Wohnrecht - Wieder was Neues

1.9.1999

Geld + Recht Recht

Am 1. September tritt eine Novelle des Wohnrechts in Kraft.

Sie bringt Änderungen beim Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), beim Mietrechtsgesetz (MRG) und beim Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Kleine Verbesserungen für Mieter

Für Mieter gibt es erfreuliche Neuregelungen: Wenn ein Mieter in seiner Wohnung Umbauten oder Zubauten (zum Beispiel eine Loggiaverglasung) selbst durchführt, folgte daraus bisher eine Mieterhöhung, weil die Nutzfläche dadurch größer wurde. Das ist nun nicht mehr der Fall, jetzt darf die Miete erst dann erhöht werden, wenn für die Wohnung ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird.

Waschmarkenproblem

Geregelt wurde das leidige Waschmarkenproblem: Bislang war es nur möglich, die Waschküchenkosten verbrauchsabhängig abzurechnen, wenn der Vermieter mit allen Mietern eine einstimmige Vereinbarung abschloss. Nun dürfen Kosten für Gemeinschaftsanlagen, zum Beispiel die Energiekosten für die Waschküche, mit einem Münzautomaten von den Benutzern eingehoben werden. Eine eigene Vereinbarung ist dazu nicht mehr notwendig.

Kaltwasserzähler

Auch die Streitigkeiten über den Wasserverbrauch können entschärft werden. Jetzt gibt es die Möglichkeit, Kaltwasserzähler zu installieren. Dazu muss der Vermieter mit zwei Dritteln aller Mieter eine Vereinbarung schließen. Allerdings muss der Kostenaufwand „wirtschaftlich vernünftig“ sein. Kommt dieser Beschluss zu Stande, gelten die Kosten als Erhaltungsarbeiten.

Diese Bestimmungen finden sich sowohl im MRG als auch im WGG, in beiden Fällen geht es ja um Mieter.

Genossenschaftswohnung als Eigentum

Seit einiger Zeit können Mieter ihre Genossenschaftswohnung im Eigentum erwerben. Bisher war das dann möglich, wenn die Genossenschaft den überwiegenden Anteil der Grundkosten innerhalb der ersten drei Jahre ab erstmaligem Bezug neben dem laufenden Entgelt eingehoben hat. Die Frist wurde nun auf fünf Jahre ausgedehnt, und zwar für Wohnungen, die nach dem 31. 8. 1999 aus öffentlichen Mitteln gefördert werden. Dadurch will der Gesetzgeber mehr Mietern die Möglichkeit zur Eigentumsbildung einräumen. Man geht nämlich davon aus, dass Wohnbaugenossenschaften in der Regel nicht so lange warten wollen, bis sie Grundkosten einheben, weil sie während der ersten fünf Jahre nicht verzinst werden dürfen. Aber Achtung! Es gibt noch immer keinen Rechtsanspruch auf den Erwerb der Genossenschaftswohnung! Es entscheidet immer noch die Genossenschaft, ob sie die überwiegenden Grundkosten innerhalb der Fünf-Jahres-Frist einhebt. Nur dann hat der Mieter das Recht, einen Antrag auf Übertragung ins Eigentum zu stellen.

Fixpreis statt gerichtliche Preisfestsetzung

Neu eingeführt wurde auch, dass ein Fixpreis vereinbart werden kann, wenn der Antrag auf Eigentumsübertragung innerhalb einer 15-jährigen Nutzungsdauer gestellt wird. Bisher war nur die gerichtliche Preisfestsetzung vorgesehen. Mit der Fixpreisregelung glaubte der Gesetzgeber, dem Wohnungskäufer einen Gefallen zu tun, denn es ist ja nicht absehbar, welchen Wert das Gericht festsetzen wird. Experten sind aber uneinig, ob die neue Möglichkeit wirklich im Interesse der Käufer von Genossenschaftswohnungen ist. Denn die wissen zwar von Anfang an etwa, was sie der spätere Eigentumserwerb kosten wird. Aber beim Fixpreis wird vom Neuwert der Wohnung ausgegangen, und der ist dann auch noch wertgesichert, wird also steigen. In der Realität aber hat eine 11 bis 15 Jahre alte Wohnung sicher nicht mehr den Wert einer neu errichteten. Die gerichtliche Preisfestsetzung hingegen geht vom Verkehrswert zum Zeitpunkt der Antragstellung auf Eigentumsübertragung aus. Darüber hinaus wird noch ein Preisabschlag dafür gewährt, dass die Wohnung vermietet ist – auch wenn es das eigene Mietverhältnis ist. Somit wird die Sicherheit des Fixpreises vermutlich durch eine Verteuerung erkauft. Die Möglichkeit zur gerichtlichen Preisfestsetzung gibt es daneben aber weiterhin.