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Mitbestimmung und Nachbarn

Lärm, Hausversammlungen, Beschwerden, Hausverwalter

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veröffentlicht: 15.07.2013, aktualisiert: 01.06.2017

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Lärm, Garten, Haustiere, Keller, Zusammenlegung

„Uns wurde in den letzten Tagen ein Brief der Genossenschaft zugestellt, in dem uns mit Kündigung wegen Ruhestörung gedroht wurde. Tatsache ist, dass unsere Kinder (2 und 4 Jahre) gelegentlich durch die Wohnung laufen und sich altersgemäß verhalten. Kann uns die Genossenschaft wegen dieser normalen Kindergeräusche wirklich kündigen?“

Der Kündigungsgrund des Mietrechtsgesetzes wegen unleidlichen Verhaltens setzt ein rücksichtsloses und grob ungehöriges Verhalten der Mieter voraus, das den Mitbewohnern das friedliche Zusammenleben verwehrt. Auch eine lang andauernde unzumutbare Lärmbelästigung könnte diesen Kündigungsgrund erfüllen.

Kein Kündigungsgrund

Das Nichtunterbinden des typischen Lärms, den Kleinkinder verursachen, wie gelegentliches Herumlaufen oder kurze Raufereien von Kleinkindern und Vorschulkindern durch die Aufsichtsperson wird nicht als ungebührliche Lärmerregung beurteilt. Ein Kündigungsgrund liegt daher nicht vor.

Raufereien müssen unterbunden werden

Anders verhält es sich nach dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes bei einer halbstündigen Rauferei zwischen 8- und 10-jährigen Kindern. Wird diese nicht unterbunden, so verstößt die damit verbundene massive Lärmentwicklung gegen ein Verhalten, wie es im Zusammenleben mit anderen verlangt werden muss. Eine einmalige Rauferei stellt bestimmt noch keinen Kündigungsgrund dar. Dieses Erkenntnis zeigt jedoch, dass bei älteren Kindern ein strengerer Maßstab anzulegen ist.
 


„Ich möchte gerne meinen Eingangsbereich mit einer Videokamera versehen. Meine Wohnung liegt im Erdgeschoss und ich habe Angst vor Einbrechern. Darf ich das?“

Grundsätzlich fällt das Begehren eines Mieters auf Anbringung einer Videoüberwachungskamera unter § 9 MRG (= Mietrechtsgesetz). Das bedeutet, dass der Vermieter dieser Maßnahme zustimmen muss. Hinsichtlich der Frage, ob der Vermieter seine Zustimmung verweigern darf, regelt diese Gesetzesbestimmung sowohl positive als auch negative Voraussetzungen.

Das sind z.B: keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des Vermieters oder eines anderen Mieters und ein wichtiges Interesse desjenigen, der diese Maßnahme vornehmen möchte. Der Schutz des Mieters vor Einbruch ist so ein wichtiges Interesse.

Anbringung wurde nicht gestattet

Andererseits stellen Bildaufnahmen im Privatbereich sowie fortdauernde unerwünschte Überwachungen eine Verletzung des geschützten Privatbereichs dar. Die Privatsphäre scheint für den Obersten Gerichtshof besonders schützenswert zu sein, sodass dem Mieter die Anbringung einer Videokamera nicht gestattet wurde.
 


„Wir sind eine vierköpfige Familie und wollen unsere beiden nebeneinander liegenden Wohnungen verbinden. Brauchen wir dazu die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer?“

Ja. Zwar darf ein Wohnungseigentümer mit seiner Wohnung grundsätzlich verfahren wie er möchte. Da derartige Änderungen allerdings Eingriffe in die Rechte anderer Wohnungseigentümer mit sich bringen können, schränkt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) das Recht des einzelnen ein. Wenn für Änderungen auch allgemeine Teile in Anspruch genommen werden, ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer einzuholen. Wenn Sie die Wand durchbrechen um die beiden Wohneinheiten zu verbinden, dann werden dadurch auch allgemeine Teile, nämlich die Wände, in Anspruch genommen, sodass alle anderen Eigentümer zustimmen müssen.

Nachbar dagegen, Gericht entscheidet

Verweigert ein Wohnungseigentümer seine Zustimmung, dann kann der änderungswillige Eigentümer vor Gericht gehen. Es gibt im Außerstreitverfahren die Möglichkeit, die fehlende Zustimmung durch die Entscheidung des Richters ersetzen zu lassen. Dieser prüft dann, ob die beabsichtigte Änderung einem wichtigen Interesse des änderungswilligen Eigentümers dient. In vorliegenden Fall handelt es sich um das Interesse der Familie mit Kindern nicht in zwei getrennten Wohnungen zu wohnen, sondern in einem einheitlichen Wohnungsverband.
 


„Ich bin Pianistin und Klavierlehrerin und muss selbstverständlich auch zu Hause üben. Wie lange darf ich das tun ohne Ärger mit meinen Mitbewohnern zu bekommen?“

Bei Klavierspielen handelt es sich in rechtlichem Sinn um eine Lärmimmission. Sie kann dann untersagt werden, wenn sie das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreitet und die ortsübliche Benutzung der Wohnung (= Nachbarwohnungen) wesentlich beeinträchtigt.

Örtliche Verhältnisse entscheidend

Bei den örtlichen Verhältnissen kommt es auf das konkrete Wohnviertel an und darauf, ob in dieser Wohngegend Klavierspiel üblich ist. Im Unterschied zu anderen Instrumenten wie Trompete oder Schlagzeug, die wegen ihrer besonderen Lautstärke in Proberäumen ausgeübt werden, ist das Klavierspiel im Wohnviertel grundsätzlich üblich, soweit es nicht um die Mittagszeit und während der üblichen Nachtruhe praktiziert wird.

Ein bis zwei Stunden spielen sind üblich

In einer Oberstgerichtlichen Entscheidung wurde, was die Dauer des Klavierspielens betrifft, ausgesprochen, dass lediglich ein bis zwei Stunden noch als ortsüblich anzusehen sind. Tägliches Klavierüben im Ausmaß von vier Stunden wurde nicht mehr als ortsüblich qualifiziert.
 


„Da ich zeitweise schlecht schlafe und sehr früh aufstehe, habe ich es mir angewöhnt um 5 Uhr in der Früh zu baden. Jetzt beginnen sich andere Mieter darüber aufzuregen. Kann ich nicht baden wann ich will?“

Wenn sich jemand in einem Mehrparteienhaus grob störend benimmt, kann auf der einen Seite der Tatbestand des Kündigungsgrundes nach dem Mietrechtsgesetz erfüllt sein, und/oder auch der verwaltungsstrafrechtliche Tatbestand der ungebührlicherweise störenden Lärmerregung. Es kann wohl niemandem verwehrt werden, die Verrichtungen, die mit dem normalen Bewohnen von Räumen verbunden sind, vorzunehmen. Auch wenn dabei Lärm erzeugt wird, ist das noch nicht verboten.

Ungebührlicher Lärm: 22:00 - 6:00 Uhr

Werden diese Tätigkeiten jedoch zu einer Zeit durchgeführt, in der nach allgemeiner Lebenserfahrung die übrigen Mitbewohner Anspruch auf Ruhe besitzen, dann kann darin eventuell eine ungebührliche Lärmerregung gesehen werden. Im vorliegenden Fall ist das Baden zu ungewöhnlicher Zeit der Stein des Anstoßes. Durch das Ein- und Auslaufen des Badewassers und das Planschen in der Badewanne fühlen sich andere Bewohner in ihrer Nachtruhe gestört. Man wird daher davon ausgehen können, dass das Baden zur nächtlichen Ruhezeit, sohin in der Zeit ab 22 Uhr und vor 6 Uhr in der Regel ungebührlich ist, wenn dadurch andere Personen unzumutbar gestört werden.
 


„Auf dem selben Grundstück, auf dem wir eine Wohnung angemietet haben, wird ein Gebäude errichtet. Es wurde soeben mit den Ausgrabungsarbeiten begonnen. Der Baulärm ist massiv. Haben wir die Möglichkeit deswegen weniger Miete zu zahlen?“


Der Vermieter ist aufgrund des Mietvertrages verpflichtet, dem Mieter ein ungestörtes Wohnen zu ermöglichen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Mieter ohne Rücksicht auf ein Verschulden des Vermieters nach § 1096 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) als Gewährleistungsrecht der besonderen Art sein Recht auf Zinsminderung geltend machen. Auf dieses Recht kann im Voraus nicht verzichtet werden, eine derartige Vertragsbestimmung ist unzulässig.

Nicht jeder Lärm vom Vermieter zu vertreten

Der Anspruch auf Zinsminderung setzt zwar kein Verschulden des Vermieters voraus, das störende Verhalten muss jedoch zumindest in einem von ihm zu vertretenden Handeln liegen. Der Baulärm, der von einer Großbaustelle im Zuge des U-Bahnbaus entsteht ist vom Vermieter nicht zu vertreten. Wird am selben Grundstück vom Vermieter ein neues Gebäude errichtet, fällt dieser Baulärm in seine Sphäre und kann einen Mietzinsminderungsanspruch begründen.

Mietzinsminderung je nach Lautstärke

Die Höhe richtet sich nach der tatsächlichen Beeinträchtigung. In der Rechtsprechung finden sich Werte bis 25 %, gerechnet vom gesamten Mietzins. Bei Büros, wo sich die Mitarbeiter nur mehr schreiend verständigen konnten, sah der Oberste Gerichtshof sogar eine Mietzinsminderung von 75 % als gerechtfertigt an.
 


„Unser Nachbar führt seit längerer Zeit massive Umbauarbeiten an seiner Mietwohnung durch. Neben Lärm-, Staub- und Schmutz sind auch Schäden an den allgemeinen Teilen zu befürchten. Laut Aussage der Hausverwaltung stelle dieses Verhalten jedoch keinen Kündigungsgrund dar. Stimmt das?“


Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 MRG (Mietrechtsgesetz) liegt dann vor, wenn der Mieter einen erheblich nachteiligen Gebrauch vom Mietgegenstand macht. Das ist dann der Fall, wenn durch eine wiederholte vertragswidrige Benützung oder durch die Unterlassung notwendiger Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung des Mietgegenstands erfolgt oder zumindest droht.

Bei baulichen Veränderungen durch einen Mieter kann das dann der Fall sein, wenn die Arbeiten für die Bestandsache erheblich nachteilig sind und eine Beschädigung der Bausubstanz zu befürchten ist. Eine Kündigung ist dann nicht gerechtfertigt, wenn die Arbeiten sachgemäß durchgeführt werden und zur Modernisierung der Wohnung dienen.

Unfähige Handwerker

Erst, wenn sich der Mieter so verhält, dass er nicht mehr vertrauenswürdig ist, könnte in seinem Verhalten ein Auflösungsgrund liegen. Dazu zählt, wenn er ein nachteiliges Verhalten ganz bewusst setzt, oder sich unfähiger Professionisten bedient. Kurz zusammengefasst: Man kann davon ausgehen, dass dieser Kündigungsgrund nicht so schnell vorliegt.
 


"Wie oft und unter welchen Voraussetzungen muss ich das Betreten meiner Wohnung durch den Vermieter zulassen?“

Laut Mietrechtsgesetz hat der Mieter das Betreten der Wohnung durch den Vermieter oder die von ihm beauftragten Personen zu gestatten. Es muss dafür aber wichtige Gründe geben und die Interessen des Mieters sind nach Maßgabe der Wichtigkeit des Grundes angemessen zu berücksichtigen.

Kontrolle ist erlaubt

Zu den wichtigen Gründen gehört eine gewisse Kontrolle durch den Vermieter, soweit sie nicht zur Schikane ausartet. Es handelt sich dabei um Besichtigungen durch Mietinteressenten bei bevorstehendem Ende des Mietverhältnisses sowie die Vorbereitung von Arbeiten, die anstehen. Soweit nicht Gefahr in Verzug ist, muss jedoch mit dem Mieter ein Termin vereinbart werden und zwar zu üblichen und dem Mieter zumutbaren Tageszeiten. Oft finden sich auch im Mietvertrag Vereinbarungen, wie das Betreten zu handhaben ist.
 


"Wir haben vor kurzem eine Eigentumswohnung gekauft. In unserer Anlage gehört zu den Erdgeschosswohnungen jeweils ein Garten dazu. Jetzt hat unser Nachbar auf seiner Seite eine massive Gartenhütte errichtet. Sie stört! Was können wir tun?"

 

Bei dieser Gartenhütte, die mit Betonfundament errichtet wurde, handelt es sich um eine eigenmächtige Veränderung des Wohnungseigentumsobjektes und wäre bewilligungspflichtig gewesen. Der Eigentümer hätte die übrigen Wohnungseigentümer befragen und ihre Zustimmung einholen müssen. Da dies nicht geschehen ist, kann jeder der anderen Eigentümer beim Bezirksgericht eine sogenannte Eigentumsfreiheitsklage einbringen. Diese ist auf die Beseitigung der eigenmächtig errichteten Gartenhütte gerichtet.

Klage auf Eigentumsfreiheit

Es macht auch keinen Unterschied, sollten die Wohnungseigentümer bislang lediglich gemäß § 40 Abs 2 WEG mit der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum im Grundbuch angemerkt sein. Auch dem Wohnungseigentumsbewerber, dem die Wohnung bereits übergeben wurde steht zur Verteidigung seiner Rechtsposition die Eigentumsfreiheitsklage zu.
 


„Zu unserer erst kürzlich erworbenen Eigentumswohnung gehört auch ein Garten im Miteigentum. Dieser Garten wurde in den letzten Jahren von den anderen Eigentümern gestaltet und mit Schaukel, Sitzmöbel und Sandkiste ausgestattet. Uns wird nun die Mitbenützung dieser Geräte und des Gartens verwehrt. Ist dies rechtlich zulässig?“

Nein! An allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die nicht im Wohnungseigentum stehen, kommen allen Wohnungseigentümern gemeinsame Benützungsrechte zu. Einzelne Eigentümer sind nicht berechtigt, bestimmte Teile des Gartens allein und unter Ausschluss der anderen Miteigentümer zu benützen. Will ein Miteigentümer dies, so bedarf es einer vereinbarten oder gerichtlichen Benützungsregelung.

Schriftliche Vereinbarung von allem Eigentümern

Für eine Benützungsregelung bedarf es einer schriftlichen Vereinbarung über die Gartenbenutzung zwischen allen Eigentümern. Kann keine Einigkeit erzielt werden, so hat jeder Eigentümer die Möglichkeit über das Bezirksgericht eine Benützungsregelung zu beantragen. Während eines anhängigen Verfahrens über eine Benützungsregelung kann mit Zwei-Drittel Mehrheit eine vorläufige Vereinbarung beschlossen werden. Diese muss nicht zwangsläufig schriftlich sein.
 


"In unserer Wohnungseigentumsanlage steht eine schöne große Birke im Gemeinschaftsgarten. Ohne Befragung der Eigentümer wurde nun der Baum drastisch dezimiert. Darf die Hausverwaltung das im Alleingang?"

 

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet Maßnahmen der ordentlichen und der außerordentlichen Verwaltung. Für Entscheidungen in beiden Angelegenheiten reicht prinzipiell ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer. Wobei im Bereich der ordentlichen Verwaltung ein solcher getroffen werden kann, im Bereich der außerordentlichen Verwaltung ein solcher getroffen werden muss.

Baumschnitt gehört zur Erhaltung

Der Baumschnitt in normalem Ausmaß gehört zur ordentlichen Verwaltung. In diesen Belangen kann die Verwaltung die übrigen Wohnungseigentümer befragen, sie muss aber nicht. Sie sollte lediglich in einer Vorausschau die künftigen Erhaltungsarbeiten ankündigen. Somit wäre auch eine Information der Eigentümer gewährleistet.
 


„Ich wohne in einem Mehrparteienhaus und möchte mir gerne einen Hund zulegen. In meinem Mietvertrag steht nichts über Tierhaltung. Muss ich den Vermieter um Erlaubnis fragen?“

 

Wenn sich im Mietvertrag keine Vereinbarung findet, entscheidet der Ortsgebrauch und die Verkehrssitte, ob der Mieter berechtigt ist, in seiner Wohnung ein Tier zu halten. Das Halten von Haustieren ist dabei als zulässig anzusehen und bedarf auch nicht der Zustimmung durch den Vermieter.

Ordentliche und saubere Tierhaltung erforderlich

Als Haustiere werden alle frei laufenden Tiere verstanden, die üblicherweise in der Wohnung gehalten werden. Dazu zählen selbstverständlich Hunde und Katzen, sowie Hamster, Meerschweinchen, Kanarienvögel und Fische. Auch wenn diese Tiere grundsätzlich zulässig sind, so muss der Mieter auch auf eine ordentliche und saubere Tierhaltung achten. Tut er das nicht, könnte der Kündigungsgrund des „erheblich störenden Gebrauchs“ vorliegen. Dann, wenn infolge der Tierhaltung die Wohnung grob verschmutzt wird, oder wenn durch die Lärmerregung das Zusammenwohnen mit den anderen Mietern stark gestört ist.
 


"Obwohl im Mietvertrag nichts über Tierhaltung steht, verbietet mir mein Vermieter das Halten meiner Katze. Muss ich das Tier jetzt wirklich weggeben, oder kann er mich kündigen, wenn ich das nicht tue?"

 

Findet sich im Mietvertrag keine ausdrückliche Regelung zum Thema „Tierhaltung“, so entscheidet jeweils der Ortsgebrauch und die Verkehrssitte darüber, ob ein Mieter berechtigt ist, dieses Tier in der Wohnung zu halten. So ist es bei exotischen Tieren wie Schlangen, Krokodile, Affen, ..., die nicht unter den Begriff „Haustiere“ fallen. Eine Katze fällt natürlich unter den Begriff „Haustier“, da sie üblicherweise in einer Wohnung gehalten wird.

Tierhaltung grundsätzlich erlaubt

Solange die Tierhaltung nicht zur unzumutbaren Beeinträchtigung für andere Mieter wird, oder die Wohnung durch die Tierhaltung nicht übermäßig verschmutzt und vernachlässigt wird, ist sie grundsätzlich zulässig. Sollte die Tierhaltung im Mietvertrag verboten sein, so gilt dies jedoch nicht für Kleintiere, die in Behältnissen gehalten werden (Hamster, Fische, Schildkröten), entschied der Oberste Gerichtshof (OGH) mit seiner Entscheidung von 2010 2 Ob 73/10i. Bei anderen Haustieren (Hunde, Katzen) müsse dem Vermieter jedoch ein Interesse an einer Beschränkung zugebilligt werden.
 


"Wie sieht es denn rechtlich mit der Haltung von Kleintieren aus?"

 

In der oberstgerichtlichen Entscheidung vom Dezember 2010 (2 Ob 73/10i) hatte sich das Gericht wieder einmal mit einzelnen vertraglichen Bestimmungen auseinander zu setzen. In diesem Fall mit der Klausel: “Dem Mieter ist es nicht gestattet, Haustiere zu halten.“

Unter Verweis auf den BGH (Bundesgerichtshof/Deutschland) kommt der Oberste Gerichtshof zu dem Schluss, dass das artgerechte Halten von wohnungsüblichen Kleintieren in Behältnissen (Hamster, Fische, Schildkröten) nicht verboten werden kann. Bei anderen Tieren (Hunden) muss dem Vermieter aber sehr wohl ein Interesse an einer Beschränkung zugebilligt werden.
 


„Wir sind gerade dabei, eine Altbaueigentumswohnung zu kaufen. Bei der Objektbeschreibung war ein Kellerabteil dabei, doch bei näherem Nachfragen stellte sich heraus, dass diese nicht parifiziert sind, sondern sich jeder irgendein leeres Abteil nehmen solle. Wie sieht dies rechtlich aus?“

 

Sehr oft stellt sich diese Situation in Altbaueigentumswohnungen. Dort sind vielfach die Kellerabteile nicht mitparifiziert worden, daher auch nicht Zubehör zu den einzelnen Wohnungen und scheinen auch nicht im Grundbuch auf.

Aufteilung durch Benützungsvereinbarung

Derartige Kellerabteile stehen in der Regel im Miteigentum sämtlicher Wohnungseigentümer und werden durch Benützungsvereinbarungen zwischen den einzelnen Eigentümern aufgeteilt. In diese Benützungsregelung tritt jeder nachfolgende Eigentümer ein. Zu fragen wäre eventuell, ob es eine solche Benützungsvereinbarung gibt, oder wenn nicht, dass eine solche zu treffen wäre. 
 


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