Schenken und vererben in der Familie - Grunderwerbsteuer steigt

Für eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 200.000 Euro zahlt man somit ab Anfang 2016 1.000 Euro Grunderwerbsteuer. Bei einem Verkehrswert von 300.000 Euro sind es bereits 2.250 Euro (0,5 % von 250.000 + 2 % von 50.000). Wichtig: der Verkehrswert gilt je Schenkung, d.h. Übertragung von einem Schenker an einen Beschenkten. Bei zwei Schenkern (z.B. Eltern) einer Immobilie wird also je Schenkung nur die halbe Immobilie übertragen und bildet die Basis für die Berechnung. Das kann Steuer sparen.

Wie hoch ist der Verkehrswert?

Den Verkehrswert kann man von einem Gutachter durch eine kostenpflichtige Schätzung ermitteln lassen; zukünftig soll der Notar aufgrund eines Immobilienpreisspiegels den Wert ermitteln können. Oder man kann dem Notar bzw. dem Finanzamt anhand von Unterlagen über Verkäufe von vergleichbaren Liegenschaften (vergleichbare Lage, Größe, Ausstattung, …) glaubhaft zeigen, wie viel Verkehrswert näherungsweise beträgt.

In der Land- und Forstwirtschaft soll der bisherige Einheitswert bestehen bleiben. Er wurde 2014 erhöht. Auch soll es Sonderregelungen geben: Bei betrieblichen Immobilien fallen wahrscheinlich nur 0,5 Prozent vom Verkehrswert an, bei (anteiligen) Schenkungen des Hauptwohnsitzes an den (Ehe)-Partner sollen erst die Anteile über 150 m2 steuerpflichtig sein. Für die Übertragung von Grundstücken bei Unternehmensweitergaben ist eine Erhöhung des Freibetrages von bisher 365.000 auf 900.000 Euro im Gespräch.

Immobilie vererben oder schenken

Möchten Sie in den nächsten Jahren Ihren Kindern, … eine Immobilie vererben oder schenken, so könnten Sie jetzt noch durch eine vorgezogene Schenkung etwas gegen die höhere Steuer unternehmen. Prüfen Sie aber, ob das sinnvoll ist und wie viel es bringt. Sie benötigen den bisherigen Einheitswert und den geschätzten Verkehrswert.

Generell gilt: Der dreifache Einheitswert ist in fast allen Fällen geringer als der Verkehrswert. Je höher der Verkehrswert ist, desto höher dürfte der Vorteil der alten gegenüber der neuen Grunderwerbsteuer sein.

Schenkung vorziehen

Gegen die erhöhte Grunderwerbsteuer im Familienverbund können Sie sich nur wehren, indem Sie geplante Schenkungen vorziehen – also vor Inkrafttreten der neuen Steuer. Die geänderte Berechnung soll nach aktuellen Berichten nicht rückwirkend gelten. Immobilieneigentümer, die das ernsthaft erwägen, sollten Folgendes bedenken:

• Wer aus der Familie soll die (bzw. welche) Immobilie vorzeitig geschenkt bekommen?
• Wie sichert sich der Schenker ab? Schließlich verliert man Eigentum und der Beschenkte könnte sich als undankbar erweisen ….
• Wie erfährt man den Verkehrswert der Immobilie?

Im Grundbuch absichern

Beim Verschenken einer selbst genutzten Immobilie könnte sich der Schenker/die Schenkerin z.B. ein lebenslanges Wohnrecht und ein Veräußerungsverbot im Grundbuch eintragen lassen. Beim Verschenken von vermieteten Wohnungen könnte sich der Schenker über den sogenannten Fruchtgenuss die Mieteinnahmen der verschenkten Wohnungen vorbehalten. In anderen Fällen kann sich der Schenker durch die Eintragung einer Dienstbarkeit (Wegerecht, …) gegenüber dem Beschenkten absichern.

Wenn Sie eine vorzeitige Schenkung für sinnvoll halten, dann sollten Sie dies bald in Angriff nehmen. Reden Sie mit einem Rechtsanwalt oder Notar. So können Sie rasch handeln, sobald der Gesetzgeber seine Vorstellungen präzisiert hat. Das ist für Juli 2015 angekündigt.

Zusätzlich Grundbucheintragungsgebühr

Neben der Grunderwerbsteuer ist zusätzlich eine Grundbucheintragungsgebühr zu bezahlen. Sie beträgt weiterhin 1,1 % – Achtung: hier immer noch vom dreifachen Einheitswert!

Ihre Rechnung könnte so aussehen:

Einheitswert:    30.000 Euro

Verkehrswert: 350.000 Euro

alte Grunderwerbsteuer: 3 x 30.000 (Einheitswert), davon 2 % = 1.800 Euro
neue Grunderwerbsteuer:
0,5 % von 250.000 Euro  = 1.250 Euro
2,0 % von 100.000 Euro  = 2.000 Euro
Steuer von 350.000 Euro = 3.250 Euro

Differenz/zusätzliche Belastung = 1.450 Euro
 

Frage:

Stimmt das überhaupt noch, daß bei zwei Schenkern einer Immobilie Steuer gespart werden kann?

Mfg W.F.

Antwort:

Das Leben ist kompliziert. In § 7 Absatz 2 a) des Grunderwerbssteuergesetzes ist geregelt, dass sich der Steuersatz von 0,5 % (Wert für die ersten 250.000) bzw. 2 % (Wert von 250.000 bis 400.000) bzw. 3,5 % (Wert über 400.000) nach dem Wert des Grundstücks ermittelt, welcher von derselben Person an dieselbe Person
geschenkt/unentgeltlich übertragen werden. Gehört also ein Grundstück beiden noch lebenden Elternteilen und wird vom Vater sein (hälftiger) Anteil an das Kind übertragen, so wird die Grunderwerbssteuer nur vom hälftigen Grundstückswert ermittelt.

Jetzt könnte natürlich Fritzchen Schlau, dem das Grundstück alleine gehört, auf die Idee kommen, zuerst eine Hälfte seiner Frau zu schenken und anschließend beide Hälften von seiner Frau und ihm an den Sohn zu schenken. Hier allerdings spielt der Gesetzgeber nicht mit und hat einen Satz eingefügt: "Eine Zusammenrechnung hat auch dann zu erfolgen, wenn - durch zwei oder mehrere Erwerbsvorgänge - eine wirtschaftliche Einheit innerhalb der Fünfjahresfrist an dieselbe Person fällt."

Also: Außerhalb der Fünf-Jahresfrist zählt nur der anteilige geschenkte Immobilienwert. Innerhalb von 5 Jahren werden die geschenkten Anteile (an dieselbe Person) zusammengezählt.

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