Erhaltungspflichten

Sanierung der Wohnung, Wohnungsausstattung, Schimmel

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veröffentlicht: 15.07.2013, aktualisiert: 08.04.2016

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Sanierung: Fenster, Dachboden, Balkon, Loggia, Lift

„In unserer Wohnungseigentumsanlage sind die Fenster schon sehr schlecht. Der Hausverwalter will nichts unternehmen. Wie kommen wir zu neuen Fenstern?“

 

Die Sanierung von Festern gehört zu den Aufgaben der ordentlichen Hausverwaltung und ist in erster Linie auch von dieser durchzuführen. Weigert sich diese, so können die Wohnungseigentümer dem Verwalter eine Weisung erteilen und so die gewünschten Arbeiten durchsetzen. Dazu muss die Mehrheit der Wohnungseigentümer (berechnet nach Grundbuchsanteilen) gefunden werden.

Eigentümerversammlung oder Umlaufbeschluss

Ein derartiger Mehrheitsbeschluss kann entweder in einer Eigentümerversammlung gefasst werden oder mittels Umlaufbeschluss zustande kommen. Bei einem Umlaufbeschluss wird der Beschlusstext (Sanierung der Fenster: ja/nein) von Partei zu Partei weitergegeben, wobei die Wohnungseigentümer ihre Zustimmung oder Ablehnung mit ihrer Unterschrift bekunden. Die Weisung ist von der Hausverwaltung zu befolgen, soweit diese nicht gesetzwidrig ist.


 

"In unserer Wohnungseigentumsanlage kümmert sich niemand um die notwendigen Erhaltungsarbeiten. Meine Fenster z.B. sind schon sehr schlecht. Welche Möglichkeiten habe ich?"

 

Die Hausverwaltung ist verpflichtet, sich um sämtliche das Haus betreffende Erhaltungsarbeiten zu kümmern. Dazu zählen von Gesetzes wegen auch die Fenster. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer kann in diesem Fall auch aktiv werden und dem Hausverwalter mittels Mehrheitsbeschlusses die Durchführung von Erhaltungsarbeiten anschaffen.

Minderheitsrechte durchsetzen

Bleibt sowohl der Hausverwalter als auch die Mehrheit der Eigentümer untätig, dann kann auch ein einzelner Wohnungseigentümer gewisse Rechte (Minderheitsrechte) durchsetzen. Für diese Fälle steht ihm ein Individualantrag zu, der beim Bezirksgericht im außerstreitigen Verfahren einzubringen ist.

Damit so ein Antrag Erfolg hat, ist es erforderlich, dass die Erhaltungsarbeiten dringlich sind und die Finanzierbarkeit dieser Maßnahme gewährleistet ist. Durch die Minderheitsrechte soll aber nicht die ordentliche Verwaltung vom Verwalter auf die Gerichte verlagert werden.


 

„In unserer Altbauwohnung sind die Fenster sehr schlecht. Der Vermieter lässt sie nicht reparieren. Ist das nicht seine Verpflichtung? Wie komme ich zu besseren Fenstern?“

 

Das Mietrechtsgesetz (MRG) regelt die Erhaltungspflicht in § 3 MRG dahingehend, dass für die Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses der Vermieter zuständig ist. Dazu zählt alles, was zur Außenhaut des Hauses gehört: das Dach, die Fassade und auch die Fenster.

Bezirksgericht oder Schlichtungsstelle einschalten

Kommt der Vermieter seiner Erhaltungspflicht nicht nach, hat der Mieter die Möglichkeit, diese Arbeiten über das Bezirksgericht bzw. über die Schlichtungsstelle durchzusetzen. Der Mieter kann entweder selbst einen diesbezüglichen Antrag auf "Durchführung der notwendigen Arbeiten" einbringen oder sich von einer Mieterorganisation vertreten lassen.

Gutachter entscheidet über Sanierung

Im Zuge eines derartigen Verfahrens entscheidet ein Gutachter über die Sanierung der Fenster, was dann die Grundlage für die Entscheidung der Schlichtungsstelle bzw. des Bezirksgerichtes bildet.

Für Mieter von Genossenschaftswohnungen regelt das WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) die Erhaltungspflicht für Fenster in derselben Weise wie das MRG. Die Genossenschaft ist für die Sanierung zuständig. Der Mieter kann seinen Anspruch wie bei einer Mietwohnung durchsetzen.


 

„Bei einem Wohnungseigentümer wurden sowohl ein Fenster als auch die Balkontüre getauscht. Es erfolgte keine Information an die übrigen Eigentümer. Wer übernimmt die Kosten? Wer begutachtet die schadhaften Fenster?" 


Ein Fenstertausch fällt unter die Aufgaben der ordentlichen Verwaltung und ist von der Hausverwaltung vorzunehmen. Diese bestimmt alleine – ohne dass die übrigen Eigentümer gefragt werden müssen – ob und wie ein schadhaftes Fenster saniert wird. Die Hausverwaltung kann die Begutachtung selbst durchführen oder durch eine Firma veranlassen. Die Eigentümer haben in diesen Dingen weder ein Mitspracherecht, noch muss die Hausverwaltung darüber informieren, geschweige denn Rücksprache halten. Die Kosten werden auf alle Miteigentümer aufgeteilt bzw. aus der Rücklage entnommen.

Fenstertausch im Wohnungseigentum

Wollen die Eigentümer eine, vom Gesetz abweichende Vereinbarung treffen, nämlich dass jeder für seine Fenster selbst aufkommt, dann muss diese Vereinbarung einstimmig beschlossen werden. Es empfiehlt sich daher vor einem beabsichtigten Fenstertausch bei der Hausverwaltung nachzufragen, wie in diesem Haus die Erhaltungspflicht geregelt ist.


 

„In meiner Eigentumswohnung lässt sich das Fenster im Arbeitszimmer nicht öffnen. In unserer Anlage sind die Fenster Angelegenheit der Hausverwaltung. Trotz Anzeige des defekten Fensters und mehrmaliger Aufforderung sich darum zu kümmern geschieht nichts. Jetzt habe ich beschlossen meine monatlichen Zahlungen einzustellen. Darf ich das?“

 

Bei einer Mietwohnung mit einem defekten Fenster entspräche diese Vorgehensweise der in § 1096 ABGB normierten Möglichkeit einer Mietzinsminderung. In dem Ausmaß, in dem das Mietobjekt in seiner Brauchbarkeit eingeschränkt ist, hat der Mieter das Recht Mietzinsminderung vorzunehmen. Dieses Recht steht jedoch nur einem Bestandnehmer (Mieter) zu und ist nicht auf Eigentumsverhältnisse anzuwenden.

Klage der Hausverwaltung möglich

Es ist daher einem Wohnungseigentümer nicht zu empfehlen seine monatlichen Zahlungen einzustellen oder zu mindern, da ihm diese Vorgehensweise eine Klage von seiten der Hausverwaltung einbringen kann. Zur Durchsetzung der Fensterreparatur kann der Eigentümer einen Antrag beim Bezirksgericht im Außerstreitverfahren einbringen. Bei Vorliegen eines Schadens durch das Unterlassen der Fensterreparatur eventuell käme auch ein Schadenersatzanspruch gegen den säumigen Hausverwalter in Betracht.


 

„In unserem alten Zinshaus werden die Fenster getauscht. Werden sich diese Sanierungsarbeiten in der Miete niederschlagen?“


Fenster zählen zu den allgemeinen Teilen des Hauses und sind gemäß den Bestimmungen des MRG (Mietrechtsgesetz) auf Kosten des Vermieters zu tauschen. Daher dürfen derartige Sanierungsmaßnahmen auch zu keiner Mietzinserhöhung führen. Der Vermieter hat die Kosten aus den Mietzinseinnahmen zu bestreiten. Nach dem MRG besteht für den Vermieter jedoch die Möglichkeit, mit dem Mieter eine Vereinbarung über eine zeitlich begrenzte Erhöhung des Hauptmietzinses zu schließen. Solche Vereinbarungen sind nur in Schriftform und frühestens ein halbes Jahr nach Abschluss des Mietvertrages zulässig. Das Ausmaß der Erhöhung und der Erhöhungszeitraum sind ausdrücklich festzuhalten.

Freiwillige Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter 

Es handelt sich dabei jedoch um eine freiwillige Vereinbarung. Der Mieter kann nicht gegen seinen Willen dazu verpflichtet werden. Hat der Vermieter kein Geld zum Sanieren, besteht für ihn auch die Möglichkeit über Antrag bei der Schlichtungsstelle/Bezirksgericht einen erhöhten Mietzins zu begehren. Bei diesen sogenannten § 18–Verfahren werden die vorzunehmenden Arbeiten und die zu erwartenden Kosten geprüft und ein von den Mietern zusätzlich zu entrichtendes Entgelt festgelegt.


 

„Ich bin Eigentümerin einer Wohnung. Bei einem Fenster ist die Außenjalousie gerissen. Diese war schon von Anfang an Bestandteil des Fensters. Wer ist für die Reparatur zuständig?“ 

 

Die Außenhaut eines Gebäudes gilt als allgemeiner Teil einer Liegenschaft. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht vor, dass allgemeine Teile in die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft fallen. Auch eine Außenjalousie gilt, ebenso wie Fenster, als allgemeiner Teil. Die Kosten der Reparatur sind daher aus der Rücklage zu begleichen und sind nicht vom einzelnen Wohnungseigentümer zu bezahlen.

Zustimmung der anderen Eigentümer nötig

Waren von Anfang an keine Außenjalousien vorgesehen und sind diese erst zu einem späteren Zeitpunkt von einem einzelnen Wohnungseigentümer angebracht worden, so stellt sich der Sachverhalt anders dar. In diesem Fall hätte der Wohnungseigentümer alle anderen Eigentümer um ihre Zustimmung ersuchen müssen, da durch die Montage allgemeine Teile des Hauses in Anspruch genommen werden. Die Zustimmung erfolgt in der Regel unter der Vereinbarung, dass der Eigentümer auch für die Erhaltung aufzukommen hat.


 

„Wir haben eine Dachbodenwohnung gemietet, die durch den Ausbau eines Rohdachbodens neu errichtet worden ist. Gibt es bei diesem Objekt etwas Besonderes zu beachten?“

 

Ja! Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Rohdachbodens mittels einer nach dem 31.12.2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, fallen nur teilweise unter das Mietrechtsgesetz. Für diese Objekte gilt: Es gibt keine Mietzinsobergrenzen und eine nachträgliche Mietzinsüberprüfung ist daher nicht möglich.

Ersatzanspruch für Mieter muss vereinbart werden

Ebenso kann eine gezahlte Ablöse nach den Bestimmungen des MRG nicht überprüft und rückgefordert werden. Auch sind die vom Mieter getätigten Investitionen nicht nach dem MRG zu beurteilen. Das bedeutet, dass ein Ersatzanspruch für den Mieter vereinbart werden muss. Es ist in derartigen Fällen davon auszugehen, dass ein Mieter, der einen solchen Dachboden anmietet, Investitionen in größerem Umfang tätigt.

Weitervergaberecht sinnvoll

Wichtig ist daher, dass im Vertrag der Investitionsersatzanspruch des § 1097 ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) nicht ausgeschlossen ist. Weiters wäre es ratsam ein Weitergaberecht in den Vertrag aufzunehmen. Dadurch kann der Mieter von seinem Nachmieter auf legalem Weg seine Investitionen verlangen.


 

„In die Wohnung unter mir dringt Feuchtigkeit ein. Schuld daran ist die im Laufe der Jahre durchlässig gewordene Balkonisolierung. Ich habe die Hausverwaltung davon in Kenntnis gesetzt, doch weigert sich diese eine entsprechende Isolierung durchführen zu lassen. Wer ist dafür zuständig und wie kann ich mein Recht durchsetzen?“

 

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) fällt die Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft, sowie die Behebung von ernsten Schäden des Hauses unter die Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung.

Hausverwaltung zuständig

Mängel an Balkonen, die nicht nur den oberflächigen Bodenbelag betreffen, sind von der Hausverwaltung zu sanieren. Es ist daher richtig, die Hausverwaltung über den Schaden zu informieren und diese aufzufordern, die notwendige Reparatur zu veranlassen. Kommt der Verwalter seiner Verpflichtung nicht nach, kann jeder Wohnungseigentümer beim Bezirksgericht einen Antrag auf Durchführung dieser Arbeiten einbringen und so die Ausführung erzwingen. Ein Anwalt ist in diesem Verfahren nicht nötig.


 

„Wir sind Eigentümer einer Altbauwohnung. Um das Haus kümmert sich leider niemand. Die anderen Miteigentümer verweigern sämtliche Erhaltungsarbeiten und auch die Hausverwaltung tut nichts. Das Haus verfällt zusehends. Die Balkone sind gefährlich und auch der sonstige Zustand des Hauses ist sehr schlecht. Was können wir tun?"


Das Wohnungseigentumsgesetz gibt jedem einzelnen Eigentümer die Möglichkeit über Antrag beim Bezirksgericht notwendige Erhaltungsarbeiten (eventuell auch gekoppelt mit einer einstweiligen Verfügung) durchzusetzen.

Anzeige bei Baubehörde

Ist der Zustand des Gebäudes jedoch so schlecht, dass Gefahr für Leib und Leben der Bewohner zu befürchten ist, so kann auch eine Anzeige bei der Baubehörde erstattet werden. Diese nimmt sodann eine Besichtigung vor und erlässt gegebenenfalls einen Bauauftrag gegen sämtliche Miteigentümer der Liegenschaft. In diesem wird den Miteigentümern eine Frist gesetzt, in der die verschiedenen Arbeiten durchzuführen sind. In letzter Konsequenz ist mit einer Ersatzvornahme durch die Behörde und eventuell sogar einem Verwaltungsstrafverfahren zu rechnen.


 

„Ich möchte statt des Waschbetons auf meiner Terrasse einen Holzfußboden verlegen lassen. Bin ich als Wohnungseigentümer verpflichtet diese Kosten selbst zu tragen?“ 


Die Zuordnung der Erhaltungspflichten ist gerade in diesem Bereich nicht immer einfach. Auszugehen ist grundsätzlich von der räumlichen Abgrenzung zwischen allgemeinen Liegenschaftsteilen und dem Wohnungseigentumsobjekt. Abgrenzungsschwierigkeiten ergeben sich im Bereich der Böden (Geschossdecken). Bei der Terrasse, die zur Außenhaut des Gebäudes gehört, handelt es sich um einen allgemeinen Teil. Die Terrasse fällt somit in die Erhaltungspflicht der Wohnungseigentumsgemeinschaft, vertreten durch die Hausverwaltung. Allerdings umfasst diese Erhaltungspflicht nach ständiger Rechtsprechung lediglich den Estrich und die darunterliegende Aufbaukonstruktion.

Über dem Estrich zahlt der Wohnungseigentümer

Der Bodenaufbau oberhalb des Estrichs ist jedoch vom Wohnungseigentümer zu erhalten. Möchte ein Wohnungseigentümer wie in vorliegendem Fall den Bodenaufbau ändern, dann ist diese Veränderung auf seine Kosten durchzuführen.
Sollte die Terrasse undicht geworden sein, ändert sich die Erhaltungspflicht. Dann nämlich ist die Gemeinschaft für die Sanierung des Schadens zuständig.


 

„Ich möchte die Loggia bei meiner Eigentumswohnung verglasen. Darf ich das oder brauche ich die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer?“


Prinzipiell hat der Wohnungseigentümer das Recht, Änderungen an seinem Objekt vorzunehmen. Das WEG (Wohnungseigentumsgesetz) regelt unter welchen Voraussetzungen eine Veränderung genehmigungsfähig ist, was jedoch noch nichts darüber aussagt, ob sie auch genehmigungspflichtig ist. Dazu gibt es viele Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes.

Zustimmung von Wohnungseigentümer erforderlich

Das Verglasen einer Loggia hat die Rechtsprechung als genehmigungspflichtig angesehen, was bedeutet, dass der Wohnungseigentümer für seine beabsichtigte Verglasung die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer einholen muss. Geben nicht alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung, besteht die Möglichkeit die Ersetzung der Zustimmung durch den Außerstreitrichter zu erwirken.


 

"Ich besitze eine Eigentumswohnung, die aufgrund der südseitigen Ausrichtung im Sommer sehr heiß wird. Daher habe ich im Frühling ein Klimagerät an der Fassade angebracht. Geht das in Ordnung oder hätte ich die Hausverwaltung fragen müssen?"

 

Die Fassade gehört zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Bauliche Veränderungen an diesen allgemeinen Teilen bedürfen der Zustimmung von sämtlichen Miteigentümern, da ihre schutzwürdigen Interessen beeinträchtigt werden können.

Keine Zustimmung: rechtswidrig gehandelt

Auch geringfügige Nutzungen derselben (wie in vorliegendem Fall das Anbohren und Durchbohren der Außenwand) bedürfen der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Hat der änderungswillige Eigentümer keine Zustimmung eingeholt, dann hat er eben rechtswidrig und in unerlaubter Eigenmacht gehandelt. Das kann dazu führen, dass Sie von den anderen Eigentümern auf Beseitigung geklagt werden.


 

„In unserer Eigentumsanlage soll ein Lift eingebaut werden. Der Hausverwalter hat keine Kostenvoranschläge eingeholt, sondern uns nur eine Kostenschätzung gegeben. Reicht das?“

 

Gemäß § 20 Abs 4 zweiter Satz WEG (Wohnungseigentumsgesetz) ist der Hausverwalter verpflichtet, für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen und für größere Verbesserungsarbeiten (darunter wird auch ein Lifteinbau zu verstehen sein) mindestens drei Angebote einzuholen. Diese Angebote müssen schriftlich und inhaltlich detailliert sein, damit den Wohnungseigentümern zumindest eine grobe Vergleichbarkeit der Angebote möglich ist.

Einfache Kostenschätzung reicht nicht

Die Kosten kann der Verwalter auch über die Rücklage abrechnen. Eine Kostenschätzung ist keine ausreichende Grundlage, um über bevorstehende Arbeiten abzustimmen. Unterlässt es der Hausverwalter Kostenvoranschläge einzuholen, so liegt eine Pflichtverletzung vor, die – allenfalls in Verbindung mit weiteren Pflichtverstößen – eine Abberufung rechtfertigen kann.


 

„Wir sind eine Eigentümergemeinschaft mit insgesamt 14 Wohneinheiten. Unsere Hausverwaltung beauftragt immer wieder unnötige Erhaltungsarbeiten, obwohl wir keine ausrechende finanzielle Rücklage im Reparaturfonds haben. Der Hausverwalter muss doch dafür Vorsorge tragen und eine angemessene Rücklage bilden – oder nicht?“


Es ist richtig, dass der Hausverwalter verpflichtet ist, eine angemessene Rücklage zu bilden. Da der Gesetzgeber keine Mindesthöhe vorschreibt, liegt sie im Ermessen des Verwalters. Sind die Eigentümer mit der Höhe der Rücklage nicht einverstanden, können sie dem Verwalter durch Mehrheitsbeschluss eine Weisung erteilen.


 

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