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Verträge abschließen

Mietverträge, Kaufverträge, Rücktritt nach Vertragsabschluss, Makler, Kaution

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veröffentlicht: 15.07.2013, aktualisiert: 08.04.2016

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Vertragsabschlüsse: Allgemeines

"Ich möchte meine Eigentumswohnung auf zwei Jahre befristet vermieten. Ist das möglich?"

Befristetes Mietverhältnis

Um dem Mieter eine Mindestmietdauer zu garantieren, sieht das Mietrechtsgesetz als Untergrenze für befristete Mietverträge eine dreijährige Vertragsdauer vor. Eine längere Mietzeit ist zulässig, eine kürzere Frist jedoch nicht. Wird ein Mietvertrag z.B. über zwei Jahre abgeschlossen (unzulässige Befristung) wird der Vermieter bestraft. Zieht der Mieter nach zwei Jahren nicht aus, kann der Vermieter diese unzulässige Befristung rechtlich nicht durchsetzen und den Mieter nicht kündigen.

Unbefristetes Mietverhältnis

Das Mietverhältnis ist unbefristet: Der Mieter kann nur mehr bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes (Nichtzahlen der Miete, Eigenbedarf, ...) gekündigt werden. Für den Vermieter eine neue und zumeist sehr unangenehme Situation, da er über seine Wohnung nicht mehr frei verfügen kann. Lediglich bei der Vermietung von Ein- und Zweifamilienhäusern dürfen die Vertragsparteien die Dauer beliebig wählen.
 


"Obwohl wir bereits vor Monaten in unsere Wohnung eingezogen sind, haben wir immer noch keinen schriftlichen Mietvertrag. Bei jedem Nachfragen unsererseits werden wir vom Vermieter immer nur vertröstet. Wie stehen wir denn rechtlich da?"

Für die Gültigkeit eines Mietvertrages bedarf es grundsätzlich nicht der Schriftform. Auch mündliche Vertrage sind wirksam und verbindlich. Wie jeder Vertrag kommt auch ein Mietvertrag mündlich dann zustande, wenn zwischen den Vertragsparteien über die wesentlichen Punkte Übereinstimmung besteht: Wer also was und zu welchem Mietzins anmietet.

Mündlicher Vertrag ist möglich

Eine Überlassung von Wohnraum gegen Entgelt ist Miete. Egal ob aufgrund einer schriftlichen Vereinbarung oder aufgrund von übereinstimmenden mündlichen Willenserklärungen. Wichtig ist in diesen Fällen die Bezahlung des Zinses. Eine unentgeltliche Überlassung wäre eine sogenannte Bittleihe (Prekarium) und könnte durch jederzeitigem Widerruf aufgelöst werden.

Mietrecht schützt

Wenn jedoch ein Mietverhältnis vorliegt ist der Mieter durch die Kündigungsbestimmungen des Mietrechtsgesetzes geschützt und kann vom Vermieter nur bei Vorliegen einer der gesetzlichen Kündigungsgründe  (zB Nichtzahlung des Mietzinses, grob störendes Verhalten) gekündigt werden.
 


"Ich möchte eine Mietwohnung in einem Haus mieten, in dem es eine Wohnung im ersten und eine im zweiten Stock gibt. Meine Wohnung wurde durch den nachträglichen Ausbau des Dachbodens geschaffen. Fällt sie unter das Mietrechtsgesetz?“


Ob ein Mietverhältnis unter das Mietrechtsgesetz fällt ist ganz wesentlich für die rechtliche Beurteilung dieses Vertrages. Das Mietrechtsgesetz sieht wesentliche Schutzbestimmungen für den Mieter vor, wie z.B. den Kündigungsschutz und die Überprüfbarkeit der Mietzinshöhe.

Schutzbestimmungen nicht immer gültig

Auf Mietverträge über Wohnungen, die in Ein- und Zweifamilienhäusern gelegen sind, kommen diese Schutzbestimmungen nicht zur Anwendung. Das bedeutet, dass diese Mietverhältnisse keinen Kündigungsschutz genießen und lediglich durch eine Befristung eine gewisse Sicherheit für den Mieter erreicht werden kann.

Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein Haus mit drei Wohneinheiten, wobei die dritte erst durch einen nachträglichen Dachausbau geschaffen wurde. Dieser Ausbau wird nach § 1 des Mietrechtsgesetzes nicht mitgezählt. Keine der drei Wohnungen fällt unter das Mietrechtsgesetz.
 


"Ich besitze eine freifinanzierte Eigentumswohnung, die ich vermieten möchte. Wie hoch kann ich den Mietzins ansetzen?"


Bei der Vermietung einer freifinanzierten Eigentumswohnung, die nach 1945 errichtet wurde, können Sie als Vermieter einen frei vereinbarten Mietzins verlangen. Für einen derartigen Zins gibt es keine gesetzlichen Obergrenzen. Der Vermieter kann verlangen, was er möchte.

Mieter ist gebunden, wenn er zustimmt

Hat der Mieter diesem Mietzins vertraglich zugestimmt, besteht für ihn keine Überprüfungsmöglichkeit durch Schlichtungsstelle oder Bezirksgericht. Der Mieter ist an seinen unterschriebenen Vertrag gebunden. Auch ein Befristungsabschlag kommt bei einem frei vereinbarten Mietzins logischerweise nicht zum Tragen. Die Höhe richtet sich lediglich nach der Marktlage, nach dem, was ein Mieter zu zahlen bereit ist!
 


"Ich möchte meine Neubau-Eigentumswohnung vermieten. Sie wurde in den 80er Jahren ohne Förderung errichtet. Was hat das für mietrechtliche Konsequenzen?

Sämtliche Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) kommen nur im Altbau und bei geförderten Wohnungen zur Anwendung. Bei Objekten, die nach 1945 bzw. nach 1953 errichtet wurden, spricht man von Neubauten. Für sie gelten die Bestimmungen des MRG nur teilweise und daher fallen sie weitgehend unter die Regeln des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB). Juristen sprechen da vom Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.

Keine Mietzins

Auch wenn die Unterschiede in der Praxis nicht allzu bedeutend sind, so bringt das Baujahr doch einige wesentliche Konsequenzen:

  • Der Kündigungsschutz gilt für alle Wohnungen - alte und neue.
  • Der Preisschutz, - ebenfalls eine wesentliche Mieterschutzbestimmung - gilt beim Neubau nicht!

Es gibt beim Neubau keine gesetzlich überprüfbaren Höchstgrenzen für den Mietzins. Im Teilanwendungsbereich können Sie als Vermieter verlangen, was Sie wollen und der Mieter hat keine Möglichkeit den Mietzins überprüfen und herabsetzen zu lassen!
 


„Ich bin gerade dabei einen Mietvertrag zu unterschreiben. Ausgemacht war ein unbefristetes Mietverhältnis. Jetzt steht im Vertrag folgende Klausel: Der Mieter verzichtet auf die Dauer von drei Jahren auf eine Kündigung. Ist das zulässig?“


Bei unbefristeten Verträgen kann der Mieter grundsätzlich jederzeit unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist sein Mietverhältnis beenden. Sehr oft ist im Vertrag eine Kündigungsfrist von drei Monaten vorgesehen. Gibt es keine Vereinbarung, sieht das Gesetz eine einmonatige Frist vor.

Kündigungsverzicht in Vertrag vereinbaren

Um den Mieter auch bei einem unbefristeten Mietverhältnis zumindest für eine gewisse Zeit zu binden, gibt es die Möglichkeit einen Kündigungsverzicht in den Vertrag aufzunehmen. Während der vereinbarten Dauer (hier drei Jahre) wird dem Mieter die Möglichkeit der Kündigung genommen. Ein Kündigungsverzicht kommt zwar in der Praxis nicht allzu häufig vor, ist aber zulässig und für einen Mieter immer noch besser als ein befristetes Mietverhältnis. Will der Mieter diese Bindung nicht, muss er versuchen, diesen Vertragspunkt herauszunehmen. Einmal unterschrieben, ist der Mieter daran gebunden.
 


"Ich möchte mein Einfamilienhaus vermieten, vorerst auf zwei Jahre. Was für ein Mietvertrag würde für mich am besten passen und worauf muss ich besonders achten?


Die Vermietung eines Einfamilienhauses fällt nicht unter die Schutzbestimmungen des MRG (Mietrechtsgesetz). Es sind bei derartigen Objekten nur die Regeln des ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) anwendbar. Da diese in den meisten Fällen verhandelbar sind, kommt es vor allem auf die Klauseln des jeweiligen Vertrages an.

Wille der Vertragsparteien entscheidend

Die Dauer des Mietvertrages unterliegt keinen Beschränkungen, auch nicht die Höhe des Mietzinses. Auch die Vereinbarungen zu den Erhaltungspflichten richten sich nach dem Willen der Vertragsparteien. Formulieren Sie die vertraglichen Vereinbarungen so konkret wie möglich: Wer ist zuständig für die Erhaltung der Heizung, der Fenster, des Daches ... ? Wie sieht es mit der Gartenpflege aus? Welche Umbauarbeiten darf der Mieter durchführen oder bedarf es der Zustimmung durch den Vermieter? Welche Einrichtungen müssen regelmäßig gewartet werden und wer muss dafür aufkommen?

Musterverträge finden Sie hier: Musterverträge für Miete und Eigentum


 

„Ich bin seit 1999 Mieter eines Einfamilienhauses. Wir haben bis dato keinen schriftlichen Vertrag. Jetzt kommt der Vermieter und will mit uns einen Fünf-Jahresvertrag abschließen. Soll ich das tun?“

 


Im Jahr 1999 fiel ein vermietetes Einfamilienhaus noch in den Teilanwendungsbereich des MRG (Mietrechtsgesetz) und war dadurch kündigungsgeschützt. Das bedeutet, dass das Mietverhältnis nur aufgelöst werden kann, wenn ein Kündigungsgrund (wie z.B. Nichtbezahlung der Miete, erheblich störender Gebrauch durch den Mieter, Eigenbedarf des Vermieters, ...) gegeben ist.

Verlust des geschützten Bereiches – neue Gesetzeslage

In vorliegendem Fall hat der Mieter einen unbefristeten, kündigungsgeschützten Mietvertrag, der von ihm zwar jederzeit mit einer einmonatigen Frist aufgelöst werden kann, von Seiten des Vermieters aber nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes. Durch den Neuabschluss eines befristeten Vertrages verliert der Mieter diesen Schutz, fällt in die neue Gesetzeslage (seit 01.01.2001) und hätte nur mehr einen Vertrag auf 5 Jahre.  Vor Ende dieser Frist hätte der Mieter nicht einmal die Möglichkeit das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, und nach Ende der 5 Jahre auch kein Recht auf eine Verlängerung.
 


"Ich möchte meine Eigentumswohnung vermieten. In dieser Anlage wurde von den Miteigentümern die Erstellung eines Energieausweises abgelehnt. Bin ich jetzt trotzdem verpflichtet, meinem Mieter einen solchen vorzulegen?"


Ja! Seit dem 1. Jänner 2009 ist bei jedem neuen Mietvertragsabschluss dem Mieter ein Energieausweis zu übergeben. Es handelt sich dabei um ein Gutachten eines Ziviltechnikers, welches anhand von Kennzahlen die Energieeffizienz beschreibt. Zwar wäre dieser Vorschrift auch Genüge getan, gäbe es einen Energieausweis für das gesamte Gebäude. In Ermangelung eines solchen hat der Mieter das Recht, einen Energieausweis nur für das konkrete Objekt zu erhalten (was im Grunde sinnvoller ist).

Energieeffizienz dem Alter entsprechend

Wird vom Vermieter kein Energieausweis übergeben, so gilt eine dem Alter und Art des Gebäudes entsprechende Energieeffizienz als vereinbart. Dem Mieter wird dadurch ein erweitertes Gewährleistungsrecht  eingeräumt. Sollten die tatsächlichen Energiewerte unter diesen angenommen Werten liegen (in Folge die Heizkosten viel höher sein als zu erwarten war), dann könnte der Mieter die erhöhten Kosten vom Vermieter verlangen.
 


Ich möchte eine Eigentumswohnung kaufen. Mir wurde geraten, den Energieausweis zu verlangen; damit wir bei den Heizkosten keine unangenehmen Überraschungen erleben.


Auf Grund der Richtlinie der EU über die Energieeffizienz von Gebäuden wurde mit 3. August 2006 das Energieausweisvorlagegesetz (EAVG) beschlossen. Dieses Bundesgesetz regelt die Pflicht des Verkäufers oder Vermieters, beim Verkauf oder bei der Vermietung (Verpachtung) von Gebäuden dem Käufer oder Mieter einen Energieausweis vorzulegen.

Zertifizierung für das Gebäude

Der Energieausweis ist mit dem Typenschein für ein Auto vergleichbar. Er zertifiziert das Gebäude und gibt Auskunft über den Energiebedarf. Der wichtigste Kennwert ist die Energiekennzahl. Sie sagt aus, wie viel Energie das Gebäude pro Quadratmeter Fläche im Jahr benötigen wird und gibt damit Auskunft über die zu erwartenden Heizkosten. In Inseraten findet sich die Abkürzung HWB (Heizwärmebedarf). Daneben enthält der Energieausweis auch Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz.

Für alle neuen Gebäude (Baugenehmigung nach dem 01.01.2006) ist bereits jetzt ein Energieausweis verpflichtend vorzulegen, ab dem 01.01.2009 ist dies auch für ältere Gebäude vorgesehen.

Die Gültigkeitsdauer des Energieausweises beträgt zehn Jahre. Die Kosten für Einfamilienhäuser belaufen sich zwischen 300 und 500 Euro, bei einem Mehrparteienhaus ab 1000 m2 Nutzfläche auf etwa 1 Euro pro Quadratmeter Nutzflächen.
 


Ich interessiere mich für eine Mietwohnung und wollte vom Makler den Energieausweis. Der hat mich immer nur vertröstet.


Aufgrund des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes (EAVG) muss seit 1. Jänner 2009 bei der Vermietung, Verpachtung oder beim Verkauf von Häusern, Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten ein Energieausweis vorgelegt werden. Dieser gibt Auskunft über den Energie-Normverbrauch und die Gesamtenergieeffizienz des Bauwerks. Die Gültigkeitsdauer des Energieausweises beträgt maximal zehn Jahre.

Energieausweis kann eingefordert werden

Als Käufer oder Mieter kann man die Vorlage eines Energieausweises vor dem Vertragsabschluss und die Übergabe eines Energieausweises innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss einfordern. Seit Dezember 2012 kann der Käufer/Mieter den Energieausweis einklagen oder selbst einen Ausweis erstellen lassen und die Kosten vom Verkäufer/Vermieter fordern. Vertraglich lässt sich die Nichtvorlage eines Energieausweises nicht vereinbaren und stellt eine Verwaltungsübertretung dar, die bis zu rund € 1500 beträgt.

Doch nicht nur der Vermieter und der Verkäufer sind in der Pflicht. Seit Dezember 2012  müssen auch Makler in Inseraten den Heizwärmebedarf und den Energieeffizienzfaktor angeben.

Lesen Sie hier mehr zum Energieausweis: Energieausweis 3/2014
 


„Wir haben vor kurzem ein Einfamilienhaus geerbt, das wir jetzt gerne kurzzeitig vermieten möchten. Was gibt es dabei zu beachten?“


Für die Vermietung eines Einfamilienhauses gelten die mietrechtlichen Schutzbestimmungen nicht. Das bedeutet, dass jede Befristung zulässig ist. Während bei der Vermietung einer Wohnung eine Mindestdauer von drei Jahren einzuhalten ist, gibt es bei einem Ein- und Zweifamilienhaus keine diesbezüglichen Beschränkungen.

Kündigung jederzeit möglich

Wird der Vertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, dann sind beide Parteien zwar an vereinbarte Kündigungsfristen gebunden, jedoch kommt der Mieter nicht in den Genuss des Kündigungsschutzes des Mietrechtsgesetzes. Das hat zur Folge, dass der Mieter jederzeit ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist gekündigt werden kann. Der Mieter ist daher durch einen befristeten Vertrag besser geschützt. Dieser bindet beide Parteien für die Dauer der Befristung, ohne dass eine vorzeitige Kündigung gesetzlich vorgesehen ist.
 


„Ich glaube, mein Vermieter hat den Mietvertrag nicht vergebührt. Hat das Auswirkungen auf die Rechtsgültigkeit des Vertrages?“


Für einen schriftlichen Mietvertrag sind je nach Befristung Gebühren an das Finanzamt zu bezahlen. Dabei handelt es sich um eine gebührenrechtliche Vorschrift, die mit der Gültigkeit des zivilrechtlichen Mietvertrages grundsätzlich nichts zu tun hat. Die Vergebührung beträgt bei einem 3-Jahresvertrag bzw bei einem unbefristeten Mietvertrag 1% des 3-fachen Jahresbruttomietzinses. 
 


„Wir sind vor einigen Wochen in eine Mietwohnung gezogen, haben jedoch keinen schriftlichen Mietvertrag. Ist das überhaupt ein gültiger Vertrag, wenn es nichts Schriftliches gibt?“


Natürlich! Die Überlassung von Wohnraum gegen Entgelt ist Miete. Der Abschluss eines Mietvertrages unterliegt keinen Formvorschriften. So kann ein Mietvertrag eben auch mündlich rechtswirksam zustande kommen allein durch Einigung über die wesentlichen Punkte.

Schlüssiges Verhalten beider ist Vertragsabschluss

Auch ein sogenannter „konkludenter“ Vertragsabschluss ist möglich. Dabei wird ein Mietvertrag durch schlüssiges Verhalten der Vertragspartner geschlossen: z.B. wenn der Vermieter dem Mieter die Wohnungsschlüssel überreicht, und der Mieter monatlich einen bestimmten Betrag bezahlt. Umso mehr natürlich, wenn die Vertragsparteien die wichtigsten Punkte mündlich besprechen! Bei Mietverhältnissen, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen (Wohnungen in einem Haus mit mehr als zwei Objekten) muss eine Befristung schriftlich vereinbart werden. Das bedeutet im vorliegenden Fall, dass ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt.
 


„Die Bruttomiete für unsere Wohnung beträgt 730 Euro. Bei der Mietvertragsunterzeichnung kassierte der Vermieter 600 Euro Vertragsabschlussgebühr für das Finanzamt. Ist das nicht zu hoch?“


Nach dem Gebührengesetz müssen schriftliche Verträge beim zuständigen Finanzamt vergebührt werden. Die Vergebührung ist vom Vermieter vorzunehmen. Er muss sie selbst berechnen und überweisen. Die Gebührenschuld darf auf den Mieter überwälzt werden und beträgt 1 % des dreifachen Jahresbruttomietzinses (inkl. Betriebskosten). Auch wenn die Vergebührung unterbleibt ist der Mietvertrag rechtsgültig.

Kosten für Vertragserstellung meist unzulässig

In vorliegendem Fall würde die Vergebührung 262,80 Euro (730 Euro x 36 und davon 1 %) betragen. Der verlangte Betrag war demnach als Vergebührung für das Finanzamt viel zu hoch. Es könnte sich daher wahrscheinlich um Kosten für die Erstellung des Mietvertrages handeln, doch sind diese vielfach unzulässig. Im Altbau dürfen Vertragserrichtungskosten nicht extra berechnet werden! Nach dem Mietrechtsgesetz fallen diese Kosten unter den Pauschalbetrag für Verwaltungskosten und sind in den Betriebskosten enthalten. Eine vertragliche Überwälzung auf den Mieter ist unzulässig.

Bei Mietverträgen über Wohnungen im Neubau oder bei Ein-und Zweifamilienhäusern ist eine diesbezügliche vertragliche Vereinbarung zulässig.
 


"Wir haben im Oktober 2009 einen Mietvertrag für ein Einfamilienhaus unterschrieben. Der Vertrag ist auf drei Jahre befristet. Im Vertrag habe ich keine Kündigungsfrist gefunden. Welche Kündigungsfrist haben wir?“


Ist in einem befristeten Mietvertrag über ein Ein- oder Zweifamilienhaus keine Kündigungsmöglichkeit vereinbart, sieht es leider schlecht aus! Diese Objekte fallen nicht in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und haben daher nicht die für Wohnungen geltende Regelung, wonach ein befristetes Mietverhältnis nach einem Jahr mit einer dreimonatigen Frist aufkündbar ist.

Vereinbarung bei Ein- oder Zweifamilienhäuser

Im Ein- oder Zweifamilienhaus müsste diese Kündigungsmöglichkeit vertraglich vereinbart werden. Ist das nicht der Fall sind sowohl Mieter als auch Vermieter an die Befristung gebunden. Eine Auflösung ist daher, abgesehen von den Auflösungsgründen des ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) nur im Einvernehmen mit dem Vermieter möglich.
 


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