Wohnraumfinanzierung - Bazar am Bankschalter

Fixe oder variable Zinsen

Gegenüber den Konditionen der Bank Austria mit 6,25 Prozent oder der Creditanstalt mit 6,375 Prozent auf zehn Jahre würde man mit einem Bauspardarlehen wohl besser fahren. Und Bawag/PSK punkteten zwar mit einem günstigen Fixzinsangebot auf drei Jahre, bildeten aber beim Angebot mit variablem Zinssatz das Schlusslicht. Bei der Entscheidung „fixe oder variable Zinsen“ müsste man hellsehen können: Fixe Zinssätze sind bei steigendem Zinsniveau vorteilhafter, variable bei fallendem.
Nicht berücksichtigt haben wir Fremdwährungskredite, die oft als „billiges Geld“ angepriesen werden. Was häufig nicht dazugesagt wird: Diese Kredite sind Währungsspekulationen und für die Finanzierung des Eigenheims keineswegs empfehlenswert (siehe Kasten: „Böses Erwachen mit Fremdwährungskrediten“).

S-Bausparkasse derzeit am günstigsten

Das derzeit günstigste Bauspardarlehen bietet die S-Bausparkasse. Die Gesamtkosten für ein Darlehen im Wert von 825.618 Schilling/60.000 Euro auf 20 Jahre betragen 1,328.116,64 Schilling/96.518 Euro. Dies entspricht einem Gesamtzinssatz von 5,4 Prozent jährlich. Bei der zweitplatzierten ABV bezahlt man für denselben Betrag bereits 30.878 Schilling/2244 Euro mehr. Am teuersten schneidet die Raiffeisen Bausparkasse (plus 92.332 Schilling/6710 Euro) ab. Aber: Raiffeisen garantiert einen Fixzinssatz für das Bauspardarlehen von 5,25 Prozent bis 2006. Steigen die Zinsen wieder an, kann dies natürlich einen Vorteil bringen. Beim derzeitigen niedrigen Zinsniveau ist dieser Fixzinssatz eindeutig ein Nachteil.

Zinssatzanpassung

Bei der Beurteilung eines Bausparangebots ist auf zwei Zinssätze zu achten. Die Zwischenfinanzierung, wenn keine Eigenmittel oder kein zuteilungsreifer Bausparvertrag vorhanden sind, wird zu einem Fixzinssatz abgerechnet. Erst nach der Zuteilung (Wartezeit bis zu zwei Jahre) beginnt das eigentliche Bauspardarlehen zu laufen. Die Anpassung des nunmehr variablen Zinssatzes erfolgt in regelmäßigen Abständen auf Basis bestimmter Kapitalmarkt-Leitwerte (zB EURIBOR und/oder Sekundärmarktrendite) nach oben oder nach unten. Einige Anbieter (LBA, ABV, Raiffeisen) locken mit günstigen Zinssätzen für die (kurzfristigen) Zwischendarlehen. Dafür sind die Zinsen für das Bauspardarlehen (mit der wesentlich längeren Laufzeit) umso höher.

Zinssatzrundungen

Worauf noch zu achten ist: Während die ABV den Zinssatz halbjährlich neu festsetzt, tun dies andere Mitbewerber nur einmal im Jahr. Ziemlich „großzügig“ finden wir die Rundungsregeln bei der S-Bausparkasse. Der Zinssatz wird gleich um einen halben Prozentpunkt(!) auf- oder abgerundet. Dies kann bei höheren Beträgen ganz schön zu Buche schlagen. Vorbildlich hingegen die LBA: Sie passt den Zinssatz jeweils auf 1/10 Prozentpunkt an.

Nicht die ganze Wahrheit

Auffallend: Bei den Hypothekarkrediten stießen wir auf große Unterschiede zwischen den offiziell mitgeteilten und den in den Filialen tatsächlich gewährten Konditionen. Während die Oberbank auf unsere Anfrage einen Zinssatz von 5,125 Prozent nennt, wird im Internet mit 5,375 Prozent geworben. Doch bei einem anonymen Filialbesuch erhielt unsere Testperson sogar ein Kreditangebot mit einem Zinssatz von 5,75 Prozent. Auffällig die Differenzen bei Bank Austria/Creditanstalt. Die Spanne zwischen „offiziell“ und Filialtest betrug in einem Fall sogar 1,875 Prozent(!), mindestens jedoch einen halben Prozentpunkt. Alle Diskrepanzen haben wir neben unserer Tabelle vermerkt.

Provisionsritter unterwegs!

Offenbar erhält „marktübliche“ Konditionen nur derjenige, der hart und mit Druck verhandelt. Jene, die ungern um Spesen und Zinsen feilschen, haben das Nachsehen und zahlen drauf. Ähnliche Differenzen stellten wir auch bei den Bearbeitungsgebühren fest (siehe Inhaltsverzeichnis: „Brutto oder netto?“).

Versicherungsangebote

Eine leider gängige, aber unsinnige Praxis ist es, dem Kreditnehmer eine provisionsträchtige Lebensversicherung in Form einer Er- und Ablebensversicherung aufzuschwatzen. Unsinnig deshalb, weil auf der einen Seite angespart werden soll, auf der anderen Seite jedoch teure Kreditraten zu berappen sind. Eine reine Ablebensversicherung oder eine Kredit-Restschuldversicherung ist für den Schutz von Angehörigen in der Regel ausreichend und noch dazu billiger zu haben. Auch hier raten wir, verschiedene Angebote zu prüfen. Sie sind nicht verpflichtet, das bankeigene Produkt zu nehmen. Die Ablebensversicherung für unsere Kreditsumme kann zwischen 1320 und 2765 Schilling (96 bis 201 Euro) jährlich kosten, gegen einen Kostenbeitrag von 200 Schilling/14,53 Euro rechnen wir das für Sie günstigste Angebot aus; Infos unter: % (01) 588 774. Auch eine schon laufende Lebensversicherung kann vinkuliert (zur Besicherung übertragen) werden.

Kostenvoranschlag verlangen

An Unterlagen gab es einmal einen Schmierzettel, interne Computerausdrucke sowie mehr oder weniger vollständige schriftliche Angebote. Die Nebenkosten (siehe Inhaltsverzeichnis: „Brutto oder netto?“) wurden nicht immer automatisch ausgewiesen. Unser Rat: Verlangen Sie einen detaillierten Kostenvoranschlag mit Effektivzinssatz und Gesamtkostenbelastung.

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Gesamtbelastung ist nicht gleich Gesamtbelastung. Die Banken rechnen hier unterschiedlich. Dies macht den Vergleich der Angebote so schwierig. Üblicherweise werden darunter lediglich der Auszahlungsbetrag, die Zinsen und die Bearbeitungsgebühr (1 bis 2 Prozent, verhandelbar!) verstanden. Der Punkt „Gesamtkosten“ in unseren Tabellen enthält darüber hinaus noch die Kreditvertragssteuer (0,8 Prozent), die Kontoführungsgebühr und die grundbücherliche Sicherstellung (1,2 beziehungsweise 1,44 Prozent).
Womit Sie außerdem rechnen müssen: 

* Kosten für den Notar (zirka 3 Prozent),
* Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent),
* Maklerprovision,
* Schätz- und Bewertungskosten,
* Kosten der Pfandbestellung,
* Aufwendungen für die treuhändische Abwicklung des Kredits,
* Kosten für Versicherung (Vinkulierung, Versicherungsprämien).

Allen Warnungen zum Trotz hat fast ein Fünftel aller Kreditnehmer in Österreich Kredite in fremden Währungen abgeschlossen. Besonders beliebt: japanische Yen und Schweizer Franken. Zinssätze von ein bis drei Prozent sind natürlich äußerst verlockend, das vermeintlich billige Geld wird allerdings mit einem hohen Kurs- beziehungsweise Verlustrisiko erkauft. Konstruierte Berechnungsmodelle verheißen fallende Wechselkurse und anhaltend niedrige Zinsen. Das ist langfristig gesehen aber völlig unrealistisch. Tatsächlich ist der Kurs des Schweizer Franken nach den Terroranschlägen in New York in kürzester Zeit kräftig nach oben geschnellt, die buchmäßigen Schulden der Franken-Kreditnehmer ebenso. Zinsvorteile wurden binnen weniger Tage durch den höheren Frankenkurs zunichte gemacht. Auch Yen-Kredite gelten wegen der katastrophalen wirtschaftlichen Lage in Japan als äußerst riskant und unsicher. Außerdem ist die Spesenbelastung hoch. Denn zwei Konten werden geführt, für jede Rate fallen Wechselgebühren und Provisionen an.

Angebote vergleichen. Angaben zu Effektivzins und Gesamtbelastung sind nicht unbedingt aussagekräftig. Tilgungsplan inklusive aller Nebenkosten erstellen lassen.

Handeln ist möglich. Sowohl bei der Bearbeitungsgebühr wie auch den Zinssätzen besteht viel Spielraum.

Günstige Ablebensversicherung suchen. Vergleichen Sie unbedingt verschiedene Angebote. Nicht gleich nehmen, was angeboten wird.

Wohnungskredit günstiger. Bei kürzerer Laufzeit als 20 Jahre kann ein Wohnungskredit (ohne hypothekarische Besicherung) trotz höherem Zinssatz günstiger als ein Hypothekarkredit sein, da keine Kosten für die pfandrechtliche Besicherung im Grundbuch anfallen.

Bei zwölf Banken wurden Konditionen zu Hypothekarkrediten erhoben. Es wurde nach Konditionen für einen Hypothekarkredit mit Auszahlungsbetrag von öS 825.618,–/€ 60.000,– für die Finanzierung einer Eigentumswohnung (Kaufpreis zirka öS 1,6 Mio./€ 116.277,–) gefragt. Laufzeit des Kredites 20 Jahre (240 Raten).

Basis für die Konditionenabfrage war eine angemessene Bonität des Kreditnehmers. Analog wurden Fixzinsangebote für Hypothekarkredite sowie die Konditionen für Bausparkredite erhoben.

Zusätzlich wurden zwischen Mitte November und Anfang Dezember 2001 die Konditionen für Hypothekarkredite in Filialen der Kreditinstitute verdeckt erhoben.

Abweichungen zwischen den offiziell übermittelten und den am Schalter genannten Zinssätzen sind in Kästen neben der Tabelle auf Seite 35 angeführt.

Die Reihung erfolgte nach den Gesamtkosten, die auf Basis der offiziell mitgeteilten Konditionen von uns errechnet wurden.

Unsere Erhebung ist als Modellrechnung mit den aktuellen Zinssätzen zum jeweiligen Stichtag zu verstehen.
Die Gesamtkosten können sich durch die Zinsgleitklauseln verändern.