Immobilienmakler - Keine gröberen Makel

Immobilienmakler: Testkriterien

30 Immobilienmakler, die Mitglieder des Österrei­chischen Verbandes der Immobilientreuhänder sind, haben wir nach dem Zufallsprinzip ausgewählt und per E-Mail kontaktiert. Von jeweils 15 wollten wir Hilfe bei der Suche nach einer Mietwohnung bzw. beim Verkauf einer Eigentumswohnung. Ausgefolgte Unterlagen, Besichtungs- und Beratungsgespräche sowie die Höhe der Provision wurden von Testper­sonen und Wohnrechtsexperten bewertet.

Immobilienmakler: Kompetent mit "Konsument"

• Maklerleistungen.  Diejenigen, die sich auf unsere Anfrage meldeten, boten auch seriöse Beratungs- und Vermittlungsleistungen. Die Kaufpreiseinschätzungen waren ähnlich, auf Provisionen wurde fast jedes Mal hingewiesen.
• Unterstützung beim Verkauf.  Gleich von Beginn an Makler beizuziehen, ist vor allem beim Anbieten einer Wohnung hilfreich.
• Alleinvermittlungsauftrag.  Macht Sie – auch wenn Sie selbst einen Interessenten finden – für drei bis sechs Monate einem einzigen Makler gegenüber provisionspflichtig, daher besser nicht darauf eingehen.
• Vorinformation übers Internet.  Eine zielgerichtete Suche übers Internet spart Zeit und Energie.

Zum Weiterlesen - Unsere Ratgeber

Folgende Ratgeber informieren Sie zu den Themen Miete, Wohnen und Immobilien:

	Ehe Sie einen Mietvertrag abschließen, sollten Sie sich ­informieren. Unser bewährter ­Bestseller hilft Ihnen, Wege durch das Labyrinth der verschiedenen Mietverhältnisse und das Wirrwarr von unterschiedlichen Mietzinsen zu finden. Das alles auf dem ­neuesten Stand und mit einem Extra-Kapitel über vermietete Einfamilienhäuser, einen inzwischen boomenden Sektor. 208 Seiten, 14,90 Euro
	Der Kauf einer Eigentumswohnung gehört zu den finanziell aufwendigsten Rechtsgeschäften. Oft ist das Budget auf Jahrzehnte belas­tet, und manchmal entpuppt sich die Traumwohnung als Albtraum. Unser aktualisierter Ratgeber begleitet den zukünftigen Eigenheimbesitzer auf seinem langen Weg von der ersten Besichtigung bis zur Begründung des Eigentums und gibt Tipps, damit man letztendlich nicht draufzahlt. 170 Seiten, 14,90 Euro
	Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung selbst vermietet, kann eine Menge Geld sparen. Aber dazu braucht es Fachkenntnis. Denn man könnte womöglich etwas übersehen und den Mieter nie wieder loswerden. Unser Ratgeber zeigt Ihnen, wie Sie typische Fehler beim Vermieten vermeiden. Er liefert in einfacher Sprache grundsätzliche Infos zum Mietrecht und erklärt, wie Sie Ihre Immobilie am besten verwalten. 128 Seiten, 14,90 Euro
	Wer seine Wohnung verkaufen will, hat oft viele Fragen: Wie viel ist meine Immobilie eigentlich wert? Brauche ich überhaupt einen Makler? Was kostet mich das? Welche Pflichten habe ich als Verkäufer? Wann kann ich mich über eine Gutschrift auf meinem Konto freuen? Unser Ratgeber gibt Tipps und zeigt, wie Sie sich vor finan­ziellen Verlusten schützen können. 152 Seiten, 19,60 Euro

Bestellungen

Tel: 01 588 774
Fax: 01 588 77-72
E-Mail: kundenservice@konsument.at
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Suche besser auf eigene Faust

So wie beim Wohnungsverkauf erhielten wir auch bei der Wohnungssuche nur von etwas mehr als der Hälfte der Makler eine Reaktion auf unser Schreiben. Und von ­denen konnten lediglich vier eine Wohnung nach unseren Vorstellungen anbieten. Wie jeder weiß, der schon einmal auf Wohnungssuche war, ist das nicht gerade üppig.

Es ist bei der Suche nach einer Wohnung wahrscheinlich zielführender, sich selbst aller Informations­kanäle zu bedienen und Angebote über Zeitungen, Immobilien­magazine sowie das Internet einzuholen.

Besichtigungen großteils reibungslos

Die von unseren Maklern organisierten Besichtigungstermine verliefen ohne gröbere Probleme. Die Wohnungen und Preisbestandteile waren in den zuvor zugesandten bzw. bei der Besichtigung übergebenen schriftlichen Angeboten sehr klar beschrieben.

Alle Bewilligungen vorhanden?

Recht interessant verlief dann eine der Wohnungsbegutachtungen, wo die Vormieter gerade am Ausziehen waren: Bei der Besichtigung der Terrasse wollte der Nachbar von gegenüber vom Makler wissen, ob denn schon wieder vermietet würde. Schließlich sei die Sache mit der Bau­bewilligung für die Terrasse noch ­immer nicht geklärt ... Im Fall eines „echten“ ­Interessenten ein böses Hoppala für den Makler, denn wer zieht schon gern in eine Wohnung ein, wenn noch Bewilligungen fehlen bzw. im schlimmsten Fall ein Abriss der Terrasse ansteht!

Provision durchaus verhandelbar

Insgesamt wirkte das Auftreten der Makler durchwegs seriös und freundlich. Wir wurden auch fast jedes Mal über die Vermittlungsprovision informiert, deren Höhe gesetzlich begrenzt ist. Eine wichtige Erkenntnis aus unserem Test war, dass beim Verkauf einer Wohnung durchaus über die Provision verhandelt werden sollte.

Obwohl für den Verkauf unserer Testwohnung 3 Prozent plus Umsatzsteuer erlaubt wären, gingen zwei Makler ohne große Verhandlungen gleich auf 1 Prozent hinunter; auch bei Dr. Jelitzka + Partner hätten wir – gewissermaßen als Belohnung, weil wir uns selbst an diesen Makler gewandt hatten – nur 1,5 Prozent bezahlt.

Zusatzkosten erfragen

Auf weitere Kosten, die beim Kauf bzw. Verkauf anfallen können, wurde dagegen kaum hingewiesen. Neben der Provision wären das etwa Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr (Grundbuch), Umsatzsteuer o.Ä. Als Faustregel wird von zusätzlichen Kosten in Höhe von 10 Prozent des Kaufpreises ausgegangen.

Für Verkäufer relevant ist auch, wie lange Sie die ­Wohnung schon besitzen: Wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mindestens zwei Jahre liegen, fällt Spekulationssteuer an. Sofern die Wohnung nicht von Anfang an als Hauptwohnsitz diente, verlängert sich die Spekulationsfrist sogar auf 10 Jahre (Genaueres dazu finden Sie beispielsweise im „Konsument“-Ratgeber „Immobilien verkaufen“). Bei unserem Testverkauf fragten nur zwei Makler nach, wie lange wir die Wohnung schon besaßen.

Gebunden mit Alleinvermittlung

Fast alle Makler schlugen für ihre Tätigkeit einen Alleinvermittlungsauftrag vor. Manche arbeiten überhaupt nur so. Alleinvermittlungsauftrag heißt, dass Sie als Kunde sich für einen bestimmten Zeitraum (bei Mietverträgen bis zu drei Monate, bei Kaufverträgen bis zu sechs Monate) an einen einzigen Makler binden und keine anderen Vermittler einschalten dürfen.

Auch wenn Sie selbst einen Käufer finden, müssen Sie meist die Provision an den Makler zahlen. Der Makler muss bei einem solchen Exklusivauftrag aktiv Käufer oder Wohnungen suchen. Beim sogenannten schlichten Vermittlungsvertrag ist das nicht der Fall; ­dafür dürfen auch mehrere Makler beauftragt werden und wer erfolgreich vermittelt, ­erhält die Provision.

Alternative Vermittlungsverträge

Unsere Makler rieten zur Alleinvermittlung, weil sie sich dann „wirklich um den Verkauf der Wohnung bemühen würden“. Wenn noch andere Makler vermittelten, könnten sie nicht mit dem gleichen Engage­ment arbeiten, da sie nicht wüssten, ob sie an dem Auftrag letztlich überhaupt etwas verdienen würden. Das ist vom Standpunkt des Maklers aus durchaus verständlich.

Aus Konsumentensicht raten wir jedoch zur schlichten Vermittlungstätigkeit, nicht zuletzt deshalb, weil sich mit mehreren Maklern das Angebot an Wohnungen bzw. Interessenten deutlich vergrößert. Es gibt auch die Alternative, einen Alleinvermittlungsauftrag abzuschließen und dabei schriftlich zu vereinbaren, dass keine Maklerprovision anfällt, falls Sie die Wohnung doch selbst privat verkaufen.

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Tipps für Suche und Kauf

Zuerst klären: Rechtsform (Miete/Eigentum/Genossenschaft), Alt- oder Neubau, gefördert oder frei finanziert, Lage und Größe, für kurze Zeit oder „auf ewig“?

Früh zu suchen anfangen: Je mehr Zeit Sie haben, desto eher finden Sie ein Objekt nach Ihren Wünschen.

Mundpropaganda: möglichst vielen Personen vom geplanten Wohnungswechsel erzählen und sie bitten, diese Information an möglichst viele andere weiterzuleiten. E-Mail-Verteiler nutzen!

Maklerprovision: auf die (gesetzlich geregelte) Höhe der Provision achten. Speziell bei einem Wohnungsverkauf über geringere Vermittlungs­gebühr verhandeln.

Wer ist Vermieter/Verkäufer: eine Privat­person, ein gemeinnütziger Bauträger, die Gemeinde ...?

Budget festlegen: Wie viel können oder ­wollen Sie monatlich für Ihre Wohnung ausgeben? ­Welche Kosten entstehen? Wie teuer ist die ­Wohnung wirklich (Betriebskosten, Strom, Gas ...)?

Besonderheiten nachfragen: bei Mietwohnungen eventuelle Befristungen, bei Eigentumswohnungen Fragen zur Miteigentümerschaft.

Aufteilung statt Größe: Nicht die Quadrat­meterzahl ist ausschlaggebend, sondern die Anzahl und Anordnung der Räume (Grundriss). Ein unabhängiger Zugang zu einzelnen Zimmern ist meist besser als viele Durchgangszimmer.

Objekt mehrmals besichtigen: zu verschie­denen Tageszeiten, eventuell Gespräche mit ­Nachbarn führen.

Alles schriftlich: Bei Angeboten immer auf schriftlichen Unterlagen bestehen.

Beim Kauf Rechtliches klären: Vertragsunterlagen aushändigen lassen, in Ruhe mit Anwalt oder Notar prüfen, ins Grundbuch Einsicht nehmen und klären, ob die Wohnung überhaupt verkauft werden darf.

Vor Unterschrift oder Zahlung: Überlegen Sie noch einmal in aller Ruhe, ob Sie wirklich das geeignete Objekt gefunden haben (z.B. auch hinsichtlich Verkehrsanbindung, Parkmöglichkeiten usw.).

Makler-Provisionen

Das darf verlangt werden bei

• Vermittlung von Mietobjekten

  Vertrag	Provision
  bis zu drei Jahre Laufzeit	zweifacher Bruttomonatsmietzins + 20 % Umsatzsteuer
  mehr als drei Jahre Laufzeit	dreifacher Bruttomonatsmietzins + 20 % Umsatzsteuer
  befristete Verträge für Einfamilienhäuser	einfache (bis zu zwei Jahren) bzw. zweifache (bis zu drei Jahren) Bruttomonatsmiete

• Vermittlung von Kaufobjekten
  

  Kaufpreis	Provision
  bis 36.336,42 €	4 % des Kaufpreises + 20 % USt
  von 36.336,49 € bis 48.448,51 €	max. 1.453,46 € + 20 % USt
  ab 48.448,58 €	3 % des Kaufpreises+ 20 % USt

Start mit Internetrecherche

Das Internet erleichtert die Suche nach einer Wohnung zum Teil erheblich. Von den meisten der dort angepriesenen Objekte gibt es Fotos, evtl. auch einen Lageplan oder Grundriss der Wohnung und detaillierte Informationen zu Kosten, Heizung usw. Dadurch lässt sich schon vieles ausscheiden, was für den eigenen Bedarf nicht passt. Das erspart leere Kilometer.

Auch für private Verkäufer hat das Internet seine Vorteile: Man kann dort nicht nur sein eigenes Objekt zum Verkauf anbieten, sondern sich auch darüber informieren, wie viele vergleichbare Wohnungen in der Region gerade angeboten werden.

Empfehlenswerte Homepages zu Wohnungssuche oder -verkauf:

• www.immobilien.net
• www.immodirekt.at
• www.derstandard.at
• www.willhaben.at

Diese Markler haben uns nicht geantwortet:

• Hauskauf: Immobilienmakler - Aufklärungspflichten und Märchen der Makler (1/2015)

• Immobilienwert ermitteln - Was ist meine Wohnung wert? (4/2014)

• Grundbuch - Kein Buch mit sieben Siegeln (1/2014)

• Geldanlage: Immobilienfonds - Beilage im Anlage-Menü (3/2006)

• Wohnungseigentum - Schritt für Schritt ins Grundbuch (5/2006)

• Geldanlage: Altersvorsorge mit Immobilien - Fundament für die Pension? (6/2006)

• Immobilienrente: Geld im Alter - Haus gegen Bares (1/2007)

• Immobilienmakler: Unseriöse Praktiken - Zahlreiche Beschwerden (11/2007)

• Immobilienmakler - Aufgaben (5/2008)

• Immobilienbüro Reischl: Mietvertrag - Stornogebühr (9/2008)

• Immobilienmakler - Unbeantwortet (12/2008)

• Immobiliensuche - Mehr Pflichten für Makler (5/2011)

• derStandard.at

• Immobilien.net

• Willhaben Internet-Anzeigen

• Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder

• Online-Shop

• immodirekt.at