KONSUMENT.AT - Erhaltungspflichten - Therme, Küche, Satellitenantenne

Erhaltungspflichten

Sanierung der Wohnung, Wohnungsausstattung, Schimmel

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veröffentlicht: 15.07.2013, aktualisiert: 08.04.2016

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Therme, Küche, Satellitenantenne

"Ich habe bei Anmietung meiner Wohnung eine Ablöse für die Küche an den Vermieter gezahlt. Jetzt ziehe ich aus der Wohnung aus. Der Vermieter möchte mir für die Küche kein Geld geben, daher möchte ich sie gerne mitnehmen. Darf ich das?"


Bei einer Ablösevereinbarung handelt es sich rechtlich gesehen um einen Kaufvertrag. In diesem Fall hat der Mieter die Küche gekauft. Das bedeutet, dass das Eigentum an diversen Geräten und Einrichtungsgegenständen (kommt auf die Vereinbarung an) an den Käufer übergegangen ist. Dadurch ist dieser auch berechtigt mit seinem Eigentum zu machen, was er möchte.

Mitnahme der Küche erlaubt

Gibt ihm der Vermieter für die abgekaufte Küche kein Geld (kauft sie der Vermieter nicht wieder zurück), kann sie der Mieter natürlich auch mitnehmen. Er muss bei der Demontage allerdings darauf achten, dass er die Wohnung ohne Beschädigung zurücklässt. Das bedeutet, dass eventuell ausgemalt werden muss. Der ausziehende Mieter könnte seine Küche auch dem nächsten Mieter oder an einen Dritten veräußern.
 


„Unser Herd ist schon sehr alt und funktioniert nicht mehr richtig. Müssen wir als Mieter einen neuen Herd kaufen oder ist das Sache des Vermieters?“


Die Erhaltungspflicht im Altbau regelt § 3 MRG (Mietrechtsgesetz). Nach dieser Bestimmung ist der Vermieter für die allgemeinen Teile des Hauses (Fenster, Dach und Außenhaut) sowie im Inneren für ernste Schäden oder gefährliche Anlagen und die Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern und sonstigen Wärmebereitungsgeräten zuständig. Die Reparatur eines schadhaften Herdes fällt grundsätzlich nicht darunter.

Mieter muss Herd wieder in Gang setzen

Es liegt also am Mieter, ob und in welcher Art und Weise (Anschaffung eines neuen Gerätes oder Reparatur) er den schadhaften Herd wieder in Gang setzt.
 


„Ich werde demnächst in eine Altbauwohnung ziehen. Worauf muss ich bei der Übernahme der Wohnung vor allem bei den elektrischen Leitungen achten?“


Die Verantwortung für den ordnungsgemäßen Zustand der elektrischen Anlage in einer Mietwohnung vor Übergabe liegt grundsätzlich beim Vermieter. Mit der Änderung der Elektrotechnikverordnung 2002, in Kraft getreten mit 13.07.2010, wurde diese Verantwortlichkeit des Vermieters verschärft. Diese Verordnung sieht vor, dass Anlagen über einen ÖNORM-gemäßen Zusatzschutz verfügen müssen (E 8001). Fehlt der Zusatzschutz, so ist dieser nachzurüsten.

Es sind in der elektrischen Anlage Fehlerstromschutzeinrichtungen (FI-Schutzschalter/RCD) mit einem Nennfehlerauslösestrom von nicht mehr als 30mA zu installieren. Ein Hauptpotentialausgleich muss vorhanden sein. Darüber hinaus muss - je nach örtlichen Gegebenheiten - auch ein zusätzlicher Potentialausgleich (beispielsweise im Badezimmer) errichtet werden.

Elektro-Befund ratsam

Um jedoch nicht kurz nach dem Einzug mit Sanierungsmaßnahmen belästigt zu werden, ist es ratsam, vor Einzug in die Wohnung einen E-Befund zu verlangen. Veraltete Elektro-Leitungen führen dazu, dass der Mieter einen Mietzinsminderungsanspruch geltend machen kann. Trotzdem sind die vorzunehmenden Baumaßnahmen mit unangenehmen Beeinträchtigungen verbunden, bis hin zur Sperre der Stromzufuhr.
 


"Wir übergeben unsere Wohnung mit Ende des nächsten Monats. 2006 wurde eine neue Gas-Therme um 4000 Euro installiert. Der Vermieter möchte uns für diese Investition lediglich 400 Euro zahlen. Ist das nicht zu wenig?"


Je nach Dauer der Nutzung: Investitionsersatzansprüche für Aufwendungen in Wohnungen regelt sowohl das Mietrechtsgesetz (§ 10 MRG) als auch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (gilt für Genossenschaftswohnungen, § 20 WGG). Beide Bestimmungen sehen vor, dass der Mieter für Investitionen, die über die Mietdauer hinausgehen und eine wesentliche Verbesserung darstellen Anspruch auf Ersatz hat.

Erneuerung einer Gas-Therme

Die Erneuerung einer Gas-Therme (ebenso wie die Erneuerung eines Boilers) fällt seit 2006 ausdrücklich unter diese Bestimmung. Der Ersatzanspruch verringert sich pro Jahr um 10 Prozent. Sie als Mieter müssen ihn schriftlich mit der Kündigung geltend machen. Wenn Sie nach neun Jahren Wohnung (und Therme) zurückgeben sind die 400 Euro ok. - Ab 1/2015 gelten rund um die Therme neue Regeln; lesen Sie: Mietrecht: Wer ist für die Therme zuständig? 2/2015
 


"Wir sind Mieter in einer Altbauwohnung und haben im Jahr 2012 auf eigene Kosten unsere Therme getauscht. Haben wir jetzt einen Anspruch gegen den Vermieter auf Erstattung dieser Kosten?“

Seit 1.1.2015 ist der Vermieter für die Erhaltung der Therme zuständig und verpflichtet Reparaturen und  Erneuerungen auf seine Kosten durchzuführen. Diese neue Regelung hat allerdings keine Rückwirkung auf Sachverhalte, die vor dem Inkrafttreten (1.1.2015) abgeschlossen waren. Das bedeutet, dass der Mieter aufgrund dieser Gesetzesänderung keinen Anspruch auf Rückzahlung seiner aufgewendeten Kosten hat.

Schutz des Mieters bei Thermentausch

Allerdings gab es ja bereits im Jahr 2006 eine neue Regelung im MRG (= Mietrechtsgesetz), die hier zur Anwendung kommt. Es handelte sich dabei um einen ersten Schritt in Richtung Schutz des Mieters bei Thermentausch, stellt allerdings darauf ab, dass das Mietverhältnis beendet wird. Hatte der Mieter gemäß der damaligen gesetzlichen Lage seinen Therme erneuert, dann fiel diese Investition unter die ersatzpflichtigen Aufwendungen gemäß § 10 MRG. Das bedeutet, dass der Mieter bei Beendigung seines Mietverhältnisses einen Anspruch auf Ersatz seiner Kosten für die getätigte Thermenerneuerung gegen den Vermieter hat, allerdings unter Berücksichtigung einer Abschreibung von 10% pro Jahr. Zieht der Mieter im Jahr 2016 aus und hatte er die Therme 2012 erneuert, dann hätte er jetzt bei Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Rückerstattung von 60% seiner getätigten Aufwendungen!
 


„In den nächsten Tagen werde ich ein kleines Einfamilienhaus übernehmen. Die Therme hat schon bei der Besichtigung nicht funktioniert. Wie soll ich vorgehen, wenn sie bei der Übernahme noch nicht repariert ist?“


§ 1096 ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) sieht vor, dass das Mietobjekt dem Mieter in "brauchbarem Zustand" zu übergeben ist. Die Brauchbarkeit richtet sich nach dem Vertragszweck und nach dem, was die Vertragspartner vereinbart haben. Grundsätzlich – wenn nichts anderes vereinbart ist – muss die Heizung/Warmwasseraufbereitung des Einfamilienhauses funktionieren. Diese Funktionstüchtigkeit ist auf Kosten des Vermieters herzustellen.

Nichtannahme oder Mietzinsminderung

Stellt sich bei der Übergabe heraus, dass die Therme nicht funktioniert, hat der Mieter die Wahl zwischen Nichtannahme des Objektes oder Übernahme unter Geltendmachung des Mangels. Bei der Nichtannahme beginnt das Mietverhältnis nicht und es entsteht auch keine Verpflichtung des Mieters den Mietzins zu zahlen. Übernimmt der Mieter das mangelhafte Objekt, steht ihm, solange der Mangel besteht, ein Mietzinsminderungsanspruch zu. Das Mietverhältnis beginnt in diesem Fall. Wichtig ist, den Mangel zu dokumentieren und den Vermieter mit Fristsetzung aufzufordern, diesen zu beheben.
 


„Als Mieter einer Altbauwohnung erwäge ich die Installation einer Satellitenantenne im Bereich des Fensters. Vor zwei Monaten bat ich mittels eingeschriebenen Briefes den Hausbesitzer um Genehmigung der Montage. Es erfolgte bislang keine Reaktion. Was soll ich tun?“


Durch das Anbringen der Satellitenantenne an der Fassade des Hauses nimmt der Mieter allgemeine Teile in Anspruch, was an und für sich nur mit Zustimmung des Eigentümers zulässig ist. Das MRG (Mietrechtsgesetz) erteilt dem Mieter unter Einhaltung bestimmter Voraussetzungen die Erlaubnis für die Vornahme gewisser sogenannter "privilegierter Arbeiten". Dazu gehört auch die Anbringung einer Satellitenantenne. Das äußere Erscheinungsbild des Hauses darf dabei aber nicht beeinträchtigt werden. Ist die Fassade ohnedies nicht besonders schön und handelt es sich um die Hofseite, wird wohl keine Beeinträchtigung vorliegen.

Interessen anderer Mieter berücksichtigen

Außerdem dürfen auch die schutzwürdigen Interessen der anderen Mieter (z.B. die Aussicht aus der Nachbarwohnung) nicht in Mitleidenschaft gezogen werden. Wenn der Mieter die Kosten der Montage trägt und diese durch einen Professionisten einwandfrei ausgeführt wird, kann der Vermieter seine Zustimmung nicht verweigern.
 


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