Vorsorgewohnungen - Mehr Sorge als Vorsorge

1.7.1999

Geld + Recht Immobilie Pensionsvorsorge

Sie werden als sichere Geldanlage fürs Alter angepriesen, doch da wird zuviel versprochen.

Private Pensionsvorsorge steht derzeit hoch im Kurs. Viele Anbieter wollen am großen Kuchen mitnaschen. Findige Banker haben sogenannte Vorsorgewohnungen kreiert: Der Anleger kauft sich zum Teil aus Eigenmitteln, zum Teil auf Kredit eine Eigentumswohnung und vermietet sie.

Mieter zahlt Kredit

Mit den Mieteinnahmen soll die Rückzahlung des Darlehens finanziert werden. Nachdem das Darlehen abbezahlt ist, kann der Eigentümer die Wohnung entweder steuerfrei verkaufen, selbst nutzen oder weiter vermieten und ein Zusatzeinkommen lukrieren. Dabei gibt es häufig auch einen Hintergedanken: Schwer verkäufliche Wohnungen sollen auf diese Art noch irgendwie unters Volk gebracht werden.

Steuer - nix is fix!

Geworben wird auch mit dem Steuerzuckerl. Der Käufer kann einerseits die beim Erwerb bezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen. Andererseits können Kosten für Zinsen, Abnutzung und Verwaltung steuerlich geltend gemacht werden. Wenn die Zinsen für das zum Kauf aufgenommene Darlehen höher sind als die Mieteinnahmen, kann der Käufer diesen Verlust in seiner Steuererklärung gegen andere Einkünfte aufrechnen.

Verluste gelten bald als "Liebhaberei"

Hier beginnt die Konstruktion aber bereits zu wackeln: Wenn nämlich über die gesamte Laufzeit (meist 20 Jahre) hinweg Verluste geschrieben werden, stuft die Finanz dies als „Liebhaberei“ ein und verlangt eine saftige Steuernachzahlung. Außerdem greifen Steuervorteile erst ab einer gewissen Einkommensklasse mit entsprechend hohem Steuersatz. Zudem gab es in letzter Zeit immer wieder Diskussionen um die steuerliche Absetzbarkeit von Verlusten aus Vorsorgewohnungen – und das sicher nicht zum letzten Mal. Denn an Steuern bleibt immer nur eines gleich: nämlich die Tatsache, daß sie nie gleichbleiben. Rein auf den Steuervorteil zu bauen, ist also riskant.

Wackelige Berechnungsgrundlage

Daneben hat das Vorsorgewohnungsmodell aber noch einige andere Risse und Sprünge. Insbesondere Modell-, Prognose- oder Planrechnungen sind mit großer Vorsicht zu genießen. Oft wird darin von einem Auslastungsgrad von 95 Prozent ausgegangen. Das heißt, bei einer Laufzeit von 20 Jahren darf die Wohnung insgesamt nicht länger als zwölf Monate leerstehen – eine hohe Vorgabe in Zeiten eines deutlichen Wohnungsüberschusses. Kritiker aus der Branche halten sie auch für unrealistisch. Schließlich geht es bei Vorsorgewohnungen auch nicht um Billigobjekte. Die Mietpreise sind in der Regel im oberen Segment angesiedelt.

Mieter dringend gesucht

Manche Anbieter wollen dem mit einer Vermietungsgarantie vorbeugen, beispielsweise in Form eines Mietenpools für das gesamte Gebäude: Das Risiko, daß eine Wohnung leersteht, verteilt sich auf alle Investoren. Wenn allerdings die Kalkulation des ganzen Hauses nicht stimmt, nützt auch der Mietenpool wenig. Dann sind nämlich alle Wohnungen für potentielle Mieter zu wenig attraktiv, beispielsweise zu teuer oder in einer wenig gefragten Lage. Aber auch wenn die Auslastung stimmt, muß die Vorsorgewohnung noch lange kein gutes Geschäft sein. Von 1991 bis 1998 sind die Immobilienpreise fast nicht gestiegen (siehe Grafik).

Immobilienpreise blieben gleich

Das drückt nicht nur die Mieten, sondern auch den Wiederverkaufswert. Das heißt, die schönen Wertsteigerungsprognosen können platzen wie eine Seifenblase. Die Planrechnungen der Anbieter gehen hingegen von den Immobilienboom-Jahren der Achtziger aus. Verkaufspreise und Mieterträge sind oft zu optimistisch, Instandhaltungskosten hingegen zu niedrig angesetzt. Mit sicherer Altersvorsorge hat das nichts mehr zu tun: Anstatt im Ruhestand mit einem konstanten Geldfluß rechnen zu können, kann es ebenso passieren, daß man auf einer schwer vermietbaren oder veräußerbaren Immobilie sitzenbleibt. Dazu kommt, daß Vermieten meist mit Verwaltungskram verbunden ist: Verträge aufsetzen, Miete einheben, Reparaturen organisieren und vor allem für die Instandhaltung sorgen.

Unterschätzte Instandhaltungskosten

Für die Anfangsphase ist meist vorgesorgt: Um auch bequemen Anlegern den Einstieg zum Vermieter schmackhaft zu machen, offerieren die meisten Anbieter – in der Hauptsache banknahe Immobiliengesellschaften – ein Bündel von Zusatzleistungen. Nach Angaben der Gesellschaften geht das von der Ausstattung der Wohnungen, der rechtlichen Abwicklung und steuerlichen Gestaltung bis zur Erst- und Folgevermietung. Aber zum einen hat die Bequemlichkeit ihren Preis: bei der Raiffeisen-Rent zum Beispiel 2000 Schilling pro Jahr.

Renovierung ist nicht billig

Zum anderen kommt kostensteigernd hinzu, was bei den Finanzierungsmodellen nur wenig in Betracht gezogen wird: Nach einem Mieterwechsel oder nach Ablauf der Vermietung ist die Wohnung renovierungsbedürftig. Die dabei anfallenden Kosten werden häufig unterschätzt. Gerade bei den Vorsorgewohnungen, die im oberen Mietpreissegment liegen, wird aber ein hohes Niveau in punkto Ausstattung erwartet. Sonst bleiben sie eben unvermietet…

Geringe Wertsteigerung in den letzten Jahren
	neue Eigentumswohnungen
	gebrauchte Eigentumswohnungen
Stagnierende Immobilienpreise in Wien in den vergangenen Jahren
Quelle: Institut für Stadt- und Regionalforschung, TU Wien (Stand: Dezember 1998). Zahlen gerundet. Dezemberwerte 1998: vorläufig Preise in öS pro m2

Realistisch betrachtet

Wir haben ein Angebot der Bank Austria durchleuchtet.

Bei unserem Beispiel handelt es sich um eine Neubaugarconniere im 14. Bezirk, mit 42,3 m2 Nutzfläche, Kaufpreis 1,293.000 Schilling, mit Garage und Küche, Erwerbsnebenkosten 126.200 Schilling
(Grunderwerbssteuer, Eintragungs- und Notariatskosten, Nebenkosten des Kredites).
Der Anbieter verspricht nun eine Rendite von über 5 Prozent, wenn die Wohnung nach 20 Jahren steuerfrei verkauft wird. Dabei ist er aber von einer Auslastung von 95 Prozent sowie einer jährlichen Wertsteigerung von 2,5 Prozent ausgegangen. Diese Annahmen sind wohl zu optimistisch.
Die jährliche Wertsteigerung von 1991 bis 1998 betrug magere 0,2 Prozent (Quadratmeterpreis für gebrauchte Eigentumswohnungen). Und die Wohnung dürfte in 20 Jahren nur 12 Monate leerstehen. Realistischer ist es, eine Auslastung von 80 Prozent anzunehmen.
Daher kommen wir in unserer Rechnung nur auf knapp 1,8 Prozent Rendite. Auch wenn man unterstellt, daß in den nächsten Jahren die Immobilienpreise etwas anziehen werden und die jährliche Wertsteigerung 1 Prozent ausmachen wird, ergibt sich nur 2,8 Prozent Rendite. Das ist vom Versprechen im Prospekt doch sehr weit entfernt.

Kann das heutige staatliche Pensionssystem noch finanzielle Absicherung bieten? Reichen kleine Korrekturen aus oder stehen tiefgreifende Änderungen bevor? Unser Ratgeber "Private Pensionsvorsorge" zeigt, welche Möglichkeiten es gibt, sich auf die geänderte Situation einzustellen, und stellt sinnvolle und solide Anlageformen für das verfügbare Sparkapital vor.