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Mitbestimmung und Nachbarn

Lärm, Hausversammlungen, Beschwerden, Hausverwalter

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veröffentlicht: 15.07.2013, aktualisiert: 01.06.2017

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Beschwerden durchsetzen

"Ich habe meine Eigentumswohnung vermietet und hatte leider kein Glück mit den Mietern. Die letzten Mietenzahlungen sind ausständig und die Renovierungsarbeiten nach Beendigung des Mietverhältnisses sind bei weitem höher als die hinterlegte Kaution. Wie komme ich zu meinem Geld?"


Sind Geldforderungen einzuklagen, so ist dies mittels Mahnklage möglich. Für Klagen bis 10000 Euro ist das Bezirksgericht zuständig, bis 5000 Euro ist dazu kein Anwalt notwendig. Aufgrund einer eingebrachten Mahnklage erlässt das Gericht einen sogenannten „Zahlungsbefehl“ zunächst ohne die vom Kläger gemachten Angaben näher zu prüfen. Dieser Zahlungsbefehl wird rechtskräftig, wenn nicht innerhalb einer 4-wöchigen Frist (ab Zustellung des blauen Rsa-Briefes) Einspruch erhoben wird.

Zahlungsbefehl 30 Jahre lang gültig

Der rechtskräftige Zahlungsbefehl kann 30 Jahre lang exekutiert werden. Der Kläger hat dadurch lange Zeit, seine Forderung einbringlich zu machen. In der Regel geschieht dies durch Gehalts- oder Fahrnisexekution. Beeinsprucht der Beklagte, wird eine Tagsatzung anberaumt und der Richter eröffnet das Beweisverfahren.


 

"Obwohl ich meine Betriebskosten immer bezahlt habe, erhielt ich vom Bezirksgericht ein Schreiben, das sich Zahlungsbefehl nennt. Was ist das und was muss ich tun?“

 

Forderungen, die auf Geldschulden gerichtet sind und einen Betrag von €10.000 nicht übersteigen werden mit Hilfe einer sogenannten Mahnklage geltend gemacht. Dabei wird das Vorbringen des Klägers vorerst nicht geprüft, sondern sogleich dem Beklagten ungeprüft übermittelt.

Einspruch erheben

Dieser hat dann die Möglichkeit, gegen die Forderung des Klägers Einspruch zu erheben. Dazu muss er das beigefügte Einspruchsformular ausgefüllt an das Gericht retournieren. Tut er das nicht, wird die Mahnklage rechtskräftig. Das bedeutet, dass dem Klagsvorbringen Recht gegeben wird und der Beklagte verpflichtet ist, die geforderten Summe zu zahlen. Mit einem rechtzeitigen Einspruch (vier Wochen Frist) wird das ordentliche Verfahren eingeleitet. Die Parteien werden geladen und können ihr Anliegen vorbringen.

Zahlungsbelege vorweisen

In vorliegendem Fall können die Zahlungsbelege vorgelegt werden und der Richter prüft den Sachverhalt. Das Verfahren endet dann mit der Entscheidung des Richters oder durch einen Vergleich der Parteien. Sieht der Beklagte jedoch ein, dass er diese Forderung tatsächlich schuldet, dann kann er nach Erhalt des Zahlungsbefehls umgehend seine Schuld begleichen und die Sache ist erledigt. In diesem Fall gibt es kein weiteres Gerichtsverfahren.


 

„Immer wieder höre ich, dass ich als Mieter Anträge bei der Schlichtungsstelle einbringen kann, und dass es sich dabei nicht um eine Klage handelt. Was ist das Besondere dabei?“


Für Prozesse vor den Zivilgerichten sieht das österreichische Recht zwei unterschiedliche Verfahren vor: das Außerstreitverfahren und das streitige Verfahren. Welches dieser beiden Verfahrensarten anzuwenden ist, ergibt sich aus den jeweiligen Gesetzen.

Einige wesentliche Unterschiede

Die Parteien im Außerstreitverfahren heißen Antragsteller und Antragsgegner. Das Verfahren wird über einen Antrag eingeleitet, für den kein Anwalt notwendig ist. Das Verfahren ist formloser und billiger. Die Anträge werden, wenn vorhanden, bei einer Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten eingebracht und sind dort kostenlos. Anträge bei den Bezirksgerichten sind kostenpflichtig (Kosten für den Antrag, eventuell Sachverständigenkosten). Die Kosten sind in der Regel jedoch nicht sehr hoch.


 

„Unlängst erhielten wir die Abrechnung der Genossenschaft über Betriebskosten und Instandhaltung. Wir sind mit einzelnen Posten nicht einverstanden. Welche Möglichkeiten haben wir?“


Neben § 21 MRG (Mietrechtsgesetz), der ebenfalls für Genossenschaften zur Anwendung gelangt (mit Ausnahme über die Kosten der Verwaltung) regelt auch § 19 WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) die Verpflichtung der Genossenschaften zur Abrechnungslegung.

Abrechnung für jeden Mieter

Auch die Genossenschaft hat spätestens zum 30. Juni eines jeden Jahres jedem Mieter je eine Abrechnung über die Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge sowie über die Betriebskosten für das vorangegangene Kalenderjahr zu legen und in geeigneter Weise Einsicht in die Belege zu gewähren. Werden nicht innerhalb von sechs Monaten ab Auflage begründete Einwendungen erhoben, gilt die Abrechnung als geprüft und anerkannt.

Dieses Formalerfordernis ist daher wichtig, wenn der Mieter Bedenken gegen die Richtigkeit der Abrechnung hat und eventuell einen Antrag auf Überprüfung beim Bezirksgericht einbringen möchte. 


 

„Ich bin seit kurzem Eigentümer einer Wohnung. Die Hausverwaltung hat mir das Vollmachtsformular zugesandt und mich aufgefordert es unterschrieben zurückzuschicken. Mit einigen Punkten bin ich nicht einverstanden. Was soll ich tun?“


Grundsätzlich bedarf die Hausverwaltung, um tätig werden zu können, einer Bestellung. Dies geschieht im Normalfall durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss der Eigentümer. In neu errichteten Objekten wird eine Bestellung auch im Kaufvertrag bzw. im Wohnungseigentumsvertrag vorgenommen.

Hausverwaltung braucht meistens Vollmacht

Gibt es eine Bestellung (bitte nachfragen bei der Hausverwaltung), dann wird die Hausverwaltung aufgrund dieser zur Vornahme aller Aufgaben bevollmächtigt, die in den gewöhnlichen Aufgabenbereich von Hausverwaltungen fallen. In den meisten Fällen braucht eine Hausverwaltung daher keine zusätzliche Vollmacht, um die Eigentümer zu vertreten und zu verwalten. Sollte dies doch der Fall sein, dann überprüfen Sie die Vollmacht und holen gegebenenfalls Rechtsauskunft ein, ob der Umfang nicht zu weitreichend ist.


 

„Ich bin Wohnungseigentümer und bekam die Information meine Rechte im Außerstreitverfahren durchzusetzen. Was sind die Besonderheiten dieses Gerichtsverfahrens?"


Ein Antrag im Außerstreitverfahren ist bei dem Bezirksgericht einzubringen, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt. Bei Antragstellung ist eine Gebühr von 78Euro zu leisten. Diese kann entweder bei Gericht einbezahlt oder überwiesen werden. Im Außerstreitverfahren herrscht weitgehend Formfreiheit. Sind jedoch auch gewisse Grunderfordernisse nicht erfüllt, kann das Gericht den Antrag mit einem Auftrag zur Verbesserung innerhalb einer bestimmten Frist zurückstellen.

Antragssteller ist Wohnungseigentümer

Antragsteller ist derjenige Wohnungseigentümer, der den Antrag einbringt. Der Antragsgegner ist im Antrag als solcher bezeichnet, oder aber auch sämtliche Miteigentümer bzw. auch der Verwalter, wenn im Verfahren seine Interessen berührt sein können. Die Zustellung eines Antrages durch das Gericht erfolgt mit Rückschein. Bei einer Wohnungseigentumsanlage mit mehr als sechs Miteigentümern sieht das WEG (Wohnungseigentumsgesetz) vor, dass der Antrag nur einem vom Gericht bestimmten Miteigentümer mittels Rsb (Rückscheinbrief) zugestellt wird. Dieser sollte sodann die übrigen Eigentümer informieren. Zusätzlich erfolgt ein Aushang im Stiegenhaus. Die Kosten des Verfahrens werden vom Richter nach Billigkeit aufgeteilt. Das Rechtsmittel gegen die Entscheidung ist der Rekurs.


 

"Wie läuft ein "wohnrechtliches Außerstreitverfahren" ab und wer trägt die Kosten?"


Das wohnrechtliche Außerstreitverfahren wird wie jedes Außerstreitverfahren durch Antrag eingeleitet. Es besteht keine Anwaltspflicht. Es können die Parteien daher sowohl in erster als auch in zweiter Instanz selbst vor Gericht handeln oder sich durch jede Person oder einen Interessenvertreter (z.B Mieterbund/Mietervereinigung), vertreten lassen. In dritter Instanz müssen sich die Parteien durch einen Rechtsanwalt, einen Notar oder durch einen Interessenvertreter vertreten lassen.

Kostenaufteilung

Die Aufteilung der Kosten erfolgt nach Billigkeit, wobei auch die Kosten von berufsmäßigen Parteienvertretern Gegenstand des Kostenersatzes sind. Zu berücksichtigen ist dabei, in welchem Ausmaß die Parteien mit ihren Anträgen Erfolg hatten, in wessen Interesse das Verfahren durchgeführt wurde und ob eine Partei einen nicht zweckentsprechenden Verfahrensaufwand verursacht hat (Querulant). In der Sache selbst wird mit Sachbeschluss entschieden. Das Rechtsmittel dagegen ist der Rekurs. Die Rekursfrist beträgt vier Wochen. Abschließend gibt es noch den ordentlichen bzw. den außerordentlichen Revisionsrekurs.


 

„In meinem Mietvertrag steht, dass ich die Hausordnung zur Kenntnis genommen habe und mich verpflichte, diese auch einzuhalten. Wie verbindlich ist das?“


Das Zusammenleben vieler Menschen erfordert Rücksichtnahme und ein gewisses Maß an Benehmen. Der Vermieter ist verpflichtet, den Mietern ein ungestörtes Wohnen zu ermöglichen, und versucht mittels einer Hausordnung gewisse Richtlinien vorzugeben, die das Zusammenleben in der Gemeinschaft erleichtern sollen.

Hausordnung ist Vertragsbestandteil

Die Hausordnung ist Vertragsbestandteil und von den Mietern zu befolgen. Ein wiederkehrendes und massives Verstoßen gegen dieselbe kann zur Kündigung des störenden Mieters führen. Es handelt sich dabei um den Kündigungsgrund des grob ungehörigen Mieters, der durch sein Verhalten den anderen Mietern das Zusammenwohnen verleidet. Das bedeutet, dass ein einmaliger oder unbedeutender Verstoß gegen eine Bestimmung der Hausordnung noch keine Konsequenzen nach sich ziehen wird, wohl aber ein ständiges und grob anstößiges Verhalten eines „unbelehrbaren“ Mieters.


 

"In unserer Wohnungseigentumsanlage gibt es einen Miteigentümer, der seinen monatlichen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Was bedeutet in diesem Zusammenhang ein Vorzugspfandrecht?"


Wenn ein Miteigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, ist es Aufgabe des Hausverwalters, die Zahlungen einbringlich zu machen. Zu diesem Zweck ist er verpflichtet, innerhalb von sechs Monaten mit Klage vorzugehen und diese im Grundbuch anmerken zu lassen. Mit dieser Klagsanmerkung wird das Vorzugspfandrecht wirksam. Dieses bewirkt, dass die Ansprüche der Wohnungseigentumsgemeinschaft sowie Auslagen eines Miteigentümers für einen anderen, gesichert sind.

Vorzugspfandrecht bei Versteigerung

Das sogenannte Vorzugspfandrecht bewirkt, dass diese Forderungen im Fall einer Versteigerung des Liegenschaftsanteils (der Wohnung des zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers) vor anderen Schulden befriedigt werden. Im Grundbuch ersichtlich ist ein derartiges Vorzugspfandrecht als „Klage gem § 27 Abs 2 WEG 2002“. Das bedeutet, dass in dieser Wohnungseigentumsanlage Zahlungsrückstände von anderen Mit-  und Wohnungseigentümern bestehen! 


 

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