Altbaueigentum - Getrübter Besitzerstolz

Langwieriger Vorgang

Es handelt sich dabei um ursprüngliche Mietwohnungen in Häusern aus der Zeit vor 1945, die von den bisherigen Alleineigentümern (Private oder oft auch Immobilienverwertungsfirmen) abverkauft werden. Zunächst wird nur ein Kaufvertrag über einen Miteigentumsanteil an der gesamten Liegenschaft abgeschlossen. Die Zusage, dass in Zukunft Wohnungseigentum begründet werden kann – ein Vorgang, der oft Jahre dauert –, muss im Kaufvertrag festgehalten sowie im Grundbuch vermerkt werden. Auch auf die Verbücherung des Miteigentums sollten Sie bestehen, denn dadurch haben Sie – anders als beim alleinigen Eintrag als Wohnungseigentums-Bewerber – mehr Mitspracherecht bei der Verwaltung des Hauses. Dann erst erfolgt die Übermittlung des Kaufpreises an den Verkäufer, was in der Regel über einen damit beauftragten Treuhänder geschieht.

Laut Gesetz zum Mitvermieter

Einer der Haken an der Sache: Falls es in dem Haus noch Mietwohnungen gibt, werden Sie als Käufer einer Altbaueigentumswohnung laut Gesetz zum Mitvermieter. Die Altmieter können Ansprüche gegen Sie geltend machen, etwa bei einem Überprüfungsantrag wegen überhöhter Mietzins- oder Betriebskostenvorschreibungen. In ein Verfahren vor Gericht werden Sie automatisch mit einbezogen. Dem können Sie zwar nicht entgehen, aber Sie können mit dem Verkäufer schriftlich vereinbaren, dass er Sie hinsichtlich aller Ansprüche von Altmietern schad- und klaglos hält.

Mehrheitseigentümer - Minderheitseigentümer

Ein weiterer Haken: Da die Wohnungen in der Regel nicht alle zugleich verkauft werden, bleibt der Verkäufer Mehrheitseigentümer und kann viele Entscheidungen praktisch alleine treffen. Zwar können die Minderheitseigentümer diese Entscheidungen gerichtlich prüfen lassen, doch ist diese Vorgangsweise auf Dauer mühsam. Kritisch wird’s, wenn der Mehrheitseigentümer in finanzielle Schwierigkeiten gerät und beispielsweise die Versicherungsprämien für das Haus nicht mehr bezahlt. Unerledigte Bauaufträge wiederum können von der Baubehörde zwangsweise durchgesetzt werden. Ziehen Sie daher vor dem Wohnungskauf beim Kreditschutzverband sowie der zuständigen Gebietsbetreuung Erkundigungen über den Mehrheitseigentümer ein! Empfohlen wird außerdem die Einsichtnahme in den Bauakt (nur mit Vollmacht des Eigentümers).