Erhaltungspflichten

Sanierung der Wohnung, Wohnungsausstattung, Schimmel

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veröffentlicht: 15.07.2013, aktualisiert: 08.04.2016

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Sanierung: Stromleitungen, Wasserrohre, Fliesen, ausmalen

"Ich bin vor kurzem in eine Altbaumietwohnung eingezogen. Die Elektroanlage scheint mir veraltet. Wer ist für die Sanierung zuständig?"

Im Fall einer Neuvermietung muss sich der Vermieter oder Hausverwalter vom Zustand der Elektroanlage überzeugen (Wohnungsbesichtigung, Prüfung der Elektroinstallationen). Notwendige Arbeiten muss er durchführen (lassen). Erkennt der Mieter, dass seine Elektroanlage gefährlich ist, muss er die Mängel dem Vermieter anzeigen, damit dieser seiner Verpflichtung zur Sanierung nachkommen kann. - Indizien für mangelhafte elektrische Leitungen:

  • Die Wohnungsinstallation hat keine oder eine nicht funktionsfähige Schutzmaßnahme.
  • Die Erdung ist an der Wasserleitung angeschlossen (verboten, unwirksam).
  • Nicht jede Steckdose und jeder Lichtauslass ist an den Schutzleiter angeschlossen.

Seit der Wohnrechtsnovelle 2006 ist der Vermieter verpflichtet (nicht nur bei Neuvermietung), die von einem Mietgegenstand ausgehende erhebliche Gesundheitsgefährdung zu beseitigen. Ausnahme: Der Mieter hat diese selbst durch Manipulation (z.B. an der Elektrik) verursacht.


"Ich habe mehr als zehn Jahre lang in meiner Mietwohnung gelebt und auch einiges verändert: statt Teppichboden ein Parkett, die Küchentür entfernt und im Wohnzimmer einen bunte Tapete angebracht. In welchem Zustand muss ich die Wohnung zurückgeben?“


Mietobjekte sind so zurückzustellen, wie sie übernommen wurden - allerdings unter Berücksichtigung der normalen Abnützung. Diese muss der Mieter nicht beseitigen. Was unter normaler Abnützung zu verstehen ist und was darüber hinaus geht, ist oft eine Streitfrage. Das muss man immer am Einzelfall beurteilen.

Zustand der Wohnung erhalten

Sinn der Regelung ist es, den Zustand der Wohnung zu erhalten. Der Mieter muss die Wohnung nicht verbessert zurückgeben, aber er darf sie auch nicht beschädigt hinterlassen. Hat der Mieter den Teppichboden entfernt und einen Parkettboden verlegt, ist dies zumindest gleichwertig und muss nicht rückgängig gemacht werden. Die Küchentür ist wieder einzuhängen, die Tapete zu entfernen und die Wände im Wohnzimmer sind weiß auszumalen.
 


"Wir haben noch alte Bleirohre in unserem Haus. Ist der Vermieter verpflichtet diese auszutauschen?"

Seit der Wohnrechtsnovelle 2005 (§ 3 Mietrechtsgesetz) muss der Vermieter dafür sorgen, dass Gefahren für Leben oder Gesundheit der Bewohner vermieden werden. Dabei ist es egal, ob die Gefahr von allgemeinen Teilen des Hauses, von Gemeinschaftsanlagen oder von einem Mietgegenstand ausgeht.

Nur bei "erheblicher Gefahr"

Der Gesetzgeber hatte dabei die in der Praxis immer wieder vorkommenden Fälle von nicht geerdeten Elektroinstallationen, erhöhter Bleikonzentration im Trinkwasser, Asbest oder sonstigen gefährlichen Baustoffen im Auge. Es muss sich jedoch um eine "erhebliche" Gefahr handeln. Bagatellbeeinträchtigungen oder eine besondere Sensibilität eines Mieters sind nicht beachtenswert.

Antrag bei Schlichtungsstelle einreichen

Werden die Grenzwerte für die zulässige Konzentration des Bleigehaltes im Trinkwasser überschritten, ist ein Indiz für eine erhebliche Gesundheitsgefährdung gegeben. In diesem Fall kann der Mieter über einen Antrag bei der Schlichtungsstelle (oder beim Bezirksgericht) vom Vermieter die geeignete Sanierung verlangen (Austausch der Bleirohre).
 


„Ich habe ein Einfamilienhaus gemietet. In letzter Zeit ist das Wasser rostig. Wen trifft die Erhaltungspflicht?“

Die Erhaltungspflicht bei Ein- und Zweifamilienhäusern richtet sich nach den Bestimmungen des ABGB (§ 1096). Diese Regelung ist dispositives Recht, d.h. sie kann abgeändert werden. Die Erhaltungspflicht richtet sich hier in erster Linie nach der Vereinbarung im Mietvertrag.

Instandhaltung durch Mieter möglich ...

Sehr oft sehen die vertraglichen Bestimmungen eine umfassende Verpflichtung des Mieters vor, den Mietgegenstand zu erhalten und zu erneuern. Vertraglich ist es zulässig, die Instandhaltung für das gesamte Objekt (innen wie außen) dem Mieter aufzubürden. Oftmals werden die Erhaltungsarbeiten aber zwischen den Vertragsparteien aufgeteilt.

... aber Instandhaltung durch Vermieter verpflichtend

Sollte im Vertrag eine diesbezügliche Vereinbarung fehlen, dann trifft den Vermieter nach § 1096 ABGB eine umfassende Verpflichtung, das Mietobjekt zu erhalten. Diese ist für den Mieter die beste Lösung, kommt in der Praxis jedoch selten vor. Bei Verträgen betreffend Ein- und Zweifamilienhäuser kommt der vertraglichen Regelung besonders große Bedeutung zu.
 


„In unserer Altbaumietwohnung ist der Spülkasten beim WC kaputt. Der Vermieter weigert sich, die Reparatur zu übernehmen. Wer ist zuständig?“

Gemäß den mietrechtlichen Bestimmungen trifft den Vermieter die Erhaltungspflicht von allgemeinen Teilen des Hauses, wie Dach, Fassade oder allgemeine Leitungen. Im Inneren des Mietobjektes hat der Vermieter, wenn nicht anders vertraglich vereinbart, ernste Schäden zu beheben. Dazu zählen defekte Gasleitungen (Explosionsgefahr) und Wasserrohrbrüche. Ebenso ist er verpflichtet, Gefahren für die Gesundheit der Bewohner zu beseitigen (z.B. Blei im Trinkwasser, lebensgefährliche elektrische Anlagen). Auch die Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern und sonstigen Wärmebereitungsgeräten fällt in die Erhaltungspflicht des Vermieters.

Mieter für WC-Reparatur verantwortlich

Ansonsten muss der Mieter sämtliche Einrichtungen so warten und instand halten, dass dem Vermieter und den übrigen Mietern kein Nachteil erwächst. Das bedeutet in vorliegendem Fall, dass der Mieter die Reparatur des Spülkastens selbst zu übernehmen hat.
 


Eine Mieterin, die eine Wohnung in nicht besonders gutem Zustand übernommen hatte, malt selbst aus. In den Mietvertragsbedingungen hatte sie zugestimmt, die Wohnung bei der Rückstellung wieder neu ausgemalt zu übergeben. Das tut sie nicht, daraufhin klagt sie ihr Vermieter.

Vereinbarung im Vertrag erforderlich

Der OGH entschied in diesem Fall (OGH 18.9.2009, 6 Ob 104/09a), dass eine Vereinbarung, wonach der Mieter bei Mietvertragsbeendigung die Wohnung auszumalen hat, unwirksam ist, wenn dem Mieter die Wohnung unausgemalt übergeben wurde. Gemäß Allgemeinem Bürgerlichen Gesetzbuch sind Mietobjekte zwar in dem Zustand zurückzustellen, in dem sie übernommen wurden. Verschlechterungen, die sich aus einer gewöhnlichen Abnutzung ergeben, sind jedoch durch die Miete gedeckt. Das Altern der Wandfarbe ist als eine derartige zulässige Verschlechterung anzusehen. Eine Verpflichtung zum Ausmalen würde sogar zu einer Verbesserung und einer Werterhöhung führen, die dem Vermieter zugute käme.
 


„Meine Wohnung wurde bei Mietbeginn weiß ausgemalt übergeben. Ich habe einzelne Wände nunmehr bunt gestrichen. Muss ich bei Wohnungsrückgabe die Wände weiß streichen?“

Sofern im Mietvertrag keine gesonderte Vereinbarung getroffen wurde, ist die gesetzliche Bestimmung heranzuziehen. Nach § 1109 ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) muss der Mieter seine Wohnung in dem Zustand zurückgeben, in dem er sie übernommen hat.

Mieter für gewöhnliche Abnutzung nicht haftbar …

Für Folgen gewöhnlicher Abnutzung und für Schäden, für die der Mieter nicht haftet, ist er nicht verantwortlich. Der Mieter muss den Zustand der Wohnung während seiner Mietdauer nicht verbessern, er muss ihn lediglich erhalten. Schäden, die vom Mieter zu vertreten sind, muss er beheben bzw. darf der Vermieter diese nach Zurückstellung auf Kosten des Mieters reparieren lassen.

… aber bunte Wände sind keine gewöhnliche Abnutzung

Wurde die Wohnung mit weißen Wänden übergeben, so kann der Vermieter verlangen, dass er sein Objekt auch wieder weiß ausgemalt erhält. Das bedeutet nicht unbedingt, dass der Mieter bei Beendigung frisch ausmalen muss. Hat er jedoch die Farbe verändert – statt weiß sind die Wände jetzt in einer ortsunüblichen Ausgestaltung bunt – wird diese Veränderung nicht als gewöhnliche Abnutzung anzusehen sein, und der Mieter muss weiß ausmalen.
 


„Ich möchte in meiner Altbaumietwohnung einige Verbesserungen durchführen: neue Fliesen im Badezimmer und eine Gasetagenheizung. Muss ich dafür den Vermieter fragen?“

Das Gesetz unterscheidet zwischen wesentlichen und unwesentlichen Veränderungen. Zu den unwesentlichen Veränderungen gehört zweifelsfrei eine neue Verfliesung, ebenso das Ausmalen oder das Anbringen eines Wandregals. Von diesen Arbeiten braucht der Vermieter nicht einmal verständigt werden. Er hat sie einfach zu dulden.

Wesentliche Veränderungen benötigen Vermieterzustimmung

Wesentliche Veränderungen, wie z.B. der Einbau einer Gasetagenheizung sind dem Vermieter anzuzeigen. Lehnt der Vermieter diese Arbeiten nicht innerhalb von zwei Monaten ab, so gilt seine Zustimmung als erteilt. Da der Einbau einer Heizung außerdem zu den sogenannten "privilegierten Arbeiten" gehört, wird von Gesetzes wegen vermutet, dass diese Veränderung üblich ist und einem wichtigen Interesse des Mieters dient. Sollte der Heizungseinbau dem jeweiligen Stand der Technik entsprechen, durch einen Professionisten ausgeführt werden und keine Schädigung des Hauses oder Gefahr für die Sicherheit darstellen, steht einem Heizungseinbau nichts entgegen.
 


„Ich habe in meiner Mietwohnung (Altbau) einige Verschönerungsarbeiten durchgeführt, wie z.B. neue Fliesen, neue Wandmalerei und frisch gestrichene Fenster und Türen. Kann ich für diese Aufwendungen vom Vermieter Geld verlangen?“

Ob, wieviel und für was der Mieter bezüglich seiner Investitionen vom Vermieter Ersatz verlangen kann, regelt § 10 MRG (Mietrechtsgesetz). Diese Bestimmung, die sich gegen den Vermieter richtet, kann durch eine Vereinbarung der Parteien im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden, ist in seinem Anwendungsbereich jedoch sehr eingeschränkt.

Wesentliche Verbesserungen sind ersatzfähig

Ersatzfähig sind wesentliche Verbesserungen, die über die Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen für den Vermieter sind. Der Ersatz für derartige Investitionen vermindert sich um 10 % pro Jahr. Außerdem kann dieser Anspruch vom Mieter erst bei Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden.

Um folgende Investitionen geht es:

  • Erneuerung oder Umgestaltung sämtlicher Leitungen
  • Austausch eines Warmwasserboilers oder einer Heiztherme
  • Errichtung einer Heizungsanlage
  • Vereinigung und Umgestaltung der Wohnung mit der Nachbarwohnung
  • Gänzliche Erneuerung eines schadhaft gewordenen Fußbodens (mit Estrich)

Andere gleich wesentliche Verbesserungen zählen ebenso. Insbesondere solche, die von einer Gebietskörperschaft aus öffentlichen Mitteln gefördert worden sind. Darunter fällt z.B. der Austausch von Fenstern, wenn es sich um eine Verbesserung des Schall-und/oder Wärmeschutzes handelt.

Die Verbesserungen in vorliegendem Fall sind daher gegenüber dem Vermieter nicht ersatzfähig.

Vom Nachmieter verlangen

Diese Verschönerungsarbeiten können zwar nicht gegenüber dem Vermieter im Rahmen des § 10 MRG geltend gemacht werden, stellen jedoch Investitionen dar, die der ausscheidende Mieter eventuell von seinem Nachmieter bekommt. Prinzipiell kann der ausziehende Mieter für solche Arbeiten und in der Wohnung verbleibende Einrichtungsgegenstände vom Nachmieter Ersatz verlangen. Damit es sich nicht um eine verbotene Ablöse handelt, muss der Wert der Leistung stimmen. Hat der Nachfolgemieter zu viel bezahlt, kann er diese Zahlung beim Bezirksgericht bzw. der Schlichtungsstelle überprüfen lassen.

 


„Ich möchte in den nächsten Tagen eine Genossenschaftswohnung übernehmen. Diese ist jedoch nicht saniert: auf den Wänden sind alte Tapeten. Die Badezimmerfliesen stammen aus den achtziger Jahren und das Eichenholzparkett ist auch schon abgenutzt. Muss ich die Wohnung so übernehmen?“ 

Soweit nichts anderes vereinbart ist der Vermieter nach dem Gesetz verpflichtet, die Wohnung in einem brauchbaren Zustand zu übergeben. An diese Brauchbarkeit werden nicht allzu hohe Anforderungen gestellt.

Zum sofortigen Bewohnen geeignet

Brauchbar bedeutet, dass sich die Wohnung zum sofortigen Bewohnen eignet und keine gröberen, die Benützung behindernde, Mängel aufweist. Energieanschlüsse müssen gefahrlos benutzbar sein. Fehlt z.B. die Erdung in Nassräumen, dann ist keine Brauchbarkeit gegeben und der Mieter könnte die Übernahme verweigern. Ebenso sieht die Rechtsprechung mangelnde Brauchbarkeit in einem sanierungsbedürftigen Unterboden oder im Fehlen einer Trennwand oder mangelhaft tragender Mauer.

In Ihrem Fall handelt es sich um Verschönerungsarbeiten. Die Mängel mögen stören, aber sie verhindern nicht den Gebrauch und daher ist die Genossenschaft nicht verpflichtet Sanierungsarbeiten durchzuführen.

 


„Wir besitzen eine Eigentumswohnung und sind uns nicht sicher, wer für die Erhaltung der Markisen und der Balkonverfliesung zuständig ist: die Gemeinschaft oder der einzelne Wohnungseigentümer?“

Die Zuordnung der Markisen ist ein Grenzfall. Sie gehören zu den einzelnen Wohnungseigentumsobjekten, sind aber nicht Teil der unmittelbaren Außenhaut des Hauses. Das spricht dafür, ihre Erhaltung den einzelnen Wohnungseigentümern zuzurechnen. Anders wäre die Rechtslage, wenn die Markisenreparatur in ursächlichem Zusammenhang mit Arbeiten an der Außenfassade stünde. Dann wären diese Arbeiten auf Kosten der Gemeinschaft durchzuführen.

Mangel an der Haussubstanz?

Auch bei den Kosten der Balkonverfliesung ist zu unterscheiden. Werden diese Fliesen im Zuge der Arbeiten an der Außenfassade oder wegen der Sanierung des Estrichs notwendig, so hat die Gemeinschaft die Kosten zu tragen. Handelt es sich jedoch nur um die Erneuerung des Bodenbelags, ohne, dass ein Mangel an der Haussubstanz gegeben ist, dann ist es Sache des jeweiligen Wohnungseigentümers.
 


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