Wohnungseigentum - Trautes Heim – geteiltes Glück

Wer kann Wohnungseigentümer sein?

Wohnungseigentümer kann immer nur eine Person (und zwar sowohl eine natürliche als auch eine juristische Person) oder eine Eigentümerpartnerschaft sein. Die Eigentümerpartnerschaft ist die Rechtsgemeinschaft zweier natürlicher Personen, die gemeinsam Wohnungseigentümer eines Objektes sind.

Zwei natürliche Personen

Im Gegensatz zur früheren Rechtslage (vor 1.7.2002) ist dieses gemeinsame Wohnungseigentum nicht mehr auf Ehegatten beschränkt. Nun können zwei natürliche Personen unabhängig vom Geschlecht oder Verwandtschaftsverhältnis gemeinsam, als Eigentümerpartner, Wohnungseigentum an einem Wohnungseigentumsobjekt erwerben.

Wie werde ich Wohnungseigentümer?

Besteht an einer Liegenschaft bereits Wohnungseigentum, eingetragen im Grundbuch, dann handelt es sich um eine „fertige“ Eigentumswohnung und Sie sind gleich Wohnungseigentümer.

Wenn an einer Liegenschaft Wohnungseigentum noch nicht begründet ist und einem Käufer vom Wohnungseigentumsorganisator (Bauträger oder bisheriger Liegenschaftseigentümer) die künftige Einräumung von Wohnungseigentum an einem Objekt schriftlich zugesagt wurde, wird der Käufer als Wohnungseigentumsbewerber bezeichnet. Bis zur Eintragung des Wohnungseigentums im Grundbuch liegt der Benützung des Objektes eine Benützungsvereinbarung der Miteigentümer zugrunde.

Schutz für Wohnungseigentumswerber

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält besondere Schutzvorschriften für Wohnungseigentumsbewerber, die aber erst ab dem Vorliegen der schriftlichen „Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums“ des Wohnungseigentumsorganisators anwendbar sind. Damit die Zusage auch gegenüber Außenstehenden wirksam wird, muss sie im Grundbuch angemerkt werden. Gleichzeitig wird im Grundbuch ersichtlich gemacht, dass „Wohnungseigentum in Vorbereitung“ ist.

Anmerkung im Grundbuch

Die Anmerkung im Grundbuch schützt den Käufer vor allem davor, dass sein (künftiger) Liegenschaftsanteil noch einmal verkauft oder vertragswidrig belastet wird. Ebenso wird z.B. die Klage auf Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft ausgeschlossen. Und bei Zahlungsunfähigkeit (Insolvenzverfahren) des Wohnungseigentumsorganisators (Bauträgers) kommt dem Wohnungseigentumsbewerber ein Anspruch auf Aussonderung des von ihm Geleisteten zu. Damit wird verhindert, dass die anderen Gläubiger auf die erbrachten Zahlungen des Wohnungseigentumsbewerbers zugreifen können.

Nutzungsrecht und weitergehende Rechte

Verkauft oder vererbt ein Wohnungseigentumsbewerber sein Recht auf künftige Einräumung von Wohnungseigentum an einem bestimmten Objekt, kann auch die grundbücherliche Anmerkung im ursprünglichen Rang auf den Rechtsnachfolger übergehen. Sonst gilt im Vorstadium (ab Anmerkung der Zusage im Grundbuch) bis zur tatsächlichen Wohnungseigentumsbegründung Folgendes:

• Rechnung: Ab Übergabe der Wohnung hat jeder Wohnungseigentumsbewerber das ausschließliche Nutzungsrecht an seinem Objekt und Anspruch auf eine jährliche Rechnungslegung durch den Hausverwalter.
• Verwaltung: Sobald der (schlichte) Miteigentumsanteil des Wohnungseigentumsbewerbers im Grundbuch eingetragen ist, genießt er weitergehende Rechte: Er kann an der Verwaltung des Hauses teilnehmen (z.B. an Abstimmungen) und die Minderheitsrechte des Wohnungseigentumsgesetzes stehen ihm zu. Für die anderen Wohnungseigentumsbewerber gelten diese Rechte erst ab dem Zeitpunkt, zu dem ihr späterer Miteigentumsanteil (Vorliegen des Nutzwertgutachtens) bekannt ist. Weitere Voraussetzung ist, dass der Miteigentumsanteil zumindest eines Wohnungseigentumsbewerbers im Grundbuch eingetragen ist.

Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum

Wohnungseigentum entsteht immer erst mit der Eintragung im Grundbuch. Für die Eintragung sind dem Grundbuchgericht folgende Urkunden vorzulegen:

• die Bescheinigung der Baubehörde oder das Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers bzw. Immobiliensachverständigen über alle selbstständigen Objekte im Gebäude und die vorhandenen Kfz-Abstellplätze auf der Liegenschaft. Diese Bescheinigung ist aufgrund der genehmigten (Um-)Baupläne zu erstellen und kann daher bereits vor Fertigstellung des Bauvorhabens, nur aufgrund der Baugenehmigung, ausgefertigt werden;
• das Gutachten eines Ziviltechnikers oder eines Sachverständigen über die Nutzwertberechnung. Aus dem Nutzwert je Wohnung (sonstiger selbstständiger Räumlichkeit, Kfz-Abstellplatz) ergibt sich auch der sogenannte Mindestanteil jedes Wohnungseigentümers;
• der Wohnungseigentumsvertrag zwischen allen Miteigentümern der Liegenschaft oder eine gerichtliche Entscheidung über die Wohnungseigentumsbegründung.

"Vorläufiges Wohnungseigentum"

Einen Sonderfall stellt das sogenannte „vorläufige Wohnungseigentum“ dar. Dieses soll dem Alleineigentümer einer Liegenschaft die optimale Vorbereitung des Abverkaufes der einzelnen Objekte ermöglichen („Vorratsteilung“). Anstelle des Wohnungseigentumsvertrages tritt hier zunächst das Wohnungseigentumsstatut, das vom Alleineigentümer errichtet wird, in Kraft.

Regelungen im Statut, die für künftige Wohnungseigentümer Nachteile bringen könnten, sind unwirksam. Dazu gehören z.B. vom Gesetz abweichende Kostenverteilungsregeln oder benachteiligende Benützungsregelungen über allgemeine Hausteile. Sobald der erste Käufer eines Objektes im Grundbuch eingetragen wird, geht das „vorläufige Wohnungseigentum“ an sämtlichen Objekten der Liegenschaft in echtes Wohnungseigentum über.

Wohnungseigentumsvertrag

Der Wohnungseigentumsvertrag wird zwischen allen Miteigentümern einer Liegenschaft geschlossen. Darin räumen sich die Miteigentümer (= die künftigen Wohnungseigentümer) wechselseitig das Recht zur ausschließlichen Nutzung und alleinigen Verfügung über eine bestimmte Wohnung, Geschäftsräumlichkeit oder einen bestimmten Kfz-Abstellplatz ein.

Weitere wichtige Vereinbarungen

Neben diesem Mindestinhalt werden mit dem Wohnungseigentumsvertrag in vielen Fällen aber auch noch weitere wichtige Vereinbarungen getroffen. Es handelt sich dabei meist um solche, die zu ihrer Wirksamkeit der Einstimmigkeit bedürfen und folgende Punkte betreffen:

• eine Vereinbarung über die Aufteilung der Kosten der Hausbewirtschaftung bzw. der Reparaturarbeiten
• eine Vereinbarung über abweichende Abrechnungs- und Abstimmungseinheiten
• eine Benützungsregelung für die allgemeinen Teile und Anlagen der Liegenschaft, z.B. über Garagen oder Kfz-Abstellplätze, wenn diese im gemeinsamen Eigentum aller Miteigentümer bleiben.

Hausverwaltung

Daneben wird im Wohnungseigentumsvertrag oft auch gleich eine Person (Firma) als Verwalter für das Haus bestellt. Unter Umständen werden dann auch bestimmte Rechte und Pflichten des Hausverwalters vereinbart. Die Verwalterbestellung muss aber nicht im Wohnungseigentumsvertrag erfolgen.

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