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Mietverträge, Kaufverträge, Rücktritt nach Vertragsabschluss, Makler, Kaution

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veröffentlicht: 15.07.2013, aktualisiert: 08.04.2016

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Makler, Treuhänder

"Über eine Freundin kam ich auf eine frei gewordene Mietwohnung. Ich rief die Hausverwaltung an und wir vereinbarten einen Termin zur Vertragsunterzeichnung. Dort verlangte die Hausverwaltung eine Maklerprovision in der Höhe einer Monatsmiete. Ist das gerechtfertigt?"

 

Damit ein Makler Anspruch auf Provision hat, muss es eine Tätigkeit geben, die zum Abschluss eines Rechtsgeschäftes geführt hat. Es muss also eine Vermittlungstätigkeit erbracht werden. Bei einer makelnden Hausverwaltung, die - so wie in vorliegendem Fall – eine ihrer Wohnungen vermietet, ist die Vermittlungstätigkeit normalerweise gering.

Provision im Verhältnis zum Immobilienmakler halbiert

Ein Gespräch, erläuternde Bemerkungen zum Mietvertragsabschluss sowie rechtliche Informationen und allgemeine Bemerkungen zum Haus (Hausordnung ...) stellen in diesen Fällen die "Tätigkeit" dar. Diesem Umstand hat auch der Gesetzgeber Rechnung getragen und die Provision im Verhältnis zum Immobilienmakler halbiert.

So gebührt der Hausverwaltung bei Abschluss eines befristeten Vertrages eine halbe Monatsmiete und bei Abschluss eines unbefristeten Vertrages eine Monatsmiete Provision.


„Ich bin auf Wohnungssuche und erhielt von einem Immobilienmakler ein sogenanntes `Mietanbot´. Soll ich das unterschreiben?


Ist mit einem Immobilienmakler ein Besichtigungstermin vereinbart, so wird der Wohnungssuchende in vielen Fällen sofort mit einem Mietanbot konfrontiert. Es handelt sich dabei um eine einseitige verbindliche Vertragserklärung eine bestimmte Wohnung zu bestimmten Bedingungen zu mieten. Manchmal weist der Makler nicht genügend darauf hin, dass dieses Anbot verbindlich ist, sodass der Wohnungssuchende glaubt, es sei lediglich eine unverbindliche Reservierung.

Vermittlungsvertrag inklusive Provisionsvereinbarung

Mit der Unterzeichung des Anbots schließt der Interessent auch gleichzeitig einen Vermittlungsvertrag samt Provisionsvereinbarung mit dem Makler ab. Durch die Annahme des Mietanbots von Vermieterseite kommt der Mietvertrag zustande. Ein einseitiger Rücktritt ist nicht mehr möglich. Lediglich wer am Tag der Erstbesichtigung ein Mietanbot unterzeichnet, ist durch das Konsumentenschutzgesetz geschützt und kann schriftlich innerhalb einer Woche (ohne schriftliche Belehrung verlängert sich die Frist auf vier Wochen) seinen Rücktritt erklären.


 

"In meinem auf drei Jahre befristeten Mietanbot vom Makler ist festgehalten, dass bei Verlängerung des Mietvertrages eine Ergänzungsprovision fällig wird. Ist dies zulässig?“

 

So eine Vereinbarung ist zulässig und Voraussetzung, dass der Makler im Fall der Verlängerung eine weitere Provision verlangen darf. Zur Zeit beträgt die gesetzlich höchstzulässige Maklerprovision bei einem auf drei Jahre befristeten Mietvertrag eine Monatsmiete und bei mehr als drei Jahren und bei unbefristeten Mietverträgen zwei Monatsmieten.

Im Falle einer Verlängerung gewährt die Bestimmung des § 20 (3) der Immobilienmaklerverordnung 1996 eine weitere Provision in der Höhe einer halben Monatsmiete.


 

„Bei der Suche nach einer Eigentumswohnung traf ich auf einen schlecht informierten Immobilienmakler. Unter anderem stellte sich nach dem Kauf heraus, dass die Betriebskosten höher waren als angenommen. Leider ist die Maklerprovision bereits zur Gänze bezahlt. Kann ich da noch etwas machen?


Das Maklergesetz sieht eine Mäßigung der Provision vor, wenn der Makler seine Sorgfaltspflichten verletzt hat. Das Handelsgericht Wien hatte den oben beschriebenen und in der Praxis häufig vorkommenden Sachverhalt zu beurteilen (die Betriebskosten waren um fast ein Drittel höher als der Makler informiert hatte) und entschied mit Urteil vom 31.10.2008, dass in einem derartigen Fall eine Mäßigung der vereinbarten Provision um die Hälfte gerechtfertigt ist.

Eigenständige Informationsbeschaffung

Begründet wurde dies damit, dass der Immobilienmakler seiner Informationspflicht nicht ausreichend nachgekommen sei. Der Makler darf sich weder allein auf die Auskünfte des Verkäufers noch auf nicht weiter aufgeschlüsselte Überweisungsbelege der monatlich einbezahlten Betriebskosten verlassen. Vielmehr ist er verpflichtet, sich die notwendigen Informationen von sich aus zu beschaffen. Leitet der Makler ohne näher Überprüfung Angaben der Verkäufer an den Konsumenten weiter, die sich dann als falsch erweisen, so verletzt er seine Informationspflicht. Der Konsument kann eine Mäßigung der Provision verlangen.


 

„Ich möchte meine Eigentumswohnung verkaufen und einen Makler damit beauftragen. Worauf muss ich achten?“

 

Für die Beauftragung eines Maklers kommen zwei unterschiedliche Formen in Betracht: der Alleinvermittlungsauftrag und der schlichte Maklervertrag.

Alleinvermittlungsauftrag

Vor allem auf Abgeberseite ist der Alleinvermittlungsauftrag in der Praxis der häufigere. Es ist dies die Beauftragung eines einzelnen Maklers zur exklusiven Vermittlung. Der Alleinvermittlungsauftrag hat in Schriftform zu erfolgen und wird auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Da er vor Ablauf der Befristung einseitig nicht aufgekündigt werden kann, ist es empfehlenswert, eine nicht allzu lange Bindung zu vereinbaren. Die höchste zulässige Bindung beträgt sechs Monate. Während der vereinbarten Bindungszeit darf der Abgeber keinen anderen Makler mit der Vermittlung beauftragen, bzw. auch nicht selbst sein Objekt verkaufen. In beiden Fällen würde der Abgeber vertragsbrüchig und somit schadenersatzpflichtig. Durch die exklusive Beauftragung ist sowohl der Anreiz für den Makler höher, als auch seine Verpflichtung dem Auftraggeber gegenüber.

Maklervertrag

Eine derartige Bindung gibt es bei einem schlichter Maklervertrag nicht. Dieser kann mit mehreren Maklern abgeschlossen werden. Auch ein Verkauf durch den Eigentümer selbst ist möglich. Den Provisionsanspruch erwirbt derjenige Makler, der den Geschäftsabschluss zustande brachte. Dieser Vertrag kann jederzeit ohne Angabe von Gründen vom Wohnungsabgeber widerrufen werden.


 

„Ich besitze eine Eigentumswohnung und möchte sie gerne über einen Immobilienmakler vermieten. Bei Abschluss des Maklervertrages erklärte mir dieser, dass er berechtigt ist für die Vermittlung ein Honorar in der Höhe von 3 Bruttomieten zu verlangen. Hat sich da nicht etwas geändert?“

 

Es ist richtig, dass die höchstzulässigen Provisionen für Immobilienmakler herabgesetzt wurden. Dies allerdings nur für die Mieterseite. Vom Vermieter kann der Makler weiterhin 3 Bruttomonatsmieten verlangen und zwar sowohl für befristete als auch für unbefristete Mietverträge. Dies zuzüglich 20 % Mehrwertsteuer.

Gültig für Wohnungen, Einfamilienhäuser, Geschäfte

Diese Regelung gilt für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnungen, Einfamilienhäuser als auch über Geschäftsräumlichkeiten aller Art. Da es sich hierbei um gesetzliche Höchstgrenzen handelt, ist es möglich auch eine geringere Zahlung zu vereinbaren. Es sollte dies jedoch schriftlich und vor Unterzeichnung eines Maklervertrages erfolgen!


 

„Ich habe vor einiger Zeit eine Wohnung gekauft. Bei der ersten Besichtigung war zwar eine Maklerin anwesend, doch habe ich keinen Besichtigungsschein unterschrieben. In der Folge machte ich alles direkt mit der Eigentümerin aus. Jetzt, nachdem ich ins Grundbuch eingetragen wurde, kontaktierte mich die Maklerin und macht ihre Provision geltend. Ist sie dazu berechtigt?“

 

Die Unterzeichnung eines Besichtigungsscheines ist nicht relevant für das Zustandekommen einer Maklerprovision. Es dient lediglich dazu, die Tätigkeit des Maklers zu beweisen, doch kann dies auch auf andere Art und Weise geschehen. Das Entstehen der Maklerprovision ist nicht unbedingt an einen schriftlichen Nachweis (Besichtigungsschein oder Maklervertrag) gebunden. Er entsteht dann, wenn der Makler beweisen kann, dass er für den Vertragsabschluss ursächlich war.

Aufmerksamkeit durch Makler-Inserat

Der Makler hat auch hier - wie in den meisten Fällen - durch ein Inserat die Käuferin auf das Objekt aufmerksam gemacht. Dadurch ist sie mit der Eigentümerin dann in weiterer Folge direkt in Kontakt getreten und hat allein mit dieser den Vertragsabschluss abgewickelt. Da die Käuferin durch das Maklerinserat auf dieses Objekt gebracht wurde, ist der Anspruch dem Grunde nach entstanden. Durch den sehr geringen Aufwand der Maklerin könnte man eventuell über die Höhe der Provision diskutieren.


 

"Bis zum 31.03.2012 hatte ich einem Makler einen Alleinvermittlungsauftrag gegeben. Kann ich ab April einen Vertragsabschluss ohne Makler durchführen oder steht ihm dann auch noch eine Provision zu?"

 

Endet der Alleinvermittlungsauftrag mit Ablauf der vereinbarten Dauer, geht dieser Alleinvermittler in einen schlichten Maklervertrag über. Dieser kann zwar (im Unterschied zum Alleinvermittlungsauftrag) jederzeit gekündigt werden, doch erhält der Makler beim schlichten Maklervertrag nur dann eine Provision, wenn das Geschäft mit einem von diesem Makler vermittelten Partner zustande kommt.

Schlichter Maklervertrag

Bei einem aufrechten schlichten Maklervertrag kann der Abgeber selbst einen Vertragspartner suchen und einen Vertragsabschluss durchführen ohne provisionspflichtig zu werden. Schwierig wird die Sache nur in den Fällen, wo der Vertragspartner noch aus der Zeit des aufrechten Alleinvermittlungsauftrages herrührt.


 

„Bei Unterzeichnung des Mietanbots wurde im Maklerformular darauf hingewiesen, dass der Makler in einem wirtschaftlichen Naheverhältnis zum Abgeber steht. Was bedeutet das?“

 

Als wirtschaftliches Naheverhältnis wird jede Art der wechselseitigen Beteiligung oder ständigen Betrauung oder Zusammenarbeit angesehen. Liegt ein derartiges Naheverhältnis vor, besteht die Wahrscheinlichkeit einer Interessenskollision, auf welche der Dritte (in vorliegendem Fall der Mieter) aufmerksam gemacht werden muss. Der Immobilienmakler kann in diesen Fällen zwar grundsätzlich die gleiche Provision verlangen, doch verliert er seinen Provisionsanspruch, wenn die Aufklärung unterbleibt.

Wirtschaftliches und familiäres Naheverhältnis

Gegenüber Verbrauchern sieht das Konsumentenschutzgesetz zudem einen schriftlichen Hinweis auf das Vorliegen eines derartigen Naheverhältnisses vor. Nicht nur wirtschaftliche Naheverhältnisse sind von Bedeutung, sondern ebenso familiäre Naheverhältnisse fallen unter diese besondere Hinweispflicht. Ein familiäres Naheverhältnis liegt bei Ehegatten (auch geschiedenen) und Verwandten in gerader Linie vor.


 

"Welche Pflichten hat ein Makler gegenüber seinen Kunden?"

 

Aufgrund der mit 01.09.2010 gesenkten Maklerprovisionen bei der Vermittlung von Mietverträgen, sind  Immobilienmakler einmal mehr zum Thema geworden. Interessant sind jedoch nicht nur die zu leistenden Provisionen, sondern auch welche Leistung dafür vom Makler zu erbringen ist. Regelungen dazu gibt es im Konsumentenschutzgesetz, im Maklergesetz und in der Immobilienmaklerverordnung.

Aufklärung der Verbraucher

Der Makler ist verpflichtet, sich von sich aus um die notwendigen Informationen zu bemühen. Er muss den Verbraucher auf sämtliche Kosten hinweisen und sein Honorar gesondert anführen. Ebenso hat er auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis, bzw. auf seine Doppelmaklertätigkeit hinzuweisen.

Auskünfte einholen

Ein Makler gilt als Sachverständiger in Grundstücksangelegenheiten und muss in diesem Zusammenhang Auskünfte einholen und erteilen z.B. über die Möglichkeit zum Ausbau bei Dachböden und erforderliche baubehördliche Bewilligungen. Beim Kauf einer Eigentumswohnung sind die laufenden monatlichen Zahlungen von großer Bedeutung. Der Maklerpflicht ist nicht Genüge getan, wenn diese Auskünfte telefonisch eingeholt werden oder er einen nicht weiter aufgeschlüsselten Überweisungsbeleg vorlegt.


 

Folgender Sachverhalt lag einer Entscheidung des Handelsgericht Wien zugrunde: Ein Eigentümer eines Einfamilienhauses übergab sein Objekt einem Makler zum Verkauf. Er erteilte einen Alleinvermittlungsauftrag. Der Makler schätzte den Kaufpreis falsch, nämlich statt des Verkehrswertes von 402.000 Euro auf 350.000 Euro ein. Aufgrund dieser Information des Maklers nahm der Verkäufer ein Kaufanbot über 340000 Euro an. Nach Aufklärung des Irrtums bestand der Käufer nicht auf Zuhaltung des Vertrages und dadurch konnte der Abgeber sein Haus doch noch um 460.000 Euro verkaufen. Der klagende Immobilienmakler begehrte die Zahlung der Maklerprovision in der Höhe von 3 % des ursprünglichen Kaufpreises.

 

Immobilienmakler hat keine Anspruch auf Provision

Hätte der Makler über die Höhe der Betriebskosten richtig informiert, entschied das Handelsgericht Wien, dann wäre eine Mäßigung der Provision um die Hälfte gerechtfertigt gewesen. Wenn der Makler falsch über den Wert einer Liegenschaft berät, dann bekommt er gar nichts. In diesem Fall hat der Immobilienmakler keinen Anspruch auf seine Provision, da er den Auftraggeber falsch über den Preis der Liegenschaft informiert hat. Der Makler ist Sachverständiger auf dem Gebiet der Immobilienbewertung und sein Rat müsse ein hohes Niveau aufweisen, so der Oberste Gerichtshof.


 

"Nachdem der Alleinvermittlungsauftrag mit dem Makler ausgelaufen war, kündigten wir auch den schlichten Maklervertrag. Jetzt verlangt der Makler Geld für Inserate von uns. Darf er das?“

 

Nein! Ein Alleinvermittlungsauftrag wird auf eine bestimmte Dauer, die nicht länger als sechs Monate betragen darf, abgeschlossen. Nach dem Ende dieser Frist läuft der Maklervertrag als sogenannter schlichter Maklervertrag weiter. Dieser kann jedoch jederzeit ohne Angabe von Gründen vom Auftraggeber widerrufen werden.

Makler darf vergeblich geschaltene Inserate nicht in Rechnung stellen

Hat es der Makler nicht geschafft während seines bestehenden Auftragsverhältnisses einen Vertragsabschluss zu Stande zu bringen, so steht es ihm auch nicht zu, für seine Auslagen Ersatz zu verlangen. Vergeblich geschaltete Inserate oder ergebnislose Besichtigungstermine darf er nicht gesondert in Rechnung stellen. Diese Aufwendungen gehören zu seiner Tätigkeit, die durch eine anfallende Provision gedeckt sind.

Zusätzliche Aufträge müssen gesondert vereinbart werden

Aufwendungen des Maklers auf Grund von zusätzlichen Aufträgen sind nur dann zu ersetzen, wenn die Ersatzpflicht ausdrücklich vereinbart worden ist. Dies gilt auch dann, wenn das angestrebte Geschäft nicht zu Stande kommt. Diese Fälle sind in der Praxis kaum anzutreffen, sodass davon auszugehen ist, dass der Makler neben seiner Provision nichts kassieren darf!


 

"Wir kaufen von einer Privatperson eine Wohnung. Ist es notwendig für die Abwicklung einen Treuhänder zu beauftragen?"

 

Zur Rechtsgültigkeit eines Kaufvertrages bedarf es nur der Mitwirkung eines Notars für die Beglaubigung der Echtheit der Unterschriften von Käufer und Verkäufer. Ansonsten kann ein Kaufvertrag auch von beiden Parteien ohne Rechtsanwalt/Notar erstellt und durchgeführt werden. Da es sich doch um beträchtliche Ausgaben handelt, empfiehlt es sich, sowohl die Vertragserrichtung als auch dessen Durchführung von einem Juristen vornehmen zu lassen.

Vorteile eines Treuhänders

Auch die Abwicklung des Kaufes über einen Treuhänder (zumeist der Vertragserrichter) ist anzuraten. Der Treuhänder sorgt in dieser seiner Eigenschaft für die Absicherung beider Vertragsparteien. Auf der einen Seite gibt er dem Verkäufer die Sicherheit, dass das Geld vorhanden ist. Auf der anderen Seite gewährleistet er, dass der Käufer auch wirklich das Objekt grundbücherlich erhält. Der Verkäufer könnte die Wohnung öfter verkaufen und grundbücherlich erwirbt es der jenige, der als erster sein Grundbuchsgesuch einbringt. 


 

„Ich möchte eine Wohnung anmieten. Mit welchen Nebenkosten muss ich dabei rechnen?“ 


Begibt man sich auf Wohnungssuche, kommt man in den meisten Fällen nicht an einem Immobilienmakler vorbei. Durch die Inanspruchnahme entsteht die Maklerprovision, die dieser für die erfolgreiche Vermittlung eines Mietverhältnisses verlangen darf. Die Höhe der Maklerprovision ist immer wieder Thema. Sie richtet sich nach der Mietvertragslänge und beträgt

  • bei einem Mietvertrag über drei Jahre die einfache
  • bei einem Mietvertrag, der länger bzw. unbefristet abgeschlossen wird, die zweifache Miete.

Weitere Kosten, die bei Vertragsabschluss an den Vermieter fällig werden:

  • Kaution
  • Vergebührungskosten

Kaution ist nicht verpflichtend

Die Kaution ist nicht verpflichtend, doch dient sie als Sicherheit für den Vermieter und wird daher fast ausnahmslos verlangt. Deren Höhe ist variabel; sie bewegt sich zwischen drei und fünf Monatsmieten. Bei Beendigung des Mietverhältnisses wird diese an und für sich in voller Höhe wieder an den Mieter retourniert. Es sei denn, es bestehen noch offene Forderungen (wie Mietzinsrückstände oder Schadenersatzansprüche).

Die Vergebührungskosten betragen in der Regel ein Prozent des dreifachen Jahresbruttomietzinses. Sie werden vom Vermieter eingehoben und an das Finanzamt abgeführt.


 

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