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Mietvertrag überschreiben

Todesfall, Wohnungsübergabe, Wohnungseigentum

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veröffentlicht: 15.07.2013, aktualisiert: 05.01.2015

Inhalt

Wohnungseigentum begründen

„Unsere Familie besitzt ein Mehrfamilienhaus, das auch von den einzelnen Angehörigen genutzt wird. Da in letzter Zeit immer wieder Streitigkeiten auftreten, ist das Schlagwort "Parifizierung" gefallen. Was heißt das?“


Parifizierung bedeutet Wohnungseigentumsbegründung. Durch diese Wohnungseigentumsbegründung wird aus schlichtem Miteigentum Wohnungseigentum und damit fällt dieses Wohnhaus in den Anwendungsbereich des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Wohnungseigentum ist dingliches Recht

Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und alleine darüber zu verfügen. Voraussetzung für die Begründung ist ein Gutachten eines Ziviltechnikers über sämtliche Objekte im Haus, ein Nutzwertgutachten auf dessen Basis und ein Wohnungseigentumsvertrag. Aufgrund dieser Unterlagen kann das Bezirksgericht die Eintragung im Grundbuch vornehmen.



„Ich habe gehört, dass Wohnungseigentümer für die Schulden der anderen Wohnungseigentümer haften. Stimmt das?“


Es ist richtig, dass sich aus dem Charakter des Miteigentums eine gemeinsame Haftung der Wohnungseigentümer für die Kosten der Liegenschaft (Betriebskosten) ergibt. Keine Haftung besteht selbstverständlich für Schulden eines anderen Eigentümers, die dieser z.B. für Kredite oder sonstige persönliche Schulden eingegangen ist. Oft sind auf den einzelnen Liegenschaftsanteilen Pfandrechte eingetragen. Die Haftung dafür trägt nur derjenige Wohnungseigentümer, dessen Anteil belastet ist. Beim Ankauf einer Eigentumswohnung sollte daher ein Grundbuchsauszug eingesehen werden, um eine Haftung für fremde Verbindlichkeiten auszuschließen.



"Wir sind dabei eine Neubaueigentumswohnung zu kaufen und begegnen in diesem Zusammenhang immer wieder dem Begriff 'Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum'. Was bedeutet das?"


Die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum bezweckt die grundbücherliche Sicherung des Käufers (Wohnungseigentumsbewerber genannt). Sie ist sowohl auf Antrag des Käufers als auch des Bauträgers im Grundbuch einzutragen.

Absicherung durch Grundbucheintrag

Durch die Anmerkung im Grundbuch wird der Rang für den späteren Eigentumserwerb gewahrt. Außerdem erhält der Käufer dadurch einen Aussonderungsanspruch bei Insolvenz des Liegenschaftseigentümers bzw. einen Exzindierungsanspruch bei Versteigerung der Liegenschaft. Durch diese Form der grundbücherlichen Absicherung verbunden mit einer Zahlung nach Ratenplan, gemäß dem Baufortschritt ist der Erwerber bestmöglich vor einem Konkurs des Bauträgers geschützt!



„Ich bin Mieter einer Genossenschaftswohnung und möchte diese ins Eigentum übernehmen. Zur Zeit habe ich jedoch einen finanziellen Engpass, sodass mir diese Zusatzkosten nicht möglich sind. Kann ich auch zu einem späteren Zeitpunkt einen Antrag auf Übertragung stellen?“


Es scheint nicht praktikabel, dass jeder Mieter sein Antragsrecht auf Übertragung ins Eigentum zu unterschiedlichen Zeitpunkten immer wieder ausüben könnte. Es wäre dann die Genossenschaft ständig damit beschäftigt Fixpreise neu zu berechnen und die administrative Abwicklung der Wohnungseigentumsbegründung vorzubereiten. Könnte dann der Mieter wieder ausschlagen – da er ja ohnedies später erneut einen Antrag stellen könnte – wären diese Kosten immer wieder ohne Ergebnis aufgewendet.

Vorkaufsrecht des Mieters

Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz sieht an Stelle des wiederholten Anspruchs auf Übertragung ein Vorkaufsrecht des Mieters vor, wenn dieser, welcher einen Antrag auf Übertragung an die Genossenschaft gestellt hat, das Angebot nicht fristgerecht annimmt. Dieses Vorkaufsrecht ist im Gesetz auf 5 Jahre beschränkt.



"Kann man nach drei Jahren eine Genossenschaftswohnung als Hauptmieter übernehmen auch wenn man nicht verwandt und kein Lebenspartner ist?"


Hauptmietrechte kann man sich nicht "erwohnen". Für einen Mitbewohner, der nicht im Mietvertrag steht, gibt es – ohne Zustimmung des Vermieters -  gesetzliche Eintrittsrechte zu Lebzeiten und im Fall des Todes des Hauptmieters. Diese gelten jedoch nur für einen bestimmten Personenkreis.

Verwandte, Lebenspartner

Dazu zählen nahe Angehörige wie Ehegatten, Kinder, Eltern und Geschwister. Sogar einem Lebenspartner stehen diese Rechte nicht in vollem Umfang zu. Beim Tod des Hauptmieters gibt es ein Eintrittsrecht. Eine Übertragung zu Lebzeiten ist jedoch nach dem Gesetz für einen Lebenspartner nicht vorgesehen.

Nicht verwandt, kein Lebenspartner

Wer daher mit dem Hauptmieter nicht verwandt ist, kann sich lediglich an den Vermieter wenden und fragen, ob einer Vertragsübernahme zugestimmt wird. Ein Wohnen auch über einen langen Zeitraum verschafft ansonsten keine Mietrechte!



„Ich bin Eigentümerin eines Einfamilienhauses. Nun möchte mein Lebensgefährte zu mir ziehen und sich bei mir melden. Erwirbt er damit automatisch irgendwelche Eigentums- oder Mietrechte?“


Durch die Meldung des Lebensgefährten werden keinerlei Eigentums- oder Mietrechte an dem Einfamilienhaus für ihn begründet. Eine Eigentumsübertragung kann nur durch Schenkung, Verkauf oder einen Titel im Todesfall stattfinden.

Ein Mietrecht entsteht durch Überlassung von Wohnraum gegen Entgelt. Das kann im vorliegenden Fall unter Umständen in Betracht kommen. Entweder durch einen schriftlichen Mietvertrag oder auch durch die tatsächliche und nachweisbare Entgegennahme von Geld für die Benützung des Wohnraumes. Ein derartiger konkludenter, d.h. durch schlüssige Handlungen zustande kommender, Mietvertrag ist jedoch nicht so leicht zu beweisen.



„Wir sind vier Studenten und wollen eine Wohngemeinschaft gründen. Können wir alle vier als Hauptmieter in den Vertrag?“


Rechtlich ist dagegen nichts einzuwenden, lediglich die Handhabung erweist sich in vielen Fällen als unpraktisch. Selbstverständlich ist auch in diesem Punkt eine Einigung mit dem Vermieter zu erzielen. Der Vorteil für den Vermieter liegt darin, dass mehrere Personen für den Mietzins haften. Im Fall eines Mietzinsausfalls kann der Vermieter von jedem Mieter den vollen Mietzins verlangen. Nach außen haftet jeder für den gesamten Zins, unabhängig davon, was die einzelnen Mieter untereinander vereinbarten.

Einzelpersonen-Kündigungen nur im Einvernehmen mit Vermieter

Sollte sich jedoch auf Mieterseite ein Wechsel ergeben (was bei Wohngemeinschaften oft der Fall ist), muss für das Ausscheiden des alten und den Eintritt eines neuen Mieters der Vermieter seine Zustimmung erteilen. Denn rechtlich können nur alle Mieter gemeinsam über das Mietverhältnis verfügen, d.h. es könnten alle Mieter nur gemeinsam kündigen. Jede andere Disposition kann nur im Einvernehmen mit dem Vermieter getroffen werden. 



„Ich bin Eigentümerin eines Einfamilienhauses, welches ich meinem Sohn schenken werde. Allerdings möchte ich weiterhin dort wohnen und für keinerlei Kosten, mit Ausnahme der Betriebskosten aufkommen. Wie mache ich das am besten?“


Grundsätzlich kann und sollte das alles im Schenkungsvertrag geregelt werden. Mit lebenslangem Wohnrecht für einen selbst und für den Partner ist Vorsorge getroffen, dass die Immobilie als Wohnsitz weiterhin zur Verfügung steht. Ein Wohnrecht ist ein dingliches Recht, das durch die Eintragung im Grundbuch gegen jeden Erwerber wirkt. Es kann nur mit Zustimmung des Wohnrechtsberechtigten gelöscht werden.

Aufteilung der Kosten und Erhaltungspflichten regeln

Auch die Aufteilung der Kosten und die Erhaltungspflichten sollten im Schenkungsvertrag klar und präzise festgehalten sein, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen. Eventuell kann auch noch ein Belastungs- und Veräußerungsverbot im Grundbuch eingetragen werden, wodurch es dem (in diesem Fall) Beschenkten verwehrt ist, die Immobilie zu verkaufen oder als Sicherung für einen Kredit zu verwenden.



„Mein Sohn möchte seinen Hauptwohnsitz von Niederösterreich nach Wien verlegen und zu seinen Großeltern ziehen. Die Wohnung ist groß genug und so kann er den älteren Leuten auch unter die Arme greifen. Kann der Vermieter die Meldung verweigern oder die Miete erhöhen?“


Nein. Durch den Umzug nach Wien und die Begründung des Lebensschwerpunktes in der Wohnung der Großeltern müsste der junge Mann dort seinen Hauptwohnsitz anmelden. Unterkunftgeber wäre in diesem Fall aber der Mieter der Wohnung, somit seine Großeltern, und nicht der Vermieter. Durch die Meldung wird er ja nicht zum Mieter.

Keine Mietzinserhöhung

Der Einzug des Enkels berechtigt den Vermieter nicht den Mietzins anzuheben, da sich am bestehenden Mietverhältnis nichts ändert. Erst nach dem Tod der Großeltern würde der Enkel in den Mietvertrag eintreten. Voraussetzung dafür ist lediglich, dass er vor dem Tod (einen bestimmten Zeitraum sieht das Gesetz nicht vor) des (letzten) Mieters mit diesem im gemeinsamen Haushalt gelebt hat. Für diesen gesetzlichen Mietrechtseintritt kommt es allerdings nicht auf die Meldung an, sondern darauf, dass der eintretende nahe Angehörige auch tatsächlich dort gelebt hat. Die Meldung ist natürlich ein Indiz dafür. Liegen die Voraussetzungen für einen Mietrechtseintritt vor, dann bedarf es nicht der Zustimmung des Vermieters, sondern lediglich der Anzeige des eintretenden Mieters.


 

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