Mietvertrag kündigen

Vorzeitige Kündigung, Zeitablauf, Rückgabe, Mietvertrag verlängern

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veröffentlicht: 15.07.2013, aktualisiert: 01.06.2017

Inhalt

Dringendes Wohnbedürfnis

„Als ich die Übersiedelung von meinem Sommerhaus in die Stadtwohnung vornahm, musste ich mit Schrecken feststellen, dass ich eine Aufkündigung meines Mietverhältnisses wegen Wegfall des dringenden Wohnbedürfnisses vom Bezirksgericht im Postkasten vorfand. Was soll ich tun. Wie stehen meine Chancen die Wohnung zu verlieren?“


Mieterschutz bedeutet Kündigungsschutz! Ein Mietverhältnis über eine Wohnung kann neben der Beendigung durch Zeitablauf vom Vermieter nur aufgekündigt werden, wenn der Mieter einen Kündigungstatbestand erfüllt. Diese sind im Mietrechtsgesetz aufgezählt und müssen vom Vermieter über das Bezirksgericht geltend gemacht werden. Das bedeutet, es ist wichtig, auf ein diesbezügliches Schriftstück zu reagieren! Unterlässt es der Mieter, Einwendungen gegen die Aufkündigung beim Bezirksgericht einzubringen, wird er die Wohnung verlieren.

Wegfall des dringenden Wohnbedürfnisses

Der Kündigungsgrund “Wegfall des dringenden Wohnbedürfnisses“ liegt dann vor, wenn der Mieter die gegenständliche Wohnung überhaupt nicht mehr oder zumindest nicht mehr regelmäßig verwendet. Ob er sie untervermietet oder einfach nur leer stehen lässt, beides kann den Tatbestand erfüllen. Eine regelmäßige Verwendung wird angenommen, wenn der Mieter die Wohnung wenigstens während eines beachtlichen Zeitraumes im Jahr oder an mehreren Tagen in der Woche benützt. Nicht als regelmäßige Benützung wurde von der Rechtsprechung die Benützung als Absteigquartier, als Abstellraum oder als Zweitwohnung angesehen.


„Im Zuge eines Eigentümerwechsels kam der neue Eigentümer in unsere Wohnung. Er wollte angeblich ausmessen, befragte mich dann aber hauptsächlich, wann und wie oft ich in der Wohnung sei. Es stimmt, dass ich die meiste Zeit über in unserem Haus am Land wohne. Kann ich dadurch die Wohnung verlieren?“


Ja! Wird die Wohnung nicht regelmäßig benützt und ist kein dringendes Wohnbedürfnis gegeben, so liegt ein Kündigungsgrund vor. Von einer regelmäßigen Verwendung ist jedenfalls dann auszugehen, wenn die Wohnung mehrere Tage in der Woche oder während eines längeren Zeitraumes im Jahr genutzt wird.

Kündigung, wenn kein dringendes Wohnbedürfnis besteht

Um das in Erfahrung zu bringen befragt der Vermieter den Postzusteller und die Nachbarn. Auch wird mithilfe einer Detektei Aufzeichnung über die Ortsabwesenheit geführt. Auf die Meldung allein kommt es nicht an, sie ist natürlich ein Indiz für den Lebensschwerpunkt des Mieters. Ein dringendes Wohnbedürfnis liegt vor, wenn die Wohnung in absehbarer Zeit vom Mieter wieder benützt wird, wobei auf ungewisse in Zukunft liegende Möglichkeiten nicht Bedacht zu nehmen ist.


„Ich gehe für ein Jahr zu Studienzwecken ins Ausland und möchte in dieser Zeit meine Wohnung untervermieten. Ist das möglich?“


Will man seine Wohnung für eine bestimmte Zeit untervermieten, so ist es am sichersten, dazu die Zustimmung des Vermieters einzuholen. Andernfalls besteht die Gefahr, gekündigt zu werden. Nach dem Mietrechtsgesetz gibt es zwei in Betracht kommende Kündigungsgründe: die gänzliche Weitergabe und die Nichtbenützung der Wohnung durch den Mieter.

Nichtbenützung auf Zeit ist kein Kündigungsgrund

In der Nichtbenützung kann der Wegfall des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters gesehen werden. Der gesetzliche Kündigungsgrund ist jedoch dann nicht gerechtfertigt, wenn der Mieter nur zu Kur- oder Unterrichtszwecken oder beruflich vorübergehend abwesend ist, er jedoch in absehbarere Zeit wiederkommt und dann sehr wohl auf diese Wohnung angewiesen ist. Dabei ist nicht so sehr die Dauer der Abwesenheit das entscheidende Kriterium, sondern die Bestimmtheit der Rückkehr. 


„Die meiste Zeit über wohne ich bei meinem Lebensgefährten. Nur maximal ein- bis zweimal in der Woche übernachte ich in meiner Wohnung. Kann mich der Vermieter deswegen kündigen?“


Ja! Einer der Kündigungsgründe des Mietrechtsgesetzes (MRG) ist die Nichtbenützung der Wohnung. Dieser setzt das Fehlen einer regelmäßigen Verwendung, sowie den Mangel eines „dringenden Wohnbedürfnisses“ des Mieters oder seiner nahen Angehörigen voraus.

Vorübergehende Abwesenheit ist kein Problem

Ist der Mieter infolge beruflicher Verpflichtungen oder zu Kur- oder Studienzwecken abwesend, aber in naher Zukunft konkret mit seiner Rückkehr zu rechnen, so schadet diese vorübergehende Nichtbenützung der Wohnung nicht. Wichtig ist jedoch, dass der Mieter bei seiner Rückkehr an dieser Wohnung ein dringendes Wohnbedürfnis hat, d.h., dass ihm keine andere Wohnmöglichkeit zur Verfügung steht.

Längeres Leerstehen ist ein Problem

Das Landesgericht für Zivilrecht entschied am 04.04.2000 (40 R 34/00x), dass es sich bei einer Benützung der Wohnung ein- bis zweimal pro Woche und an den freien Wochenenden nicht um eine regelmäßige Benützung zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses handelt, sondern dass diese Wohnung zu Zwecken der Freizeitgestaltung bzw. als Absteigequartier verwendet wird. Dieser Kündigungsgrund kommt in der Praxis recht häufig vor. Bei längerem Leerstand ist daher Vorsicht geboten!


 

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