Wohnrecht - Mehr Rechte für Wohnungseigentümer

1.10.1999

Geld + Recht Recht

Auch das Wohnungseigentumsgesetz wurde novelliert. Minderheitseigentümer können nicht mehr so leicht übergangen werden.

Oft hatten es Wohnungseigentümer schwer, ihre Rechte gegenüber einem Mehrheitseigentümer, dem Verwalter oder zahlungsunwilligen Miteigentümern durchzusetzen. Das Wohnrechtspaket 1999 hat einige Ärgernisse beseitigt.

Mehrheit kann nicht mehr „drüberfahren“

Im Altbaueigentum hat oft ein Eigentümer die Mehrheit. Und die sogenannte ordentliche Verwaltung lief bisher über Mehrheitsbeschlüsse. Somit konnte der Mehrheitseigentümer beschließen, was in seinem Interesse lag. Die Besitzer von Altbaueigentumswohnungen waren Minderheitseigentümer mit nur marginalen Einspruchsrechten. Jetzt wurde ein Einspruchsrecht für Minderheitseigentümer auch bei Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung geschaffen. Nun kann ein Minderheitseigentümer das Gericht anrufen, wenn der Mehrheitseigentümer Maßnahmen setzt, die die Minderheit unverhältnismäßig benachteiligen. Die Frist dafür beträgt drei Monate ab Kenntnis und gilt auch, wenn die Maßnahme schon getroffen oder dem Verwalter aufgetragen wurde. Als Mehrheit gilt auch, wenn mehrere Personen Anteile halten, die in einem familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zueinander stehen.

Kein Stimmrecht

Bei einer Beschlussfassung über ein Rechtsgeschäft, einen Rechtsstreit oder das Rechtsverhältnis mit einem Miteigentümer oder mit einer Person mit familiärem oder wirtschaftlichem Naheverhältnis steht dem betreffenden Miteigentümer kein Stimmrecht zu. Ein Beispiel: Der Mehrheitseigentümer setzt einen Verwalter ein, der mit ihm „verpackelt“ ist. Der wiederum beauftragt eine Firma, an der er beteiligt ist (etwa zur Reinigung). Die Miteigentümer sind mit deren Leistungen nicht zufrieden und wünschen eine andere: Hier hat der mit der Verwaltung „verpackelte“ Eigentümer kein Stimmrecht! Die Mehrheit errechnet man so: Der Anteil des nicht stimmberechtigten Eigentümers wird abgezogen und der Rest durch zwei dividiert. Mehr als diese Hälfte ergibt den Mehrheitsbeschluss.

Beschlüsse sind leichter anzufechten

Auch bei der Anfechtung gegen einen gefassten Beschluss gibt es Neuerungen: Bisher konnte ein Miteigentümer einen Beschluss zur ordentlichen Verwaltung (wie Erhaltungsarbeiten) binnen eines Monats anfechten, bei Unterlassung der Verständigung von der Absicht zur Beschlussfassung binnen eines Monats ab dem Zeitpunkt der Kenntnis. Dies gilt jedoch nur für formale Unrichtigkeiten wie mangelhafte Verständigung. Jetzt kann man den Beschluss nicht nur inhaltlich prüfen lassen (siehe oben), für die Anfechtung aus formalen Gründen genügt es jetzt auch, wenn der Miteigentümer vom Beschluss (nicht nur von der Absicht der Beschlussfassung) Kenntnis erlangt. Damit ist ein Anschlag im Haus oder eine schriftliche Verständigung gemeint. Erst wenn diese Bekanntmachung erfolgt, beginnt die Anfechtungsfrist (maximal sechs Monate ab ordnungsgemäßer Bekanntgabe des Beschlusses).

Anfechtungsmöglichkeit

Eine weitere Anfechtungsmöglichkeit besteht auch, wenn die Mehrheit etwas beschließt, was über die ordentliche Verwaltung hinausgeht, wie zum Beispiel Verbesserungsarbeiten. Minderheitseigentümer haben drei Monate Zeit zum Einspruch hinsichtlich der Zweckmäßigkeit. Auch diese Frist beginnt mit der Bekanntmachung des Beschlusses.

Weniger Probleme bei der Haftung

Das neue Vorzugspfandrecht für Miteigentümer soll die Exekution bei Forderungen gegen einen Miteigentümer erleichtern. Diesen Forderungen wird ein bevorzugter Rang im Grundbuch eingeräumt. Das Vorzugspfandrecht greift bei Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Eigentümer, der Schulden hat, bei Rückgriffsforderungen eines Miteigentümers, der für die Schulden eines anderen Eigentümers herangezogen wurde oder in Fällen ungeteilter Solidarhaftung, zum Beispiel bei Rechnungen öffentlicher Stellen (Steuern, Wasserabgaben und Ähnliches). Damit dieses Pfandrecht wirksam wird, muss die Forderung binnen sechs Monaten mittels Klage geltend gemacht und die Anmerkung der Klage im Grundbuch beantragt werden. Dann muss im Fall einer Versteigerung diese Forderung bevorzugt berichtigt oder vom Ersteher übernommen werden. Gerade in Altbauten mussten Minderheitseigentümer öfter für die offenen Schulden des zahlungsunfähigen oder -willigen Mehrheitseigentümers haften. Diese Probleme sollten damit halbwegs gelöst sein.

Neue Pflichten des Verwalters

Bis jetzt ließ mancher Verwalter einen Miteigentümer, der nicht zahlte, monatelang unbehelligt und teilte dies auch nicht den anderen Eigentümern mit, bis diese aus allen Wolken fielen. Nun wurde der Pflichtenkatalog des Verwalters erweitert: Er muss den säumigen Eigentümer binnen sechs Monaten klagen und die Klage im Grundbuch anmerken lassen (Vorzugspfandrecht, siehe oben). Unterlässt der Verwalter dies, ist das eindeutig ein Pflichtverstoß. Schlimmstenfalls muss der Verwalter dann Schadenersatz leisten. Weiters wäre dies auch ein Grund, den Verwalter abzusetzen. In diesem Fall ist das auch ein Recht der Minderheit.

Kleinere Einheiten für die Abstimmung

Bislang gab es schon die Möglichkeit, gesonderte Abrechnungseinheiten zu schaffen, wenn eine Liegenschaft mehr als 50 Wohnungen oder gesondert abrechenbare Gemeinschaftsanlagen aufweist. Aber abstimmen musste immer die Gesamtheit der Eigentümer. Vor allem in großen Wohnanlagen gab es immer wieder Probleme bei Abstimmungen, weil die Einheiten zu unübersichtlich sind. Dies wurde zum Besseren geändert: Über gesonderte Abrechnungseinheiten kann auch gesondert abgestimmt werden. Das gilt natürlich nur für Angelegenheiten, die allein diese Abrechnungseinheit betreffen. Im Verhältnis nach außen ist es jedoch wie bisher, der Verwalter agiert als Vertreter oder die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft tritt gemeinsam auf.

Abstimmungseinheiten

Gesonderte Abstimmungseinheiten können entweder schriftlich durch alle Miteigentümer beschlossen oder aber auch von einem einzelnen Eigentümer im Außerstreitverfahren beantragt werden. Der richterliche Beschluss ersetzt dann die Vereinbarung der Miteigentümer. Auch Einnahmen können auf gesonderte Einheiten aufgeteilt werden. Dabei gilt das gleiche Prozedere.

Kaltwasserzähler

Wie bei Mietwohnungen können auch bei Eigentumswohnungen Kaltwasserzähler eingeführt werden, sofern dies wirtschaftlich vernünftig ist. Dazu braucht es eine Zweidrittelmehrheit der Miteigentümer. Ebenso können nun Waschmarken zur Verrechnung der Waschküchenkosten mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Früher war zu beidem Einstimmigkeit vonnöten.