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Wohnkosten

Mietzahlungen, Betriebskosten, Investitionen

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veröffentlicht: 15.07.2013, aktualisiert: 08.04.2016

Inhalt

Betriebskosten

„Mit Ende Februar 2014 übergab ich meine Mietwohnung an die Genossenschaft. Mit Rückstellung der Wohnung dachte ich alles erledigt zu haben. Als ich in den letzten Tagen eine Rechnung des Energielieferanten im Postfach entdeckte war ich sehr erstaunt. Die Rechnung betraf einen Zeitraum, wo ich nicht mehr Mieter war. Muss ich die Rechnung bezahlen?“

 

Leider kommt es in der Praxis immer wieder vor, dass die Bewohner eine Mietwohnung zurückgeben und vergessen, auch den Vertrag mit dem Energieversorger zu kündigen. Es scheint ja so naheliegend, dass dadurch, dass die Wohnung nicht mehr bewohnt wird, auch keine Energiekosten mehr zu bezahlen sind. Aber leider ist das rechtlich nicht korrekt.

Auch Vertrag mit Energieversorger kündigen

Solange Sie den Vertrag mit dem Energieversorgungsunternehmen nicht kündigen (Kündigungsfrist von zwei Wochen), sind Sie auch als ausgezogener Mieter immer noch Vertragspartner und damit zur Zahlung verpflichtet. Ob die Wohnung danach leer steht oder ein Nachmieter einzieht: Es ist immer ärgerlich und schwierig, diese Kosten wieder rückerstattet zu bekommen.


 

"Ich bin Eigentümer in einer Wohnhausanlage. Da ich die Wohnung nur selten benutze, und aus diesem Grund auch kaum Müll anfällt bzw. ich auch kaum Wasser verbrauche, verstehe ich nicht, dass ich genau so viel Betriebskosten zahlen muss, wie andere Eigentümer, die ganzjährig dort wohnen."

 

 

Sämtliche Aufwendungen für die Liegenschaft sind von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen. Die Miteigentumsanteile richten sich nach der Wohnfläche, sodass auf größere Wohnungen immer ein höherer Anteil an Betriebskosten fällt als auf kleinere.

Zahl der Personen oder Verbrauch sind irrelevant

Die Anzahl der im Haushalt lebenden Personen sowie der Verbrauch (z.B. Kaltwasser) oder eine Verursachung (z.B. Müll) spielen dabei keine Rolle. Einzig bei Gemeinschaftsanlagen wie einer Waschküche oder einem Trockner kann die Mehrheit der Eigentümer festlegen, dass diese Energiekosten nicht auf alle aufgeteilt werden, sondern in pauschalierter Form durch Münzeinwurf nur von den Benützern eingehoben werden.


 

"Im letzten Jahr bewohnte ich meine Altbaumietwohnung in der Stadt sehr selten, da ich mich oft am Land aufhielt. Ich verbrauchte daher wenig Wasser, hatte kaum Müll, trotzdem musste ich Betriebskosten nachzahlen. Wird das gar nicht berücksichtigt?"

 


Die Aufteilung der Betriebskosten erfolgt nach der Quadratmeterfläche der einzelnen Wohnungen; konkret nach dem Verhältnis der Nutzfläche des einzelnen Mietgegenstandes zur Nutzfläche aller Mietgegenstände des Hauses. Der tatsächliche Verbrauch/Aufwand zählt hier nicht (außer es gibt z.B. Kaltwasserzähler für jedes einzelne Objekt).

Betriebskosten nach Nutzfläche berechnet

Unter Nutzfläche versteht das Mietrechtsgesetz die gesamte Bodenfläche abzüglich der Wandstärken und Durchbrechungen. Die Raumhöhe bleibt unberücksichtigt. Eine Loggia, die auf fünf Seiten begrenzt ist, zählt als Raum zur Nutzfläche. Terrassen und offene Balkone zählen nicht dazu.

Stehen Wohnungen leer, so hat der Vermieter die auf diese Objekte entfallenden Anteile an den Betriebskosten zu tragen. Der Betriebskostenschlüssel kann bei übermäßigem Verbrauch einer Partei (z.B. Putzerei) auf Antrag eines Mieters bei der Schlichtungsstell/Bezirksgericht geändert werden.


 

"Ich bin Wohnungseigentümer und habe in diesen Tagen eine Betriebskostenabrechnung erhalten. Bei meinen Nachforschungen im Internet bin ich nur auf Verweise zum Mietrecht gestoßen. Wie verhält es sich mit den Betriebskosten im Wohnungseigentum?"

 

 

Es ist richtig, dass das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) den Ausdruck Betriebskosten nicht kennt. Im WEG ist von „Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich den Beiträgen zur Rücklage“ die Rede. Im Grunde handelt es sich bei diesen Aufwendungen um alles, was zum Betrieb eines Hauses erforderlich ist, was im Sprachgebrauch und auch im Mietrechtsgesetz unter Betriebskosten verstanden wird: Wassergebühren, Rauchfangkehrerkosten, Müllabfuhr, Versicherungen, Kosten für die Hausbetreuung und für die Verwaltung, ebenso öffentliche Abgaben und Kosten für Gemeinschaftsanlagen wie Lift oder Garten.

Aufwendungen für die Liegenschaft und Rücklagenfond

Bei den Beiträgen zur Rücklage handelt es sich um eine Besonderheit für Eigentümer. Diese bilden den sogenannten Rücklagenfonds, aus welchem Erhaltungsarbeiten an den allgemeinen Teilen des Hauses finanziert werden. All diese Kosten tragen die Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile.  


 

"Bei Durchsicht der heurigen Betriebskostenabrechung fielen mir hohe Ausgaben für Gartenarbeit auf. Was darf die Hausverwaltung unter diesem Posten verrechnen?“

 

 

Die Kosten für die Betreuung von Grünanlagen zählen zu den "besonderen Aufwendungen“. Das sind Kosten, die nach dem Aufteilungsschlüssel der Betriebskosten auf alle Mieter überwälzt werden dürfen. Es kommt nicht darauf an, dass alle Mieter diese Grünflächen auch benützen können.

Neupflanzung fällt nicht unter Betriebskosten

Wesentliche Voraussetzung für die Qualifizierung von Gartenarbeiten als Betriebskosten ist die Betreuung im Sinne einer laufenden Pflege der Pflanzen. Dazu gehört die jahreszeitlich bedingte oder soweit regelmäßig notwendige Erneuerung von Kleinpflanzen, die laufende Bewässerung des Rasens und das Rasenmähen. Nicht hingegen die Bepflanzung mit bisher nicht vorhandenen Sträuchern. Diese Arbeiten müssten aus der Mietzinsreserve beglichen und nicht über die Betriebskosten an alle Mieter weiterverrechnet werden.


 

"Ich habe vor zwei Jahren eine Eigentumswohnung erworben und noch nie eine Abrechung der Betriebskosten erhalten. Ist der Verwalter im Wohnungseigentum nicht auch dazu verpflichtet?“

 

 

Ja! Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage hat gegenüber den Wohnungseigentümern die selben Pflichten wie ein Vermieter den Mietern. Er hat ebenso innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechungsperiode (Kalenderjahr) eine Abrechung zu erstellen. Diese ist jedem Wohnungseigentümer zu übermitteln. Den Wohnungseigentümern ist in geeigneter Weise Einsicht (Aushang im Stiegenhaus) in die Belege zu gewähren. Auf Verlangen sind für den Wohnungseigentümer gegen Kostenersatz Kopien anzufertigen.

Geldstrafe für Verwalter

Kommt ein Verwalter seinen Aufgaben nicht nach, kann er von jedem einzelnen Wohnungseigentümer über Antrag unter Androhung einer Geldstrafe von bis zu 6000 Euro bei Gericht dazu verhalten werden. Ergibt sich aus der Abrechnung ein Fehlbetrag, so ist dieser innerhalb von zwei Monaten ab der Rechnungslegung nachzuzahlen. Zur Nachzahlung ist derjenige Wohnungseigentümer verpflichtet, der im Zeitpunkt von deren Fälligkeit der Eigentümer ist. Es kommt nicht darauf an, wer im abgerechneten Kalenderjahr Eigentümer war!


 

"In der Betriebskostenabrechnung ist mir die Position `Gebäudeversicherung´ aufgefallen. Sind das Kosten, die der Vermieter über die Betriebskosten an die Mieter weiterverrechnen darf?"

 

 

Im Mietrechtsgesetz (MRG) regelt die Bestimmung des § 21 ff, was als Betriebskosten den Mietern vorgeschrieben werden darf. Das Gesetz zählt in seinem Betriebskostenkatalog abschließend auf, welche Zahlungen darunter zu verstehen sind. Generell handelt es dabei um laufende für den Betrieb des Hauses erforderliche Aufwendungen. Aufgezählt sind: Wasserversorgung, Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Unratabfuhr, Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung von allgemeinen Flächen, Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung, Glasbruch- und Sturmschadenversicherung sowie öffentliche Abgaben, Kosten der Hausverwaltung und Gebäudereinigung.

Versicherung muss angemessen sein

Es ist daher zulässig auch Versicherungen, die das Eigentum des Vermieters schützen als Betriebskosten den Mietern weiterzuverrechnen. Die Versicherung muss angemessen sein, das heißt, dass die Versicherungssumme dem Betrag entspricht, der im Schadensfall zur Wiederherstellung erforderlich ist.
Nicht unter dem Deckmantel der Betriebskosten dürfen Inkasso-, Buchungs- oder Manipulationsgebühren sowie Bankspesen eingehoben werden.


 

"Die Betriebskostenabrechnung für das vergangene Jahr brachte eine Gutschrift. Die Hausverwaltung will uns das Geld aber nicht auszahlen. Wie sieht die Gesetzeslage bei Gutschriften und Nachzahlungen aus?“

 

 

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht vor, dass der Überschuss auf die künftigen Betriebskostenvorauszahlungen der Wohnungseigentümer gutzuschreiben und z.B. von den Monatsvorschreibungen im Juli und August abzuziehen ist. Allerdings kann diese Regelung durch einen mehrheitlichen Beschluss der Wohnungseigentümer abgeändert werden. So ist eine Vereinbarung dahingehend durchaus üblich, den Überschussbetrag dem Rücklagenkonto zuzuweisen.

Wohnungseigentümer haftet für Zahlung

Ergibt sich aus der Abrechnung ein Fehlbetrag, so ist dieser vom jeweiligen Wohnungseigentümer innerhalb von zwei Monaten ab der Rechnungslegung zu bezahlen. Im Fall des Wechsels eines Wohnungseigentümers ist derjenige zur Nachzahlung verpflichtet, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Wohnungseigentümer ist. Es kommt bei den Eigentümern wie bei den Mietern nicht darauf an, im Abrechungszeitraum Mieter oder Eigentümer gewesen zu sein.


 

"Obwohl ich erst seit Februar Mieter einer Altbauwohnung bin, wurde mir jetzt die Betriebskostennachzahlung zugeschickt, mit der Aufforderung zu bezahlen. Bin ich dafür wirklich zuständig?“

 

 

Obwohl es für viele Mieter unverständlich ist, lautet die Antwort: ja.

Die gesetzlichen Regelungen betreffend Betriebskosten finden sich in den §§ 21-24 MRG (Mietrechtsgesetz). In § 21 Abs 3 MRG findet sich folgender Satz: “Ergibt sich aus der Abrechnung ein Fehlbetrag zu Lasten der Hauptmieter, so haben die Hauptmieter den Fehlbetrag zum übernächsten Zinstermin ab der Abrechnungslegung zu entrichten.“ Wer zu diesem Zeitpunkt Mieter ist, wird zur Kasse gebeten. Es kommt nicht darauf an, während des abgerechneten Jahres Mieter gewesen zu sein.

Regelung für Alt- und Neubau anwendbar

Eine für das rechtliche Empfinden etwas unverständliche Lösung. Diese gesetzliche Regelung ist direkt für den Altbau und geförderten Neubau anwendbar. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in seiner Entscheidung vom 20.10.2005, 3 Ob 196/05b diese Bestimmung auch für ein Objekt im Teilanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes herangezogen und damit die analoge Anwendbarkeit auch bei Neubauobjekten statuiert.


 

„Ich bin seit Februar Mieterin einer Altbauwohnung. Nun erhielt ich einen Brief der Hausverwaltung, in dem sie eine Nachzahlung der Betriebskostenabrechnung für das Vorjahr einfordert. Ist das nicht Sache des Vormieters?“

 


Die Frage wird uns häufig gestellt. Die Antwort ist „nein“. Auch wenn es für den Mieter oft unverständlich erscheint, ist dies so im Gesetz (§ 21 Abs 3 MRG - Mietrechtsgesetz) geregelt. Nach dieser Bestimmung ist derjenige Mieter zur Nachzahlung verpflichtet - er wäre auch berechtigt ein allfälliges Guthaben zu erhalten -, der zum Zeitpunkt der Forderung Mieter ist.

Für den Vormieter nachzahlen

Dieser Zeitpunkt ist gewöhnlich der dem Beginn der Auflage der Betriebskostenabrechnung folgende zweite Zinstermin. Es kommt nicht darauf an, ob der Mieter im Jahr des Abrechnungszeitraumes ganz oder auch nur teilweise Mieter war. Es kommt nur auf den Zeitpunkt der Fälligkeit der Nachzahlung an.


 

"Mit November 2008 erwarb ich eine Eigentumswohnung. Die Hausverwaltung schickte im Februar 2009 die Betriebskostenabrechnung und fordert nun von mir die Nachzahlung. Ist das gerechtfertigt?“

 

 

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in diesem Fall vor, dass derjenige zur Nachzahlung verpflichtet ist, der im Zeitpunkt der Fälligkeit Wohnungseigentümer ist. Das bedeutet, dass nicht zählt, wer im abzurechnenden Kalenderjahr die Betriebskosten eingezahlt hat, sondern wer zum Abrechnungszeitpunkt als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Vereinbarung in Kaufvertrag treffen

Da diese Gesetzesbestimmung bei einem Eigentümerwechsel vor allem gegen Ende eines Kalenderjahres zu Unbilligkeiten führen kann, empfiehlt es sich, im Kaufvertrag eine diesbezügliche Regelung zu treffen. Eine derartige Vereinbarung könnte z.B. lauten: „Im Falle einer Betriebskostennachforderung verpflichtet sich die verkaufende Partei X % der geforderten Summe zu übernehmen. Dadurch bleibt der neue Eigentümer zwar gegenüber der Hausverwaltung verpflichtet, kann sich jedoch das Geld (oder einen Teil davon) vom Verkäufer holen.


 

"Zu meiner Mietwohnung gehört auch eine verbaute Loggia. Wird diese bei der Berechnung der Betriebskosten miteinbezogen?"

 

 

Der Verteilungsschlüssel für die Betriebskosten eines Mietgegenstandes berechnet sich nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstandes zur Nutzfläche des gesamten Hauses. Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen.

Nicht zur Nutzfläche gehörig

Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, gehören nicht zur Nutzfläche. Auf eine gewisse Mindesthöhe (Dachschrägen) wird nicht Bezug genommen. Treppen, offene Balkone und Terrassen sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen.

Loggia gehört zur Nutzfläche

Eine Loggia, die an fünf Seiten von Mauerwerk oder einer ähnlichen massiven Begrenzung abgeschlossen wird und nur nach einer Seite hin offen ist, gehört jedoch zur Nutzfläche und wird bei der Aufteilung der Betriebskosten berücksichtigt.


 

„Ich bin Eigentümer einer Wohnung, zu der auch ein Garagenplatz gehört. Dieser steht ebenfalls im Eigentum. Laut Betriebskostenabrechnung zahle ich auch für diesen Betriebskosten. Kann das sein?“

 

 

Sämtliche Aufwendungen, die der Aufrechterhaltung des Betriebes der Liegenschaft dienen (der Ausdruck Betriebskosten ist dem Wohnungseigentumsgesetz an und für sich fremd), werden unter den Miteigentümern aufgeteilt. Dazu gehören die klassischen Betriebskosten, wie Müllabfuhr, Wasser, Versicherungen, Hausbetreuung, Hausverwaltungskosten, ... Ebenso die Beiträge zur Rücklagenbildung, die der Ansparung für Sanierungen am Haus dienen.

Betriebskosten auch für Autoabstellplatz

Die Aufteilung der Kosten erfolgt nach Nutzwerten. Da auch auf Stellplätze ein Nutzwertanteil entfällt, haben auch die Eigentümer dieser Stellplätze einen Anteil an den Aufwendungen zu zahlen. Wollen die Eigentümer einen anderen, davon abweichenden Aufteilungsschlüssel, so bedarf es hierzu eines einstimmigen Beschlusses sämtlicher Miteigentümer.



 

 

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