Erhaltungspflichten

Sanierung der Wohnung, Wohnungsausstattung, Schimmel

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veröffentlicht: 15.07.2013, aktualisiert: 08.04.2016

Inhalt

Schimmelbefall

"In meiner Altbauwohnung beginnt es an einer Wand massiv zu schimmeln. Obwohl wir regelmäßig lüften und heizen, vermehren sich die schwarzen Flecken an der Wand. Der Hausverwaltung wurde der Schaden gemeldet, doch hat sie bislang nichts unternommen. Was können wir tun?“

 

Lässt sich der Schimmel nicht durch einfaches Wegwischen entfernen, sondern hat er bereits den Verputz angegriffen, so liegt nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) ein ernster Schaden des Hauses vor. Massiver Schimmel fällt gemäß § 3 MRG in die Erhaltungspflicht des Vermieters und ist von diesem zu sanieren.

Schlichtungsstelle informieren

Tut er dies auch nach mehrmaligem Auffordern und unter schriftlicher Anzeige nicht, dann hat der Mieter die Möglichkeit diese Erhaltungsarbeiten bei der Schlichtungsstelle (gibt es in Wien und in anderen größeren Städten) bzw. über das Bezirksgericht durchzusetzen. Für die Einbringung eines derartigen Antrages ist kein Rechtsanwalt nötig. Das Verfahren vor der Schlichtungsstelle ist kostenlos.

In Anzeige auf Mietzinsminderung hinweisen

In der schriftlichen Anzeige des Schimmels an die Hausverwaltung empfiehlt es sich, auch auf sein Recht auf Mietzinsminderung hinzuweisen und einen Vorbehalt hinsichtlich der Mietenzahlung zu machen: "Bis zur Behebung des Schadens zahle ich meine Miete vorbehaltlich der Geltendmachung von Mietzinsminderung". Dadurch hat sich der Mieter dieses Recht gewahrt und kann dann im Einzelfall eine Mietzinsminderung vornehmen.



"In meiner Eigentumswohnung fängt es an zu schimmeln. Was soll ich tun? Kann ich einen Teil der Betriebskosten einbehalten?"

 

Bei Feuchtigkeitseintritt und damit verbundener Schimmelbildung handelt es sich rechtlich um einen "ernsten Schaden des Hauses", für den die Hausverwaltung zuständig ist. Daher sollten Sie den Schaden unverzüglich melden. Wird die Verwaltung trotz schriftlicher Anzeige nicht tätig, kann auch der einzelne betroffene Wohnungseigentümer einen diesbezüglichen Antrag auf Durchführung der notwendigen Erhaltungsarbeiten beim Bezirksgericht stellen. Ein Anwalt ist dafür nicht notwendig.

Kein Recht auf Einstellung der Zahlungen

Auf keinen Fall sollte die Betriebskostenzahlung ganz oder teilweise eingestellt werden. Im Unterschied zum Mieter, der ein Recht auf Mietzinsminderung hat, steht dem Eigentümer ein derartiger Rechtsbehelf nicht zur Verfügung.



„Ich bin im März 2013 in eine Wohnung eingezogen und musste im Winter feststellen, dass sich hinter meinem Kasten im Schlafzimmer Schimmel gebildet hatte. Meine Meldung bei der Hausverwaltung brachte leider nichts. Welche Rechte haben ich?“

 

Grundsätzlich ist Schimmelbildung auch in den Wohnräumen des Mieters (solange diese nicht durch den Mieter verursacht wurde) Sache des Vermieters. Sie können diese Erhaltungspflicht des Vermieters über das Bezirksgericht durchsetzen – und zwar mit einem Antrag im Außerstreitigen Verfahren auf Durchführung der notwendigen Erhaltungsarbeiten.

Mietzinsminderung möglich

Daneben haben Sie als Mieter auch die Möglichkeit Ihre Miete zu mindern, wenn massiver Schimmelbefall vorliegt. Diese Mietzinsminderung müssen Sie dem Vermieter schriftlich anzeigen. Die Höhe richtet sich nach der tatsächlichen Beeinträchtigung.

Entgegenwirken von Seiten des Mieters und Vermieters

Andererseits kann der Vermieter von Ihnen als Mieter auch eine gewisse Mitwirkung verlangen, wie z.B., dass Sie den Kasten nicht ganz an die Wand schieben. In der Praxis hat sich nämlich gezeigt, dass Schimmelbildung oftmals im Zusammenwirken von Baumangel und Mieterverhalten (unzureichendes Lüften ...) entsteht.


"Mein Nachbar duscht mehrmals täglich, also auch in der Nacht. Wegen der dünnen Wände höre ich das sehr deutlich. Kann man da gar nichts tun?“

Der Vermieter kann einen Mieter wegen extremen Duschverhalten kündigen. Dies hat der Oberste Gerichtshof entschieden; so eine Kündigung des Mieters sei wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs der Wohnung gerechtfertigt.

Nicht mehr vertrauenswürdig

Dieser nachteilige Gebrauch liegt dann vor, wenn der Mieter sich so verhält, dass er nicht mehr vertrauenswürdig ist. Im konkreten Fall duschte der Mieter tagsüber zwei bis vier Mal und nachts bis zu vier Mal jeweils 15 bis 20 Minuten. Die erhöhte Luftfeuchtigkeit führte zu oberflächlicher Schimmelbildung. Außerdem weigerte sich der Mieter dieses Verhalten zu ändern.


 

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