Wohnraumfinanzierung - So sparen Sie eine halbe Million

Renaissance eines Klassikers

Nachdem den Bausparkassen in den vergangenen Jahren die Kunden in Scharen davonliefen, waren sie gezwungen, ihr Produkt rundum nachzubessern und die Zinssätze zu senken. Über Jahrzehnte hinweg kostete das Bauspardarlehen sechs Prozent, egal wie sich der allgemeine Zinstrend entwickelte.

Erhebliche Unterschiede

Die neuen Finanzierungsmodelle sind insgesamt flexibler, allerdings gibt es bei Zinssätzen und Kosten einen größeren Spielraum für die Bausparkassen. Vor allem bei der Zwischenfinanzierung hat sich einiges getan. Die recht unterschiedliche Darlehensgestaltung in Bezug auf Eigenmittel, Zinssätze, Zuteilungsfrist und Nebenkosten könnte auch der Grund für das uneinheitliche Ergebnis unseres Angebotsvergleichs sein. Während sich das günstigste Darlehen insgesamt bei der LBA mit 3,54 Millionen Schilling zu Buche schlägt, zahlt man beim Mitbewerber ABV fast 4,03 Mio. Schilling zurück, also um 500.000 Schilling mehr. Das ist ein ganz schön großer Brocken, der da von den Kreditnehmern zusätzlich zu verdauen ist. Unser Tipp: unbedingt Vergleichsangebote einholen und verhandeln! Schließlich haben Sie nichts zu verschenken.

Knackpunkt Zwischendarlehen

Eine Ursache für die unterschiedlichen Kalkulationen der Bausparkassen liegt sicher in der Zwischenfinanzierung. Ein Zwischendarlehen ist dann notwendig, wenn keine Eigenmittel oder kein zuteilungsreifer Bausparvertrag vorhanden sind. In diesem Fall streckt die Bausparkasse für diesen Zeitraum die benötigte Summe vor und stellt auch die notwendigen Eigenmittel bereit. Bis zur Zuteilung des eigentlichen Bauspardarlehens werden die Eigenmittel auf einem Ansparkonto geparkt und geringfügig verzinst. Die Rückzahlungen werden allerdings von der Vertragssumme berechnet. Sie setzt sich aus der gewünschten Darlehenssumme plus den vorfinanzierten Eigenmitteln zusammen (bei Raiffeisen zum Beispiel machen die Eigenmittel für unsere 2 Millionen 1,077 Millionen aus, das macht eine Vertragssumme von 3,077 Millionen).

Je länger die Zuteilungsfrist und je höher die Vertragssumme ist, desto teurer wird die Zwischenfinanzierung. Erst nach der Zuteilung wird das Eigenmittelkonto aufgelöst und mit dem aushaftenden Saldo gegengerechnet. Bei Wüstenrot beträgt die Wartezeit auf das eigentliche Darlehen beispielsweise über zwei Jahre, bei anderen Bausparkassen werden die Gelder schon nach 18 Monaten angewiesen. Auch die unterschiedlichen Zinssätze für das Zwischendarlehen (zwischen vier und 6,25 Prozent) und für das eigentliche Bauspardarlehen (zwischen 4,5 und 6 Prozent) spielen bei so hohen Beträgen eine große Rolle.

Nix ist fix

Nach der Zwischenfinanzierung werden die Zinsen je nach Tarif entweder sofort auf Basis so genannter Zinsgleitklauseln in regelmäßigen Abständen nach oben oder nach unten angepasst, oder noch für eine bestimmte Zeit fix garantiert. Der Vorteil der variablen Verzinsung liegt darin, dass bei fallenden Zinsen der Kredit billiger wird. Bei Wüstenrot ist mit einer Untergrenze von 5 Prozent allerdings wenig Spielraum, von Zinssenkungen zu profitieren. Die S-Bausparkasse ist mit einer Untergrenze von 3,5 Prozent schon etwas flexibler. Nach oben sind die Kreditzinsen auf 6 Prozent beschränkt. Für den Kreditkunden bedeutet dies eine gewisse Sicherheit und Kalkulierbarkeit seiner Rückzahlungen. Das Problem mit dem Limit: Niemand kann auf lange Sicht vorhersagen, wie sich die Zinsen entwickeln werden. Und die 6-Prozent-Grenze soll, wie aus wie immer gut informierten Kreisen zu hören war, wegen der eklatanten Veränderungen am Bausparsektor auch nicht auf immer und ewig abgesichert sein. Da haben sich die Bausparkassen in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen ein Schlupfloch gelassen.

Billiger Direktanbieter

Vergleicht man die Bauspardarlehen mit den Hypothekarkrediten, kann eigentlich nur die in Vorarlberg ansässige Direktbank Baufinanzierung-direkt.at mithalten. Bei einem All-Inclusive-Zinssatz von 6 Prozent ist unser Darlehen mit Gesamtkosten von rund 3,71 Mio. Schilling um eine halbe Million günstiger als etwa bei der Bank Austria oder der BAWAG. Kreditgeschäfte über Internet zu tätigen, ist allerdings nicht jedermanns Sache. Daher kommt für viele wohl nur ein Vertrag mit einer herkömmlichen Bank in Frage. Bei den fünf getesteten Banken kostet unser Wunschkredit bei einer Laufzeit von 25 Jahren und einer variablen Verzinsung zwischen 4,02 und 4,23 Millionen Schilling, was immerhin noch einen Abstand von rund 200.000 Schilling ergibt (siehe Tabelle Hypothekardarlehen). Auch hier können Sie verhandeln, denn bei Schillingkrediten sind die Banken üblicherweise flexibel. Ihren Verhandlungsspielraum können Sie über Vergleichsangebote abschätzen.

Neben einer variablen Verzinsung werden Hypothekardarlehen übrigens auch mit einer fixen Zinsvereinbarung angeboten. Für diese Vereinbarungen auf ein oder mehrere Jahre verlangen die Banken jedoch um einiges höhere Zinsen (nominal um 1,25 Prozent mehr für eine Laufzeit von beispielsweise 10 Jahren). Für mehr als zehn Jahre will sich aber keine Bank bei den Zinsen festlegen.

Körberlgeld mit Spesen

Um die Kosten eines Kredites realistisch beurteilen zu können, sollten Sie sich nicht vom Nominalzinssatz blenden lassen. Tatsächlich wird der Effektivzinssatz in Rechnung gestellt, der noch einige zusätzliche Kostenelemente enthält. Bei einem Wohnraumkredit fällt eine Reihe von weiteren Belastungen an, die in den Prospekten gerne verschwiegen werden. Da ist zunächst einmal die Bearbeitungsgebühr von 1 bis 2 Prozent für einen Bankkredit, der bei den Bausparkassen als Bereitstellungsgebühr bezeichnet wird und bis zu 3 Prozent betragen kann (bei 2 Millionen sind dies immerhin 60.000 Schilling). Für Hypothekarkredite fällt die obligatorische Kreditsteuer an (0,8 Prozent der Kreditsumme oder 16.000 Schilling). Die Bausparkassen heben bei Zuteilung des Darlehens einen Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von 0,5 Prozent der Vertragssumme ein, ergibt nochmals zirka 14.000 Schilling.

Einige Banken und Bausparkassen stellen zudem Kosten für die Bewertung des Objekts in Rechnung. Die Creditanstalt verlangt dafür satte 12.500 Schilling, bei der ABV kostet die gleiche Leistung lediglich 1980 Schilling. Schließlich fallen bei Abschluss eines Hypothekardarlehens oder eines Bauspardarlehens die Gebühren für die Grundbucheintragung an (in unserem Beispiel zwischen 28.800 und 31.200 Schilling). Diese Nebenkosten erhöhen die gesamte Zinsbelastung um nochmals 0,2 Prozent. Auch hier ist Ihr Verhandlungsgeschick gefragt, immerhin bleiben Sie der Bank für die nächsten 25 Jahre als treuer Zahler eng verbunden ...

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Fremdwährungskredite sind wieder einmal „in“.

Nirgendwo in Europa werden so viele Kredite in Nicht-Euro-Währungen aufgenommen, wie bei uns. Laut Nationalbank-Statistik gingen im Vorjahr rund zwei Drittel aller Neuabschlüsse auf das Konto von Fremdwährungskrediten. Offenbar kann so mancher Kreditnehmer den Verlockungen von Billigkrediten in Yen und Schweizer Franken trotz aller Warnungen nicht widerstehen. Als Einflüsterer fungieren Kreditvermittler und leider auch einige Banken, die ihre Kunden nur unzureichend über das mögliche Kursrisiko aufklären. Sinkt der Kurs der Fremdwährung, muss der Kreditnehmer weniger zurückzahlen; steigt der Kurs, steigen auch die Schulden. Diese Erfahrung mussten zuletzt einige Häuslbauer machen, die jetzt auf einem Berg von (neuen) Schulden sitzen. Denn von März 1999 bis Oktober 2000 ist der Kurs des Yen gegenüber dem Euro um rund 40 Prozent gestiegen. Das heißt, dass auch der Buchwert des Yen-Kredites und damit die Schulden (umgerechnet in Schilling) im selben Ausmaß gestiegen sind. Die Bank kann jederzeit neue Besicherungen oder eine teilweise vorzeitige Rückzahlung des Yen-Kredites (in Schilling!) verlangen.

Nichts für den Hausgebrauch.

Wer sich auf Fremdwährungskredite einlässt, braucht im Hinblick auf die großen Kursschwankungen nicht nur gute Nerven und Durchhaltevermögen, sondern auch entsprechende S icherheiten und freie Reserven. Außerdem ist die Spesenbelastung hoch, da zwei Konten geführt werden und für jede Rückzahlung Wechselgebühren und Provisionen anfallen. Fazit: Fremdwährungskredite sind Währungsspekulationen, die in Aufwand und Risiko mit Aktiengeschäften vergleichbar sind. Ein solcherart finanziertes Traumhaus steht schon beim leichtesten Beben auf den internationalen Devisenmärkten auf äußerst wackeligen Beinen.

Unbedingt Vergleichsangebote einholen.

Vergleichen Sie effektive Zinssätze, Kosten der Zwischenfinanzierung und die Gesamtbelastung von mehreren Anbietern. Vergleiche sind nur bei gleicher Laufzeit und identischem Auszahlungsbetrag möglich.

Zinssätze und Nebenkosten verhandeln.

Bei Hypothekardarlehen kann im Gegensatz zu Bauspardarlehen auch über die Höhe des Zinssatzes verhandelt werden. Stellen Sie die zahlreichen Gebühren und Nebenkosten zur Diskussion. Zinsgleitklauseln beachten!

Riskante Fremdwährungskredite.

Wegen des hohen Devisenrisikos sind Kredite in fremden Währungen nicht für Wohnfinanzierungen geeignet.

Vorgabe

Ehepaar mittlerer Bonität, das 2 Millionen Schilling für einen Wohnungskauf benötigt. Als Laufzeit wurden 25 Jahre gewünscht. Verglichen wurden die Bauspardarlehen (inklusive Zwischendarlehen) der fünf österreichischen Bausparkassen (keine Eigenmittel beziehungsweise zuteilungsreifer Bau- sparvertrag, das heißt, ein Zwischendarlehen war notwendig), die variablen Hypothekardarlehen von fünf österreichischen Großbanken sowie vom Internet-Anbieter Baufinanzierung-direkt.at.

Als Vergleichskriterien wurden der Vergleichszinssatz beziehungsweise die Gesamtkosten herangezogen. In den Gesamtkosten sind sämtliche Kosten eingerechnet, auch Grundbucheintragungsgebühr, Kreditvertragsgebühr (bei Hypothekardarlehen), Verwaltungskostenbeitrag (bei Bauspardarlehen) sowie Kontoführungsgebühr. An notariellen Kosten wurde für alle Anbieter 2000 Schilling angenommen.