufplanung finden. Durch einen Fehler sind die Unterlagen nicht rechtzeitig fertiggeworden. Wir tragen sie in Kürze nach.

Ausführliche Aufzeichnungen. Vor Gericht helfen Notizen, Fotos oder Videos. Nehmen Sie auf die Baustelle immer Schreibzeug mit; jede Kleinigkeit gleich an Ort und Stelle festhalten, Bautagebuch führen.

Beizeiten Rechtsberatung. Die Schwere des Mangels gibt den Ausschlag, welche Rechte einem zustehen. Deshalb zur Beurteilung Fachleute beiziehen.

Vorsicht bei Rechtsschutzversicherung. Die üblichen Verträge schließen Streitfälle um Bauten oder Umbauten aus, für die eine Bewilligung der Behörde eingeholt werden muss.

Kostenüberschreitung im Griff. Bei „unverbindlich“ eingeholten Kostenvoranschlägen dürfen die Kosten bis zu 15 Prozent mehr ausmachen als vereinbart. Verbindliche oder Festpreise vereinbaren.

Bauberatung des Instituts für Bauschadensforschung in Wien. Hier gibt es telefonische Sofortberatung (01/798 16 01-0); im Moment noch gratis, eine kostenpflichtige Hotline ist im Aufbau. Die Angestellten kommen auch auf die Baustelle, um die Sachlage zu beurteilen. Das kostet 250 Euro, und außerhalb des Wiener Raumes kommen Wegkosten dazu. Angeboten wird zusätzlich ein Sachverständigen-Gutachten.

Das kann – je nach Art des Baumangels und Aufwand der Prüfung – auch kostspielig ausfallen. Lassen Sie sich daher im Vorhinein ausreichend über Sinn und Zweck des Gutachtens beraten.

Schlichtungsstelle bei der AK-Oberösterreich. Ein etwas anderes Modell, das nur Oberösterreichern offen steht. An der Schlichtungsstelle wird eine Liste mit Baumeistern geführt, die sich verpflichtet haben, eine Reihe von Kriterien einzuhalten. Geschlichtet werden können nur ihre Streitfälle. Der Streitwert muss zwischen 1500 und 35.000 Euro liegen. Bereits gerichtsanhängige Verfahren werden nicht angenommen. Erreichbar unter Tel. 050 690 62 zum Ortstarif aus ganz Oberösterreich.