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Verträge abschließen

Mietverträge, Kaufverträge, Rücktritt nach Vertragsabschluss, Makler, Kaution

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veröffentlicht: 15.07.2013, aktualisiert: 08.04.2016

Inhalt

Hauskauf, Wohnungskauf, Grundstückskauf

"Ich kaufe ein neu zu errichtendes Reihenhaus von einem Bauträger und hätte gerne einen Haftrücklass im Vertrag vereinbart. Der Jurist des Bauträgers erklärte mir jedoch, dass das Gesetz ohnedies einen derartigen Schutz vorsehe. Stimmt das?"


Ja. Es ist richtig, dass das Bauträgervertragsgesetz seit seiner Novellierung im Jahr 2008 eine diesbezügliche Regelung trifft. Nun ist ein Haftrücklass zwingend vorgeschrieben, den der Bauträger dem Käufer eines Eigentumsobjektes gewähren muss. Dieser Haftrücklassbetrag hat mindestens 2 Prozent des Preises zu betragen. Zu diesem Preis gehören auch Sonder- und Zusatzausstattung sowie die an vorgegebene Vertragspartner des Bauträgers zu leistende, mit dem Bau in Zusammenhang stehende Zahlungen für Aufschließungskosten etc.  

Haftrücklass: sichert Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche 

Dieser Haftrücklass dient Ihnen als Erwerber. Er sichert allfällige Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche, sollten sich mangelhaft durchgeführte Leistungen zeigen. Die Dauer ist von drei Jahren ab Übergabe des Vertragsgegenstandes bemessen.  

Bankgarantie oder Versicherungsurkunde

Gegen Übergabe einer Bankgarantie oder Versicherungsurkunde kann der Bauträger die Auszahlung des Haftrücklassbetrages verlangen. Musste früher ein Haftrücklass gesondert mit dem Bauträger vereinbart werden – was sehr oft nicht zugebilligt wurde – sieht das Gesetz jetzt eine diesbezügliche zwingende Bestimmung vor! Dadurch wurde der Schutz des Erwerbers gegenüber dem Bauträger ausgeweitet. 

 


 

"Wir sind gerade im Begriff eine Eigentumswohnung zu kaufen, um sie dann für einige Jahre zu vermieten. Welche Objekte eignen sich dafür am besten?“


Wenn Sie die Wohnung vermieten möchten, müssen Sie unterscheiden

  • in solche, bei denen der Mietzins durch das Gesetz geregelt ist und
  • solche, die einer freien Mietzinsbildung unterliegen.

Für Objekte im Altbau sieht das Mietrechtsgesetz den sogenannten Richtwertmietzins vor. Dieser basiert auf einem je nach Bundesland unterschiedlichen Grundrichtwert; dabei werden noch Zuschläge für Lage und Ausstattung dazugerechnet.

Überprüfung des Mietzinses durch den Mieter

Mietzinse, die auf Grund des Richtwertegesetzes gebildet werden, können vom Mieter auf ihre zulässige Höhe überprüft werden. Dadurch eignen sich diese Wohnungen nicht so sehr zur Vermietung, wie diejenigen Objekte, in denen der Mietzins keinerlei Beschränkungen und Überprüfungen unterliegt. Das ist bei Neubauwohnungen der Fall, errichtet nach 1945. Dort kann der Vermieter verlangen was er will. Zulässig ist, was die Vertragsparteien vereinbaren.

 


 

„Ich interessiere mich für eine Genossenschaftswohnung und habe erfahren, dass zu Beginn ein relativ hoher Betrag, der Finanzierungsbeitrag zu bezahlen ist. Was ist das?“


Der Finanzierungsbeitrag setzt sich aus dem Grundkostenbeitrag und dem Baukostenbeitrag zusammen.

  • Die Grundkosten errechnen sich aus dem Verkehrswert der Liegenschaft zum Zeitpunkt der Anschaffung.
  • Die Baukosten richten sich nach den tatsächlichen Aufwendungen für die Gebäudeerrichtung, die Abstellplätze und sonstige Gemeinschaftseinrichtungen.  

Abschreibung vom ursprünglichen Betrag berechnet 

Aufgrund dieser gesamten Herstellungskosten errechnet die Genossenschaft die Finanzierungsbeiträge und Mietentgelte. Der Finanzierungsbeitrag verringert sich jedes Jahr um 1 Prozent. Diese Abschreibung wird immer vom ursprünglichen Betrag berechnet und bleibt daher immer gleich hoch. Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss die Genossenschaft den noch verbleibenden Finanzierungsbeitrag an den ausscheidenden Mieter innerhalb von acht Wochen zurückzahlen. 

 


 

„Ich bin gerade dabei eine Eigentumswohnung zu kaufen. Dabei stoße ich immer wieder auf den Begriff `Wohnungseigentumsvertrag´. Wozu braucht man ihn und was regelt er?“


Ein Wohnungseigentumsvertrag wird bei der Begründung von Wohnungseigentum errichtet und ist formale Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch. Er wird zwischen allen Miteigentümern einer Liegenschaft geschlossen. Nur die ersten Wohnungseigentümer stehen namentlich in diesem Vertrag. Bei jedem weiteren Verkauf treten die Erwerber in diesen ein.

Einsicht in den Wohnungseigentumsvertrag zu empfehlen

Mit dem Wohnungseigentumsvertrag bekommen die Miteigentümer das Recht zur ausschließlichen Nutzung und alleinigen Verfügung ihre Wohnung eingeräumt. Er ist die Grundlage für Regelungen betreffend dem Miteinander der Wohnungseigentümer. Inhalt sind oftmals Vereinbarungen über die Aufteilung der Kosten der Hausbewirtschaftung oder Benützungsregelungen betreffend allgemeiner Teile der Liegenschaft wie z.B. die Gartenbenützung. Es empfiehlt sich in den Wohnungseigentumsvertrag Einsicht zu nehmen; es können interessante vom Gesetz abweichende Regelungen getroffen sein! 

 


 

„Kann ich mit meinem Bruder gemeinsam eine Eigentumswohnung kaufen?“


Seit dem Wohnungseigentumsgesetz 2002 kann neben einer natürlichen oder einer juristischen Person auch eine Eigentümerpartnerschaft Wohnungseigentum erwerben. Früher konnten dies lediglich Ehegatten, nunmehr können zwei beliebige Personen (Verwandte, Freunde, Lebensgefährten....) gemeinsam eine Eigentumswohnung kaufen.

Gemeinsame Belastung, Haftung, Nutzung und Abstimmung

Sie werden Eigentümer je eines halben Mindestanteiles. Die beiden Hälfteanteile der Partner werden so verbunden, dass sie für die Dauer der bestehenden Eigentümerpartnerschaft nicht getrennt werden können. Die beiden Eigentümerpartner können das gemeinsame Wohnungseigentum nur gemeinsam belasten, sie haften für Zahlungen aus dem gemeinsamen Wohnungseigentum gemeinsam und können auch die Wohnung nur gemeinsam nutzen. Bei Beschlüssen müssen sie gemeinsam stimmen und dürfen keine widersprüchlichen Erklärungen abgeben.

Möglich ist jedoch der Verkauf eines Hälfteanteils mit Zustimmung des anderen Eigentümerpartners.

 


 

„Ich überlege den Ankauf einer Eigentumswohnung. Mit welchen Nebenkosten muss ich zusätzlich zum Kaufpreis rechnen?“


Der Kauf einer Immobilie ist eine große Investition und will gut überlegt sein. Neben dem Kaufpreis gibt es noch eine Fülle an Zahlungen, die im Zuge der Vertragserrichtung zu berücksichtigen sind. Die sogenannten Nebenkosten belaufen sich auf zirka 12 % des Kaufpreises und setzen sich aus folgenden Beträgen zusammen (gerechnet in Prozent der Kaufpreissumme): 

  • 3,5 % Grunderwerbsteuer an das Finanzamt
  • 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr an das Grundbuchsgericht
  • 2-3 % Kosten für den Anwalt oder Notar für die Kaufvertragserrichtung und Übernahme der Treuhandschaft
  • 3,6 % Vermittlungsprovision bei Einschaltung eines Immobilienmaklers
  • Brauchen Sie einen Kredit, müssen Sie auch noch die Darlehensnebenkosten addieren:
    • 0,8 % Kreditvertragsgebühr, gerechnet von der Darlehenssumme und
    • 1,2 % Grundbucheintragungsgebühr gerechnet vom Wert des eingetragenen Pfandrechtes.

 


 

„Wir interessieren uns für ein Einfamilienhaus. Bei möglichen Finanzierungsvarianten brachte uns ein Bekannter auf die Idee mit einer Leibrente. Wie funktioniert das?“

 

Bei einem Leibrentenvertrag handelt es sich überspitzt ausgedrückt um eine Art Wette auf den Tod. Allerdings ist diese Kaufvariante von beiden Partnern einvernehmlich so gewollt! Der Käufer zahlt in regelmäßigen, normalerweise monatlichen Abständen, eine bestimmte Geldsumme so lange an den Verkäufer, bis dieser stirbt. Der bisherige Eigentümer wohnt bis zu seinem Tod in der Immobilie und erhält eine zusätzliche Rentenzahlung.

Langes Leben, hoher Preis

 

Für den Käufer ist diese Form der Teilzahlung interessant, da er keinen großen Einmalerlag zu tätigen hat. Je länger der Verkäufer lebt, desto teurer wird diese Immobilie. Das hat etwas von Glückspiel an sich. Bei der Kalkulation der Leibrente sollte zur Sicherheit eine lange Lebenserwartung angenommen werden. Auf der Website des Bundesministeriums für Finanzen kann die Höhe der Leibrente nach Alter des jetzigen Eigentümers der Immobilie und nach dem Immobilienwert berechnet werden: Berechnungsprogramme des BMF. Hinsichtlich der vertraglichen Ausgestaltung und der grundbücherlichen Übertragung sollte auf alle Fälle juristischer Rat eingeholt werden.


 

 

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