Geldanlage: Altersvorsorge mit Immobilien - Fundament für die Pension?

22.6.2006

Geld + Recht Investmentfond Pensionsvorsorge

Sinnvoll als Teil der Vorsorge
Auch mit kleineren Beträgen möglich
Risiko je nach persönlicher Preisklasse dosieren

Immobilien als Geldanlage

Haus und Grund oder eine eigene Wohnung zu besitzen ist für die meisten Österreicher erstrebenswert. Und sie liegen damit gar nicht so falsch: Immobilien stellen einen Sachwert dar und bieten ein gewisses Maß an Wertbeständigkeit und Inflationsschutz. Viele schrecken aber auch davor zurück, sich mit dem Erwerb einer Immobilie festzulegen, oder sie können es sich schlichtweg nicht leisten.

Denn erfahrungsgemäß ist die finanzielle Belastung für Immobilieneigentümer in den ersten 15 Jahren größer als für Mieter; erst danach verkehrt sich das Verhältnis ins Gegenteil. Dazu kommt, dass es mit dem Kaufpreis allein nicht getan ist: Um den Wert der Immobilie zu erhalten, muss im Laufe der Jahre oft Geld in die Instandhaltung investiert werden.

Angepasstes Risiko

Wer trotzdem sein Geld in Immobilien anlegen will, dem steht eine Reihe von Alternativen offen, selbst für kleinere Budgets. Allerdings muss dabei bedacht werden, dass der Wert von Immobilien nicht immer konstant nach oben geht. Totalverluste wie bei anderen Anlageformen sind zwar eher unwahrscheinlich, Vermögenseinbußen aber immerhin denkbar. Daher sollten Anlageform und Risikostufe unbedingt auf die persönliche finanzielle Situation abgestimmt sein.

Keinesfalls darf man zur Vorsorge ausschließlich in Immobilien investieren. Nur so bleibt genügend Spielraum, wenn sich der Immobilienmarkt – und mit ihm verbundene Investments – oder auch der Kapitalmarkt in eine unerfreuliche Richtung entwickelt.

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds (nicht aber geschlossene; diese unterliegen keinen speziellen gesetzlichen Vorschriften und keiner Aufsicht und können nur dann verkauft werden, wenn sich Käufer finden!) gelten als relativ sichere, bequeme Anlagemöglichkeit in Immobilien. Im Rahmen von Fondssparplänen ist eine Beteiligung auch schon mit kleineren Beträgen möglich.

Die Fondsanteile können jederzeit wieder verkauft werden, die Fondsgesellschaften sind zur Rücknahme zum Tageskurs verpflichtet. Weiterer Vorteil: Als Anleger erschöpft sich Ihre Aufgabe in der finanziellen Beteiligung; den Rest (Vermietung, Verträge, Instandhaltung etc.) übernimmt die Fondsgesellschaft.

Das geht natürlich ebenso wie die bei Fonds üblichen Gebühren zu Lasten des Ertrags. Außerdem haben Sie keinen Einfluss darauf, wie die von Ihnen gesponserten Immobilien genutzt und vermietet werden. Auch bei der Zusammensetzung und Verwaltung des Fonds müssen Sie sich voll auf die Kompetenz des Managements verlassen.

Für jüngere Anleger

Geeignet sind offene Immobilienfonds für jüngere Anleger zum Ansparen und für Investoren, die sich an Immobilien beteiligen möchten, aber sich nicht um die praktischen Aspekte kümmern wollen oder können. Risiko und Ertrag halten sich in Grenzen. Um eventuelle Schwankungen und Wertverluste auszugleichen, ist eine Behaltedauer von mindestens fünf bis zehn Jahren empfehlenswert.

Immobilienaktien

Sie ähneln auf den ersten Blick den Immobilienfonds: Beteiligung mit geringen Beträgen möglich, Verkauf jederzeit möglich, keine Umstände mit der Verwaltung der Immobilien. Während bei den Fonds aber der Anteilswert durch den Wert der Immobilien bestimmt wird, besitzen Sie hier „nur“ einen Anteil an der jeweiligen Aktiengesellschaft. Die Wertentwicklung Ihrer Aktie kann somit stark von der Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt abweichen. Die Anlageentscheidung wird ausschließlich vom Vorstand der Aktiengesellschaft getroffen, Kursänderungen sind also von den Anlegern nicht beeinflussbar.

Ein Ausstieg ist theoretisch jederzeit möglich, kann aber bei schlechten Kursen zu hohen Verlusten führen. Rechnen Sie daher eine Behaltedauer von etwa fünf Jahren ein, um bei Kurstiefs durchzutauchen.

Für Spekulanten

Anleger, die auf den Immobilienmarkt setzen und einen Teil ihres Kapitals spekulativ veranlagen möchten sind mit Immobilienaktien gut beraten. Sie sind jedoch nur als Beimischung zu einem bereits breit gestreuten Portfolio zu empfehlen.

Vorsorgewohnungen

Dieses direkte Investment in eine Immobilie erfordert auf jeden Fall ein höheres Einstiegskapital (mindestens 30.000 Euro) als Fonds und Aktien. Die Wohnung wird über ein Unternehmen gekauft, das den Bau errichtet und meist auch Vermietung und Verwaltung übernimmt.

Auf das richtige Pferd setzen

Als Anleger finanzieren Sie den Kauf durch die Mieteinnahmen. Damit das Anlageobjekt seinen Wert behält und entsprechende Renditen abwirft, sollten Sie sich vor der Auswahl über den Immobilienmarkt kundig machen. Gefragt sind derzeit vor allem die Nähe öffentlicher Verkehrsmittel sowie gute Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten. Außerdem sollten Sie ausschließlich in Neubauten investieren. Nur so lassen sich marktübliche Mieten erzielen.

Garantierter Mietertrag

Neben der gängigen Variante, wo Sie als Anleger das Vermietungsrisiko zur Gänze tragen (kein Mieter = kein Ertrag), gibt es zum Beispiel Vorsorgewohnungen mit Garantiemiete: Wenn die Wohnung leer steht, erhalten Sie trotzdem Mietzahlungen – die allerdings um bis zu 25 Prozent unter dem prognostizierten Mietpreis liegen können. Das wird dann bitter, wenn die Nachfrage anzieht, Ihre Wohnung zu einem deutlich höheren Preis vermietet ist und Sie trotzdem nur Ihre Garantiemiete erhalten. Vor allem bei Objekten in Toplagen rechnet sich die garantierte Miete eher nicht. Daneben gibt es den Mietenpool: Dabei werden alle Mieterlöse aliquot auf die Wohnungseigentümer aufgeteilt.

Ein Beweggrund für Vorsorgewohnungen ist häufig, einen Altersruhesitz zu erwerben. Davon ist eher abzuraten. Eine Vorsorgewohnung sollte zwischen 40 und 70 Quadratmetern haben; diese Größe läßt sich zurzeit am besten vermieten. Vielen ist das fürs Alter doch etwas zu klein. Größere Vorsorgewohnungen sind allerdings schwerer vermietbar.

Hohe Erstinvestition

Geeignet sind Vorsorgewohnungen für Anleger, die gleich zu Beginn einen höheren Einmalbetrag investieren können. Damit sich das Investment lohnt, sind aber unbedingt Lage und Ausstattung der Wohnung sowie die genaue vertragliche Gestaltung zu überprüfen.

Aktiv im Geschäft

Ein Haus oder eine Wohnung zu vermieten kann lukrativ, aber auch sehr mühsam und zeitaufwendig sein. So wie bei Vorsorgewohnungen hängt der Ertrag stark von Lage, Ausstattung und regionaler Nachfrage ab. Zusätzlich müssen Sie sich hier selbst um Mieter, Mietverträge, das Eintreiben der Miete und die Instandhaltung kümmern. Beachten Sie auch, dass Mieteinnahmen steuerliche Einkünfte darstellen, die Sie gegenüber der Finanz deklarieren müssen.

Dies alles erfordert viel Eigenengagement. Daher nur empfehlenswert für Anleger, die sich für den Immobilienmarkt interessieren und mit den rechtlichen und steuerlichen Aspekten der Vermietung vertraut sind.

Eigene Immobilie

Eine Eigentumswohnung oder ein eigenes Haus kann im schlimmsten Fall zu Geld gemacht werden und so den Barbestand im Alter erhöhen. Und auch wenn es nicht verkauft wird, lebt es sich in einem ausbezahlten Eigentum meist günstiger als in einer Mietwohnung. Andererseits wirft es aber keine Erträge ab, im Gegenteil: Meist muss dort und da Geld zum Sanieren investiert werden. Die Pension lässt sich damit also nicht auffetten.

Immobilienrente der sBausparkasse

Eine neue Variante, mittels eigener Immobilie im weitesten Sinn vorzusorgen, bietet seit kurzem die sBausparkasse mit der Immobilienrente an: Dabei kann das Eigentum für eine Pflegerente herangezogen werden. Gewissermaßen ein Hypothekarkredit, der nicht auf einmal ausgezahlt wird, sondern erst Monat für Monat „entsteht“. Nach Ablauf des Pflegezeitraums wird das angehäufte Darlehen in einen normalen Kredit umgewandelt und zurückgezahlt – sei es in monatlichen Raten oder, wenn der Pflegende verstorben ist und die Immobilie verkauft wird, auch in einem. Ein eventueller Mehrerlös wird an den ehemaligen Eigentümer oder seine Erben ausgezahlt.

Selbst bewohntes Haus- und Wohnungseigentum fällt im weitesten Sinn unter Altersvorsorge, wirft aber keinen Ertrag im herkömmlichen Sinn ab und erhöht daher auch nicht die Barmittel im Alter. Allerdings senkt das Eigenheim die Wohnungskosten.

Auslandsimmobilien

Zu den Vor- und Nachteilen der Vermietung im Inland kommen hier noch erhebliche Hürden: erstens die Entfernung (wenn Sie nicht einen Verwalter vor Ort haben, müssen Sie bei Problemen anreisen); zweitens andere rechtliche Gegebenheiten, etwa hinsichtlich Eigentumseintrag. Wenn Ihre Liegenschaft außerhalb des Euro-Raums liegt, müssen Sie noch das Währungsrisiko einkalkulieren. Durch Entwertung der Währung können Ihre Erträge dahinschmelzen.

Als reine Geldanlage für den durch-schnittlichen Anleger sind Auslandsimmobilien nicht geeignet.

Tabelle öffnen

Steuerliche Feinheiten

Oft werden Vorsorgewohnungen mit dem Steuerzuckerl beworben: Man erhält die Mehrwertsteuer beim Kauf zurück und kann die laufenden Kosten als Werbungskosten abschreiben. Aber verkauft man die Wohnung binnen 10 Jahren wieder, ist die Mehrwertsteuer-Refundierung anteilsmäßig zurückzuzahlen. Und innerhalb 20 Jahren muss ein steuerlicher Gesamtgewinn prognostiziert werden.

Steuerberater benötigt

Wichtig dabei: Es muss ein endgültiger Steuerbescheid erstellt werden. Ein Steuerberater ist unbedingt beizuziehen. Liegt kein Gesamtgewinn vor, stuft das Finanzamt den Erwerb als Liebhaberei ein und alle Steuervorteile sind damit weg. Derzeit grübelt die Finanz darüber, ob bei Vorsorgewohnungen mit Mietenpool der einzelne Eigentümer einer Wohnung überhaupt als Unternehmer gilt. Falls nicht, wird es hier ebenfalls keine Steuerzuckerln mehr geben.

Immobilien und ihr Wert

Auch wenn „alles immer teurer“ wird: Immobilien werden entgegen weit verbreiteter Ansicht nicht immer automatisch mehr wert. Anders als bei Aktien, die sich im schlimmsten Fall komplett in Luft auflösen können, haben Sie zwar mit einem Haus, einem Grundstück oder einer Wohnung etwas Greifbares in der Hand. Aber dessen Wert kann oft über Jahre gleich bleiben oder auch sinken. Wie viel Ihr Eigentum anderen wert ist, hängt von zahlreichen Faktoren ab, die sich noch dazu im Laufe der Jahre ändern können:

Allgemeine Wirtschaftslage: Sie entscheidet, wie viel in Neubauten investiert wird. Die Bautätigkeit wirkt sich über Angebot und Nachfrage auf die Preise aus. Die beiden Bereiche „Wohnen“ und „Gewerbe“ können auch deutlich auseinander driften oder in sich sehr stark variieren – zum Beispiel hohe Preise für Neubauten, fallende Preise für alles, was vor 20 Jahren und mehr gebaut oder saniert wurde.

Lage der Immobilie: Erreichbarkeit, Zentrums- oder Randlage, Verkehrsaufkommen in der unmittelbaren Umgebung, öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, die Umgebung, der Stadtteil, aber auch die Stadt selbst beeinflussen die erzielbaren Erträge und den Wert der Immobilie. Eine Wohnung im Grünlandgürtel einer Stadt kann in zehn, zwanzig Jahren durch den Bau einer nahe gelegenen Umfahrungsstraße weniger wert sein als beim Kauf oder durch die Verlängerung der U-Bahn in diesen Stadtteil noch einmal deutlich aufgewertet werden.

Zustand und Ausstattung: Auch wenn es Ihnen manchmal vorkommt, als hätten Sie Ihr Haus erst gestern gebaut – für potenzielle jüngere Käufer oder Mieter sind Entwurf und Einrichtung oft tatsächlich schon nach wenigen Jahren „von gestern“. Praktisch immer gefragt sind neuwertige oder neu renovierte Immobilien.

Aufteilung der Immobilie: Grundriss und Größe sind entscheidende Faktoren für die Vermietbarkeit und die Höhe der erzielbaren Mieten. Gefragt sind leicht an die eigenen Bedürfnisse adaptierbare Innenräume; schwieriger wird es bei sehr kleinen, aber auch bei sehr großen Objekten.

Altersvorsorge mit Immobilien: Kompetent mit Konsument

Vorsorge. Als alleinige Anlageform nicht geeignet, als Beimischung zu empfehlen.
Risiko. Von sehr wenig bis ganz hoch ist alles möglich. Interesse für den Immobilien- und Kapitalmarkt ist in manchen Fällen erforderlich.
Auswahl. Beratung ist notwendig. Jede Immobilienanlage birgt gewisse Vor- und Nachteile.