Mietzins: Wertsicherung

Index, Inflation, Information

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veröffentlicht: 03.07.2014

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Kategoriezins oder Richtwerte zur Hauptzinsbildung

Bei Mietverträgen, die dem Mietrechtsgesetz zur Gänze unterliegen, wird der Hauptmietzins in der Mehrzahl der Fälle nach dem System der Kategoriebeträge oder der Richtwerte gebildet. In diesen Fällen bezieht sich die vertragliche Wertsicherungsvereinbarung meistens auf die Veränderung der Kategoriebeträge oder der Richtwerte. Ein Beispiel: Der Hauptmietzins von 257 Euro wird wertgesichert vereinbart. Die Wertsicherung richtet sich nach der Veränderung der Kategoriebeträge bzw. der Richtwerte.

Bindung an Verbraucherpreisindex

Sowohl die Kategoriebeträge als auch die Richtwerte sind an den Verbraucherpreisindex gebunden und werden jeweils vom Justizministerium verlautbart. Für die Veränderung der Kategoriebeträge gilt eine 5-Prozent-Schwelle; die Richtwerte werden alle zwei Jahre neu festgesetzt (unabhängig von einer Schwelle).

2014 wurden die Kategoriebeträge und die Richtwerte durch Kundmachungen neu festgesetzt, beide mit Wirksamkeit von 1. April.

Wertsicherung geltend machen

Wo der Hauptmietzins gesetzlich beschränkt ist (Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes) und beim Entgelt gemäß Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes darf der Mietzins bzw. Entgeltsbestandteil immer erst nach vorheriger Ankündigung durch den Vermieter angehoben werden. Danach muss der Mieter mindestens 14 Tage vor dem Zinstermin den Wunsch des Vermieters nach Erhöhung erhalten haben. Kommt die Information später, so gilt die Erhöhung erst später – also ab dem folgenden Zinstermin. Abschicken darf der Vermieter das Erhöhungsbegehren erst nach der mietrechtlichen Wirksamkeit, das war 2014 der 1. April. Eine Mietzinserhöhung war daher frühestens für Mai 2014 möglich.

Mietzinsobergrenze darf nicht überschritten werden

Durch die Indexanpassung darf aber die sonst geltende Mietzinsobergrenze nicht überschritten werden. Kommt es dazu, müssten Sie als Mieter binnen drei Jahren ein Überprüfungsverfahren bei der Schlichtungsstelle (dem Bezirksgericht) einleiten. Dort können Sie als Mieter die Unwirksamkeit des übersteigenden Betrages geltend machen.

Formvorschriften nicht notwendig

Wo der Mietzins keinen Begrenzungen unterworfen ist, müssen auch keine Formvorschriften eingehalten werden. Hier kann der Vermieter die Wertsicherung auch rückwirkend (bis 36 Monate) fordern und verrechnen. Der Mieter hat keine Möglichkeit den Mietzins von der Schlichtungsstelle überprüfen zu lassen.

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Kommentare

  • zu: nächste Indexanpassung
    von REDAKTION am 15.01.2019 um 14:10

    Die Erhöhung geht wieder von der letzten Steigerung aus. Beispiel: Ausgangsbasis bei Mietbeginn ist ein Index von 103,5. Es wird vereinbart, dass die Miete nach 5% Indexsteigerung angepasst werden darf. 5% von 103,5 sind 5,17. Der Vermieter darf den Mietzins anheben, wenn der Index 108,67 übersteigt. Die Ausgangsbasis für die nächste Erhöhung sind dann die 108,67 + 5% und so weiter.
    Ihr KONSUMENT-Team

  • unklar: nächste Indexanpassung
    von OttoPeter am 06.01.2019 um 18:47
    Das Rechenbeispiel ist klar - aber ab wann darf der Vermieter die nächste Anpassung vornehmen? Ist dafür die relative Indexsteigerung seit der vorangehenden Erhöhung massgeblich, also

    ([aktueller VPI] / [VPI bei vorangehender Erhöhung] - 1) * 100% >= [Schwelle],

    oder ist dafür die Differenz der Indices relativ zu dem bei Mietbeginn hernazuziehen, also

    ([aktueller VPI] - [VPI bei letzter Erhöhung]) / [VPI bei Mietbeginn] * 100% >= Schwelle ?

  • Mietzins: Wertsicherung
    von REDAKTION am 18.07.2014 um 09:35

    an Pisecker: Sie fragen, ob auch für eine Kaution eine "Wertsicherung" gesetzlich vorgesehen ist. Antwort: Nein. Aber es gibt etwas Ähnliches: § 16b des Mietrechtsgesetzes sieht die Pflicht des Vermieters zur Verzinsung der Kautionen vor. Das Geld sei "auf einem Sparbuch fruchtbringend anzulegen". Hier der Link zum Text des § 16b MRG:
    http://www.jusline.at/index.php?cpid=ba688068a8c8a95352ed951ddb88783e&lawid=77&paid=16b&mvpa=19
    Eine über die Verzinsung hinausgehende Wertsicherung müssten Sie als Mieter mit dem Vermieter vertraglich vereinbaren.
    Ihr KONSUMENT-Team

  • Mietzins: Wertsicherung
    von Pisecker am 17.07.2014 um 20:00
    Dass die Vermieter sich eine Wertsicherung geben lassen, ist bis zu einem gewissen Maß verständlich. Aber es wäre von Konsument sehr freundlich, wenn Sie darstellen, ob auch die bezahlten Mietkautionen eine solche Wertsicherung beinhalten. Es kann ja wohl nicht sein, dass der Mieter dem Vermieter immer mehr zahlen muss, während die gezahlten Mietkaution durch die Inflation im Wert dahin schmilzt. Darf man sagen: ich habe zwei Monatsmieten als Kaution hinterlegt und ich möchte zwei Monatsmieten zum aktuellen Satz auch wieder zürück bekommen?
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