Geldanlage: Immobilien - Investieren mit Bedacht

Schutz vor Inflation

Die Geldentwertung durch Inflation ist das Schreckgespenst jedes Bürgers, führt sie doch dazu, dass die Ersparnisse ständig weniger werden (siehe „Wie 1.000 Euro an Wert verlieren“). Bereits eine Inflationsrate von nur 2 Prozent – und dies ist die Höhe, bei der nach den Zielen der Europäischen Zentralbank (EZB) eine "Preisstabilität“ vorliegt – führt in nur 10 Jahren zu einer Geldentwertung von 18,3 Prozent! Zwar werden die Ersparnisse zumeist verzinslich angelegt, jedoch ist auch dies nur ein gewisser Trost (siehe "Inflation und Verzinsung"). Hier kommt es auf das Verhältnis von Inflationsrate und Zinssatz an, wobei sich die erzielten Zinsen natürlich noch um die Kapitalertragsteuer (KESt) verringern.

Wie soll sich der Sparer schützen?

In unserem Beispiel (Tabelle 2) mit 2 Prozent Inflation und 2 Prozent Zinsen (werden immer vom Nominalbetrag 1.000 Euro gerechnet) beträgt der reale Kaufkraftverlust in 10 Jahren immer noch knapp 4,6 Prozent. Wie also kann sich der Sparer schützen und Rücklagen für das Alter aufbauen? Die landläufige Meinung sagt, dass allein "Sachwerte“ – und hier vor allem Immobilien – ein sinnvoller und effektiver Schutz vor Inflation sind. Und ein Studium der Zeitungen und der zahlreichen veröffentlichten Studien und Meinungen scheint dies auch zu bestätigen.

Makler profitieren von steigenden Preisen

Freilich: Viele dieser Studien wurden von Immobilienmaklern erstellt, und in einschlägigen Interviews kommt fast ausschließlich diese Berufsgruppe zu Wort. Immobilienmakler aber profitieren mehrfach von steigenden Preisen: Erstens führen Preiserhöhungen zu mehr Nachfrage nach dieser Form der Altersvorsorge, zweitens steigen die Maklerprovisionen mit dem Wert der Immobilien. Kann man diese Aussagen dann als Basis für Entscheidungen zu seiner Kapitalanlage nehmen?

Immobilienpreise und Inflation

Die Österreichische Nationalbank hat im Jahr 2003 eine Studie zu Immobilienpreisen in Österreich veröffentlicht. Hierin führt sie als Ergebnis unter anderem an: "Immobilienpreisänderungen haben auf Grund der Tatsache, dass das Immobilienvermögen einen wesentlichen Bestandteil des Gesamtvermögens privater Haushalte bildet, Auswirkungen auf die Gesamtnachfrage, den Konsum und die Inflation einer Volkswirtschaft. Des weiteren verursachten in der Vergangenheit starke Schwankungen bei der Bewertung und Erwartung von Immobilienpreisen finanzielle Krisen."

Kein Schutz vor Inflation

Hier sieht die Nationalbank den Zusammenhang zwischen Immobilienpreisen und Inflation also darin, dass steigende Immobilienpreise zu steigender Inflation führen: Sie schützen nicht vor Inflationsverlusten, sondern begünstigen Inflation. Zu der Immobilienpreisentwicklung in Gesamtösterreich führt die Nationalbank weiter aus: "Im Verlauf der Neunzigerjahre verflachten die heimischen Immobilienpreise und waren gegen Ende des Jahrzehnts sogar rückläufig. Seit Mitte 2001 steigen die Preise wieder, allerdings bleibt der Preisauftrieb weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt.Nach einer Phase niedriger Bautätigkeit dürfte 2001/02 die erhoffte Trendwende eingetreten sein."

Immobilienpreise sanken

Dies bedeutet, dass die Immobilienpreise eine Zeit lang sogar sanken, obwohl es in Österreich sehr wohl Preissteigerungen gegeben hat. Ein Schutz vor Inflation war in diesen Jahren, zumindest bei kurzfristiger Betrachtung, durch den Erwerb von Immobilien also nicht möglich.

Mehr Nachfrage

Auch eine erste mögliche Ursache für Preissteigerungen von Immobilien wird hier bereits genannt: "nach einer Phase niedriger Bautätigkeit“. Im Sinne einer Preisbildung durch Angebot und Nachfrage kam es durch die geringere Bautätigkeit zu einer Verknappung des Angebots an Immobilien. Für den Beginn der 1990er mit noch höheren Preissteigerungen bei Immobilien führt die Nationalbank den "unerwartet hohen Zustrom der Bevölkerung aufgrund der Ostöffnung" und "den Eintritt der Babyboom- Generation ins haushaltbegründende Alter" als Ursache an, also ein Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage durch zusätzliche Nachfrager.

Angebot und Nachfrage zählen

Die Studie der Österreichischen Nationalbank hat einen Nachteil: Sie verallgemeinert (ebenso wie Studien der Maklerverbände). Je nach Bundesland, Gemeinde und Straßenzug kann das Ergebnis ganz anders aussehen, da sich hier die entscheidenden Faktoren ändern können: Angebot und Nachfrage!

Preissteigerungen bei Immobilien sind immer dort erwartbar, wo es zu einer Nachfrage nach Immobilien kommt, welche das Angebot übersteigt. Und dies kann zwar viele Ursachen haben, lässt sich jedoch vereinfacht unter "Lage, Lage und nochmals Lage" zusammenfassen.

Welcher Standort wird begehrt sein?

Es erfordert die Analyse, warum ein Standort bei Immobilienkäufern zukünftig begehrt sein wird. Mit dieser Analyse kann es durchaus zu Kaufentscheidungen für Immobilien kommen, die Preissteigerungen über der Inflationsrate aufweisen – und trotzdem eine sinnvolle Anlage sind. Auch das Argument „Sicherheit durch solide Sachwerte“ ist marketingmäßig stark verkürzt. Dies wird bereits deutlich, wenn man sich die unterschiedlichen Investitionsmöglichkeiten in Immobilien ansieht.

Immobilienzertifikat ist kein Sachwert

Ein Immobilienzertifikat ist kein Sachwert, sondern das Zahlungsversprechen des Herausgebers. Aber auch bei realen Immobilien aus Beton und Stein muss der Anleger unterscheiden zwischen "solide" in Bezug auf die Bau- und Herstellungsweise und der „soliden“ Investition. Letztere setzt den Werterhalt und mögliche Wertsteigerungen voraus. Und diese hängen kaum von der Bauweise ab, sondern vorrangig wiederum von der Lage.

Quelle: Konsument.at (5/2010)

Quelle: Konsument.at (5/2010)

Geldanlage in Immobilien sind nicht grundsätzlich schlecht oder grundsätzlich riskant. Was aber gilt es zu beachten? Worin unterscheiden sich die Anlageobjekte? Woran erkennt der Anleger gute oder schlechte, riskante oder sichere Kapitalanlagen?

Bei näherem Hinsehen wird rasch klar, dass es auch bei sehr komplexen Immobilieninvestments einfache Grundregeln für Anleger gibt, die zu kennen sich lohnt.

Unser Ratgeber "Immobilien als Wertanlage" ist ein Buch, das nicht nur zum kompletten Durchlesen einlädt, sondern auch den raschen Quereinstieg zu einzelnen Themen ermöglicht.

Aus dem Inhalt:

• Immobilien als Altersvorsorge
• Immobilien als Kapitalanlage
• Vorsorgewohnungen
• Ferienwohnungen und Timesharing
• Offene Immobilienfonds
• Geschlossene Immobilienfonds
• Aktien und Zertifikate
• Fallen bei Vermögensanlagen

166 Seiten, 19,60 Euro (+Versandspesen)

• Immobilienverkauf - Die Finanz schneidet mit (7/2013)

• Immobiliensuche - Mehr Pflichten für Makler (5/2011)

• Pensionsvorsorge mit Immobilien - Haus oder Eigentumswohnung (4/2011)

• Geldgeschenke für Kinder - Das kleine Finanz-Einmaleins (10/2010)