KONSUMENT.AT - Mitbestimmung und Nachbarn - Versammlungen, Abstimmungen

Mitbestimmung und Nachbarn

Lärm, Hausversammlungen, Beschwerden, Hausverwalter

Seite 3 von 5

Nächsten Inhalt anzeigen
veröffentlicht: 15.07.2013, aktualisiert: 01.06.2017

Inhalt

Versammlungen, Abstimmungen

„Wir als Eigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage wollen unsere Hausverwaltung kündigen. Wie hat die Kündigung auszusehen und wann ist sie zum frühesten Zeitpunkt möglich?“


Prinzipiell ist zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung zu unterscheiden: die gebräuchlichere Kündigung ist die ordentliche, für die keine Begründung erforderlich ist. Sie ist lediglich an die Einhaltung der Kündigungsfrist von drei Monaten gebunden und ist immer zum Ende der Abrechnungsperiode (in der Regel das Kalenderjahr) möglich. Sohin muss die Kündigung im September eingebracht werden, dass sie zum 31.12. wirksam wird.

Mehrheitsbeschluss der Eigentümer erforderlich

Die Einhaltung einer bestimmten Form ist nicht erforderlich. Bei der Kündigung handelt es sich um eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung, weshalb sie eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümer bedarf.
Ist der Verwaltervertrag auf bestimmte, drei Jahre übersteigende, Zeit abgeschlossen, so kann er frühestens nach drei Jahren aufgekündigt werden. Einen unbefristeten Verwaltervertrag können die Eigentümer jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist zum Jahresende aufkündigen.


 

"Unsere Hausverwaltung hat schon seit langem keine Eigentümerversammlung abgehalten. Ist sie dazu verpflichtet? Kann ich als einzelner Miteigentümer eine solche einberufen?"

 

 

Hat die qualifizierte Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile nichts Anderes beschlossen, dann sieht das WEG (Wohnungseigentumsgesetz) vor, dass der Verwalter alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einberufen muss.

Außerordentliche Eigentümerversammlungen einberufen

Will ein Wohnungseigentümer eine außerordentliche Eigentümerversammlung herbeiführen, so stehen zwei Wege offen:

  • Er kann gemeinsam mit mindestens zwei weiteren Wohnungseigentümern vom Verwalter die Einberufung einer Eigentümerversammlung verlangen, wenn die Eigentümer zumindest ein Viertel der Anteile haben. Die schriftliche Aufforderung an den Verwalter hat überdies die Angabe eines wichtigen Grundes zu enthalten.
  • Darüber hinaus kann der Wohnungseigentümer selbst – allerdings auf seine Kosten – eine Eigentümerversammlung einberufen.

 

"In unserer Eigentumsanlage werden die alten Holzfenster durch Kunststofffenster ausgetauscht. Der Verwalter hat zwar drei Kostenvoranschläge eingeholt, nimmt jetzt aber die Firma seiner Wahl. Muss er uns darüber nicht abstimmen lassen?"

 

 

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht vor, dass der Hausverwalter für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen, und für größere Verbesserungsarbeiten drei Angebote einzuholen hat. Dadurch sollen die Wohnungseigentümer ausreichend über die geplanten Arbeiten und deren Kosten informiert werden. Den Wohnungseigentümern muss Gelegenheit gegeben werden, diese Angebote einzusehen. Die Angebote müssen den Leistungsumfang und den Gesamtpreis nennen.

Keine Verpflichtung für Hausverwaltung

Daraus leitet sich nach Oberst Gerichtlicher Rechtsprechung  jedoch keine Verpflichtung der Hausverwaltung ab, die Eigentümer mittels Beschluss zu befragen, welches Angebot sie bevorzugen. Darüber kann der Hausverwalter immer noch alleine entscheiden. Man darf jedoch nicht vergessen, dass er dabei die Interessen der Wohnungseigentümer wahrzunehmen hat. Um diese „Willkür“ zu vermeiden, müsste eine entsprechende Regelung im Verwaltervertrag vereinbart sein.


 

„Bei uns in der Wohnungseigentumsanlage ist eine größere Sanierung geplant. Wir fühlen uns vom Hausverwalter jedoch schlecht informiert. Braucht er für die Durchführung nicht einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer?“

 

 

Grundsätzlich nicht! In allen Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung darf die Hausverwaltung alleine entscheiden. Er kann selbstverständlich auch in diesen Bereichen die Wohnungseigentümer abstimmen lassen, er muss es aber nicht!

Größere Sanierung erfordert drei Angebote

Von Gesetzes wegen ist er jedoch verpflichtet für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinaus gehen und für größere Verbesserungsarbeiten mindestens drei Angebote einzuholen. Auch größere Sanierungen gehören zu Erhaltungsarbeiten, wobei die Abgrenzung zur außerordentlichen Verwaltung (dort braucht die Hausverwaltung zum Tätigwerden einen Mehrheitsbeschluss) nicht immer leicht zu treffen ist. Der Austausch sämtlicher Fenster sowie die Anbringung eines Vollwärmeschutzes können trotz der hohen Kosten Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung sein, für die kein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer notwendig ist.


 

„Bei uns in einer Eigentumsanlage muss dringend über wichtige Erhaltungsarbeiten abgestimmt werden. Der Hausverwalter ist aber sehr lasch. Was können wir tun?“

 


Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten im Wohnungseigentum Beschlüsse zu fassen. Die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung und den Umlaufbeschluss. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz hat der Verwalter alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einzuberufen. In der werden im Regelfall Beschlüsse über anstehende Verwaltungsagenden mittels Abstimmung getroffen.

Außerordentliche Eigentümerversammlung

Eine qualifizierte Minderheit (mindestens drei Wohnungseigentümer, die zusammen über mindestens 25% der Anteile verfügen) kann vom Verwalter unter Angabe eines wichtigen Grundes die Einberufung einer „außerordentlichen“ Eigentümerversammlung verlangen. Daneben kann auch jeder einzelne eine derartige Versammlung einberufen. Die Beschlussfassung kann aber auch „auf sonstige Weise“, häufig, durch Weiterreichung einer Unterschriftenliste im Haus erfolgen.


 

„Vor kurzer Zeit erwarben wir eine Eigentumswohnung, wo nunmehr einige Erhaltungsarbeiten durchzuführen sind. Wir hätten dafür gerne eine Besprechung mit der Hausverwaltung. Die Verwaltung sagt, sie sei dazu nicht verpflichtet. Stimmt das?“

 


Grundsätzlich sieht das Wohnungseigentumsgesetz vor, dass die Verwaltung alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einzuberufen hat, sofern nichts Anderes vereinbart ist oder mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile beschlossen wird.

Pflichtenverletzung des Verwalters

Tag und Zeitpunkt sind so zu wählen, dass möglichst viele Wohnungseigentümer teilnehmen können. Kommt der Verwalter dieser Verpflichtung nicht nach, liegt eine Pflichtverletzung vor, die eine Minderung seines Entgelts oder sogar die Abberufung des Verwalters nach sich ziehen könnte.


 

„Wir sind ein Haus mit acht Wohnungseigentümern, von denen nur vier Parteien einen Balkon besitzen. Diese Balkone müssen saniert werden. Stimmt es, dass alle gemeinsam für diese Sanierung aufkommen müssen?“

 

 

Prinzipiell ja! Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind für die Erhaltung der allgemeinen Teile alle Eigentümer gemeinsam zuständig. Zu den allgemeinen Teilen des Hauses zählt alles, was zur Außenhaut gehört. Darunter fallen auch Balkone. Es besteht jedoch die Möglichkeit diese gesetzliche Anordnung durch einen einstimmigen Beschluss abzuändern.

Durch einstimmige Abstimmung änderbar

In einem Haus mit so wenigen Parteien ist diese Vorgehensweise auch leicht durchzuführen. Sind alle Eigentümer einverstanden, kann die Erhaltungspflicht der einzelnen Balkone auf die jeweiligen Eigentümer übertragen werden. Ist auch nur einer dagegen, bleibt es bei der gesetzlichen Regelung und es müssen auch die Eigentümer mitzahlen, die gar keinen Balkon haben!


 

„In unserer Eigentumsanlage möchte die Mehrheit der Eigentümer von Ölheizung auf Fernwärme umsteigen. Es gibt auch einen diesbezüglichen Beschluss. Ich bin dagegen. Was kann ich tun?“

 

 

Für Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung bedarf es eines Mehrheitsbeschlusses. Die Umstellung von einer mit Öl befeuerten Zentralheizung auf Fernwärme fällt in diesen Bereich. Jeder der überstimmten Wohnungseigentümer kann jedoch mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag die gerichtliche Aufhebung dieses Beschlusses verlangen. Die Antragsfrist beträgt drei Monate. Wurde ein Wohnungseigentümer von der beabsichtigten Beschlussfassung und von ihrem Gegenstand nicht verständigt, beträgt die Frist sechs Monate. Die Antragsfrist beginnt mit dem Anschlag des Beschlusses im Haus.


 

„Wir Mieter sind mit unserem Rauchfangkehrer unzufrieden und möchten diesen wechseln. Müssen wir unseren Hausverwalter darüber in Kenntnis setzen?"

 

 

Setzen Sie Ihren Vermieter in Kenntnis über Ihre Unzufriedenheit, denn Mieter haben kein Mitsprachrecht beim Rauchfangkehrer. Die Rauchfangkehrerbestellung erfolgt über den Eigentümer (vertreten durch den Hausverwalter). Die dafür anfallenden Kosten werden über die Betriebskosten verrechnet.


 

„In unserem Miethaus wurde kürzlich die Verwendung der Waschküche auf Münzbetrieb umgestellt, wodurch ich jetzt etwas fürs Waschen zahlen muss. Der Vermieter hat dazu die Mieter nicht befragt. Darf er das so einfach?“

 


Ja! Mit der Wohnrechtsnovelle 1999 wurde diese pauschalierte Einhebung von Energiekosten geregelt. Können bei Gemeinschaftsanlagen (wie z.B. einer Waschküche oder eines Trockenraumes) die Energiekosten den Benützern zugeordnet werden, so dürfen diese Energiekosten durch Münzautomaten von den Benützern eingehoben werden. Für diese Umstellung braucht der Vermieter nicht die Zustimmung der Mieter.


 

"Ich bin Eigentümer einer Wohnung. Die Nachbarwohnung ist an einen unmöglichen Bewohner vermietet. Dieser trommelt nächtelang an die Wand, hat mir schon die Eingangstür beschädigt, beschimpft und ängstigt mich. Trotz Urgenzen mehrerer Parteien im Haus unternimmt der Eigentümer dieser Wohnung nichts. Was kann ich tun?"

 

 

Wenn ein Mieter durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den anderen Mitbewohnern das Zusammenleben verleidet, dann stellt dieses einen Kündigungsgrund des MRG dar. Zur Kündigung ist allerdings nur der vermietende Eigentümer berechtigt. Die anderen Eigentümer können allenfalls mit nachbarrechtlichen Ansprüchen gegen den Störenfried vorgehen. 

Ausschluss aus Wohnungseigentümergemeinschaft

Allerdings sieht das WEG (Wohnungseigentumsgesetz) auch eine andere Möglichkeit vor, nämlich der Ausschluss aus der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer kann einen anderen Eigentümer ausschießen, wenn er (oder sein Mieter) die Wohnungseigentümergemeinschaft massiv stört. Der erfolgreiche Ausschluss hätte sogar die Versteigerung der Eigentumswohnung zur Folge.


 

„Wir haben in unserer Wohnhausanlage eine sehr unangenehme Eigentümerin. Sie kehrt den Schmutz vor unsere Türe und beschimpft uns. Die Hausverwaltung möchte sich nicht einmischen. Was können wir tun, um diese Person loszuwerden?“

 


Um einen Eigentümer auf Dauer aus der Gemeinschaft zu entfernen, sieht das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eine Klage auf Ausschließung vor. Dafür ist die Mehrheit der Wohnungseigentümer notwendig. Als mögliche Gründe für eine solche Ausschließung kommen in frage:

  • Nichtzahlung der monatlichen Vorschreibung
  • schädigender Gebrauch der Wohnung oder der allgemeinen Teile der Liegenschaft
  • rücksichtloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten, das den anderen Mitbewohnern das Zusammenleben verleidet oder eine strafbare Handlung gegen eine im Haus lebende Person

Das Ziel einer Ausschließungsklage ist die Versteigerung und der Verlust der Wohnung. Dabei handelt es sich um eine massive Strafe und es muss sich bei den Gründen um ein schwerwiegendes Fehlverhalten handeln. Die Klage ist das letzte Mittel zur Beseitigung einer für die Gemeinschaft unzumutbar gewordenen Situation.


 

„Ich bin Wohnungseigentümerin und möchte etwas gegen die Taubenplage unternehmen. Ich habe der Hausverwaltung vorgeschlagen, ein Taubennetz anbringen zu lassen. Diese meint aber, dass dazu die Zustimmung aller Miteigentümer notwendig sei. Stimmt das?“

 


Gewöhnliche Schädlingsbekämpfung gehört zur ordentlichen Verwaltung und kann bzw. müsste von der Hausverwaltung durchgeführt werden - ohne Absprache mit den Eigentümern.

Mehrheit muss zustimmen

Handelt es sich bei den Maßnahmen jedoch um Veränderungen der allgemeinen Teile, dann wären diese der außerordentlichen Verwaltung zuzurechnen. Dennoch braucht der Verwalter nur die Mehrheit der Wohnungseigentümer aber keine Einstimmigkeit.


 

„Unsere Hausverwaltung ist in vielen Dingen recht schlampig. Unter anderem werden wir von den Beschlüssen der Wohnungseigentumsgemeinschaft nur durch Anschlag im Stiegenhaus verständigt, wobei das Schreiben oft und schnell verschwindet. Reicht das?“

 


Hinsichtlich der Verlautbarung von Beschlüssen sieht das Wohnungseigentumsgesetz eine eindeutige Regelung vor. Wenn ein Beschluss zustande gekommen ist, ist jeder Wohnungseigentümer davon durch individuelle Zustellung und durch Anschlag des Beschlusses an einer für alle Wohnungseigentümer deutlich sichtbaren Stelle zu verständigen.

Anfechtungsmöglichkeit und -frist für jede Entscheidung

Dieser Aushang ist in jedem Haus bzw. Stiegenhaus (schwarzes Brett) anzubringen. Aus diesem Aushang muss sich ergeben, welcher Beschluss gefasst wurde und wann der Aushang erfolgt ist. Außerdem muss sich ein Hinweis auf die Anfechtungsfrist und die Anfechtungsmöglichkeit ergeben. Maßgebliches Datum für die Anfechtungsfrist ist das Datum des Hausanschlags.


 

 

Hier gelangen Sie wieder zur Wohnrechts-Übersichtsseite.

Bewertung

Wertung: 4 von 5 Sternen
22 Stimmen
Weiterlesen