Hauskauf: Absicherung des Käufers

Nur das Grundbuch zählt

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KONSUMENT 6/2012 veröffentlicht: 15.05.2012

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Hauskauf: Erst mit der Eintragung des Käufers ins Grundbuch geht etwa eine Liegenschaft oder Immobilie in dessen Eigentum über. Die zeitliche Verzögerung beim Eigentumserwerb erfordert eine besondere Absicherung des Käufers, sonst kann der Kauf in einer finanziellen Katastrophe enden.

Beim Autokauf ist der Eigentumserwerb eine vergleichsweise einfache Sache: Der Käufer eines Gebrauchtwagens kann schon durch Kaufvertrag und Übergabe der Schlüssel und Fahrzeugpapiere Eigentümer werden. Beim Hauskauf ist das anders. Für den Käufer eines Einfamilienhauses oder einer Liegenschaft genügen Kaufvertrag und Schlüsselübergabe nicht. Erst wenn das örtlich zuständige Bezirksgericht den schriftlichen Kaufvertrag auf Antrag „verbüchert“ hat (Eintragung ins Grundbuch) und der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch aufscheint, hat er sein Ziel erreicht.

Risiko Mehrfachverkauf

Stellen Sie sich folgendes Szenario vor: Sie haben sich zum Kauf eines Einfamilienhauses entschlossen. Der Grundbuchstand ist überprüft: Der Verkäufer scheint als Eigentümer auf und darf über das Objekt grundsätzlich verfügen. Nicht einmal eine Hypothek lastet auf dem Kaufobjekt. Sie kaufen das Haus ohne Bankkredit und zahlen den Kaufpreis bei Vertragsunterzeichnung direkt an den Verkäufer. Was Sie nicht wussten: Der Verkäufer ist in dubiose Machenschaften verstrickt, möchte sich ins Ausland absetzen und bessert nur noch rasch seine Finanzen auf.

Eintragung ins Grundbuch

In den letzten vierzehn Tagen hat er ein und dasselbe Haus schon an zwei andere Personen verkauft. Sie sind nun sein dritter Käufer. In so einem Fall (Mehrfachverkauf eines Hauses) kann nur ein einziger Käufer Eigentümer werden. Und zwar derjenige, dessen Antrag auf Eintragung ins Grundbuch als erster beim zuständigen Bezirksgericht einlangt (Prioritätsprinzip). Die anderen Käufer können ihren – nun nutzlosen – Kaufvertrag anfechten und den bezahlten Kaufpreis zurückverlangen. Was aber, wenn der Verkäufer spurlos verschwunden ist?

Risiko Pfandrechte

Eine Absicherung des Käufers ist nicht nur wegen der Gefahr eines Mehrfachverkaufes wichtig. Es besteht auch das Risiko, dass Sie als Käufer eines Einfamilienhauses zwar Eigentümer werden, aber nicht zu den vereinbarten Konditionen. Zum Beispiel, weil sich nach Vertragsunterzeichnung und Kaufpreiszahlung noch rasch ein Gläubiger des Verkäufers mit einem Pfandrecht ins Grundbuch setzt. Auch hier gilt das Prioritätsprinzip. War der Gläubiger des Verkäufers schneller als Sie mit Ihrem Antrag auf Eintragung des Eigentumsrechtes, müssen Sie das Pfandrecht gegen sich gelten lassen. Wenn in so einem Fall der lastenfreie Erwerb des Objektes vereinbart wurde, besteht für Sie natürlich ein Anspruch auf – zumindest anteilige – Kaufpreisrückzahlung. Was aber, wenn das Geld wegen kompletter Überschuldung des Verkäufers uneinbringlich ist?

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