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Mietvertrag überschreiben

Todesfall, Wohnungsübergabe, Wohnungseigentum

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veröffentlicht: 15.07.2013, aktualisiert: 05.01.2015

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Wohnungsübergabe

„In unserer Eigentumsanlage haben wir keinen Hausbesorger mehr. Wir wollen die Hausbesorgerdienstwohnung verkaufen. Wie geht das?“


Die Hausbesorgerdienstwohnung gehört zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Um sie verkaufen zu können bedarf es einer Umwidmung unter Begründung von selbständigem Wohnungseigentum. Dabei handelt es sich um eine Verfügung, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Ist ein Miteigentümer damit nicht einverstanden, kann die fehlende Einwilligung nicht durch einen Beschluss des Außerstreitrichters ersetzt werden.


 

"Meine Schwester pflegt meine Mutter und lebt bei ihr in der Wohnung. Mieterin laut Mietvertrag ist meine Mutter. Diese muss jetzt ins Pflegeheim und so haben wir die Wohnung an den Vermieter retourniert. Der Vermieter stellt nun Forderungen an meine Schwester, da er angeblich Renovierungsarbeiten vornehmen muss. Ist meine Schwester verpflichtet das zu zahlen?"


Die Tochter der Mieterin, die mit ihr im gemeinsamen Haushalt lebt, erwirbt vorerst keinerlei Mietrechte. Sie ist lediglich Mitbewohnerin. Sie kann daher auch nicht für Forderungen, die der Vermieter gegen den Mieter hat, haftbar gemacht werden.

Tochter kann nicht in Anspruch genommen werden

Da die Tochter als nahe Angehörige im Sinne des Mietrechtsgesetzes berechtigt ist, die Hauptmietrechte sowohl zu Lebzeiten als auch im Todesfall zu übernehmen, könnte, aber erst dann, eine Forderung gegen die Tochter als eintretende Mieterin geltend gemacht werden. Davon ist in vorliegendem Fall aber nicht die Rede. Im Gegenteil, die Wohnung wird zurückgegeben, die Ausübung des Eintrittsrechtes wird nicht angestrebt. Die Tochter kann vom Vermieter nicht in Anspruch genommen werden. Dieser kann sich mit seinen Forderungen nur an seinen Vertragspartner halten.


 

"Mein Sohn lässt sich scheiden und möchte, dass seine Exfrau weiterhin in seinem Einfamilienhaus wohnen bleiben kann. Aus diesem Grund beabsichtigt er, ihr ein Wohnrecht einzuräumen. Was bedeutet das?"

 

In rechtlicher Hinsicht handelt es sich bei einem Wohnrecht um eine Dienstbarkeit, mit welcher die "dienende" Immobilie belastet ist. In der Regel wird ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen. Dadurch wird es auch zur wirklichen Belastung für den Eigentümer, da er nun nicht mehr über sein Haus verfügen kann.

Wohnrecht kann befristet werden

Im Fall eines Verkaufs des Hauses bleibt das Wohnrecht bestehen. Doch wer kauft ein Einfamilienhaus, wenn dort jemand anderes wohnt, den man auch nicht kündigen kann? Um das Wohnrecht zu löschen, bedarf es der Zustimmung des Wohnberechtigten. Ein Wohnrecht wird zumeist auf Lebzeiten des Berechtigten vereinbart, es kann aber auch anderweitig befristet werden (z.B. bis zur Wiederverheiratung der Exfrau).

Mietvertrag oder unentgeltliche Überlassung

Um einem Expartner den Verbleib in der bisherigen ehelichen Unterkunft auch weiterhin zu ermöglichen, könnte Ihr Sohn auch einen Mietvertrag (gegen Entgelt) oder eine unentgeltliche Überlassung in Betracht ziehen. Dabei bleibt ihm als Eigentümer die Verfügung über sein Eigentum erhalten. Vielleicht ergibt sich ja doch einmal die Notwendigkeit eines Verkaufs.


 

Meine Lebensgefährtin und ich mieteten seinerzeit gemeinsam eine Wohnung an. Ich bin der Hauptmieter. Nun trennen wir uns und ich möchte gerne, dass sie in der Wohnung verbleibt. Kann ich ihr meine Mietrechte übertragen?“


Leider nein. In § 12 MRG (Mietrechtsgesetz) wird die Abtretung von Mietrechten zu Lebzeiten des Mieters geregelt. Nach dieser Bestimmung darf der Hauptmieter, der seine Wohnung verlässt, seine Mietrechte an bestimmte Personen abtreten. Zu diesem Personenkreis gehören Ehegatten, Kinder und Verwandte in gerader Linie, sowie Geschwister, nicht jedoch der Lebensgefährte. Gegen eine Abtretung an den begünstigten Personenkreis (zusätzlich müssen noch bestimmte Mindestzeiten des gemeinsamen Haushaltes vorliegen) kann der Vermieter nichts unternehmen und muss auch nicht gefragt werden.

Neuer Mietvertrag nötig

Will der ausscheidende Mieter die Wohnung jedoch an seine Lebensgefährtin übertragen, kann er dies nur mit Zustimmung der Vermieters. Es handelt sich dabei um einen neuen Vertrag mit einem neuen Mieter. Dadurch hat der Vermieter auch die Möglichkeit, den Mietzins zu erhöhen oder sonstige Vertragspunkte, wie z.B. die Dauer zu verändern. Eine Gleichstellung des Lebensgefährten gibt es bislang nur bei einem Mietrechtseintritt im Todesfall des Mieters.


 

„Im Jahr 2006 erwarb ich eine Ferienwohnung, die ich nun verkaufen will. Muss ich dafür jetzt Steuern zahlen?“


Durch das Stabilitätsgesetz 2012 kam es zu einigen wichtigen steuerlichen Änderungen. Vor allem der private Verkauf von Immobilien wird für den Konsumenten teuer. War bisher der Verkauf von privaten Immobilien nach Ablauf einer Spekulationsfrist von 10 Jahren steuerfrei, unterliegen derartige Verkäufe seit dem 1.4.2012 der neuen Immobilien-Vermögenszuwachssteuer in Höhe von 25 Prozent.

Besteuerung des Veräußerungsgewinnes

Die Steuer wird auf den Veräußerungsgewinn, das heißt auf die Differenz zwischen Anschaffungs- und Verkaufspreis erhoben. Wurde z.B. eine Wohnung um 150000 Euro im Jahr 2006 erworben und jetzt um 220000 Euro verkauft, beträgt der Veräußerungsgewinn 70000 Euro. Von diesem Gewinn darf ein Inflationsabschlag abgezogen werden. Dieser beträgt bei einem Verkauf nach Ablauf des 10. Jahres nach der Anschaffung jährlich 2 %, höchstens jedoch 50 %. Dieser Betrag ist nunmehr der 25 %-igen Besteuerung unterworfen.

Verkauf des Eigenheims von Steuer ausgenommen

Ausgenommen von der Besteuerung ist die Veräußerung von Eigenheimen, wenn sie entweder seit der Anschaffung mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz gedient haben oder sie innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurden. Steuerfrei bleibt ebenso der Verkauf von Gebäuden, die selbst hergestellt wurden.


 

„Ich möchte meine Genossenschaftswohnung kündigen und habe weder ein Weitergaberecht noch ein Vorschlagsrecht im Mietvertrag vereinbart. Hat die Genossenschaft das Recht, einen von mir namhaft gemachten Mieter abzulehnen, bzw. kann ich den von der Genossenschaft ausgewählten Mieter ablehnen, weil dieser sich weigert mir eine Ablöse zu bezahlen?“


Ein echtes Weitergaberecht verpflichtet den Vermieter, den vom Mieter bestimmten Nachfolger in den bestehenden Vertrag eintreten zu lassen. Diese vertragliche Zusicherung kommt in der Praxis äußerst selten vor. In älteren Verträgen noch häufiger anzutreffen, ist ein Vorschlagsrecht des ausscheidenden Mieters, einen Nachmieter bei der Genossenschaft vorzuschlagen. Hat ein Mieter jedoch keine solche Bestimmung im Vertrag, kommen ihm auch keinerlei Mitspracherechte bei der Auswahl des nachfolgenden Mieters zu.

Genossenschaft kann Vorschlag für Nachmieter ablehnen

Die Genossenschaft kann einen allenfalls vom Mieter gestellten Nachmieter ablehnen, umgekehrt steht dem ausscheidenden Mieter keine rechtliche Handhabe gegen den von der Genossenschaft ausgewählten Nachmieter zu. Dadurch entgeht ihm in vielen Fällen die Möglichkeit eine Ablösevereinbarung mit dem Nachmieter zu treffen.


 

„Ich möchte aus meiner Mietwohnung ausziehen und die Mietrechte an meine Nichte übertragen. Geht das?“


Die Abtretung der Hauptmietrechte ist in § 12 MRG (Mietrechtsgesetz) geregelt. Diese Möglichkeit der Übertragung von Mietrechten ohne Zustimmung des Vermieters steht jedoch nur einem begünstigten Personenkreis zu. Zu diesem zählen der Ehegatte und Verwandte in gerader Linie sowie Wahlkinder und Geschwister des Hauptmieters. Eine Nichte scheidet schon aufgrund des entfernten Verwandtschaftsverhältnisses aus, sodass auf die weiteren notwendigen Erfordernisse nicht eingegangen werden muss.

Mieterwechsel nur mit Zustimmung des Vermieters

In diesem Fall kann lediglich ein Mieterwechsel mit dem Einverständnis des Vermieters vorgenommen werden. Es erfolgt dann jedoch keine Mietrechtsübertragung und keine Übernahme eines bestehenden Vertrages, sondern es kommt zur Begründung eines neuen Vertragsverhältnisses. Dadurch wird der Mietzins neu festgelegt (höher) und auch sonstige Bestimmungen, wie z.B. die Vertragsdauer können geändert werden. 


 

„Ich werde im Juli in den Mietvertrag meiner Mutter eintreten und diesen übernehmen. Die Gemeinde erklärte mir, dass dann der Mietzins gewaltig steigen wird. Darf das sein?“


Handelt es sich um einen Mietrechtseintritt nach § 12 MRG (Mietrechtsgesetz), dann darf zwar eine gesetzlich normierte Anhebung erfolgen, diese ist jedoch mit einem Höchstbetrag begrenzt.

Begünstige Personen

Damit jemand in den Mietvertrag eintritt muss die Person die Voraussetzungen erfüllen. In den Genuss einer Abtretung der Mietrechte nach § 12 kommen sogenannte „begünstige Personen“. Begünstigte Personen sind nahe Angehörige, also auch Kinder. Außerdem müssen der bisherige Hauptmieter und der eintretende Nachmieter die letzten zwei Jahre im gemeinsamen Haushalt gelebt haben.

Abtretung dem Vermieter schriftlich mitteilen

Die Abtretung wird dem Vermieter von beiden Parteien schriftlich angezeigt und der bisherige Hauptmieter verlässt die Wohnung. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, wird kein neuer Mietvertrag errichtet, sondern der neue Mieter tritt in den bestehenden Vertrag ein. In diesem Fall regelt das Mietrechtsgesetz den neuen zulässigen Mietzins. Zurzeit – Stand Mai 2017 – ist eine Anhebung auf maximal 3,43 €/m2 möglich. 


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