Wohnungseigentum - Schritt für Schritt ins Grundbuch

17.5.2006

Geld + Recht Recht

Bis eine neue Eigentumswohnung tatsächlich Ihnen gehört, ist es ein langer Weg mit vielen Stolpersteinen.

Neubauwohnung in Wohnhausanlage

Seit einiger Zeit träumen Sie von einer Eigentumswohnung. Bei den verlangten Preisen wird Ihnen allerdings schwindlig. Sie rechnen mit Ihrem Bankberater durch, ob Sie sich diese teuerste Anschaffung Ihres Lebens auch leisten können. Ihre Bank gibt grünes Licht. Sie entscheiden sich für eine Neubauwohnung in einer großen Wohnhausanlage. Und damit geht es erst so richtig los.

Bewerber statt Käufer

Zunächst einmal sind Sie nicht mehr als ein WE(Wohnungseigentums)-Bewerber, der mit dem Verkäufer der Wohnung, im Juristendeutsch WE-Organisator genannt, einen Vertrag schließt, um Wohnungseigentümer einer bestimmten Wohnung zu werden. In Ihrem Fall ist der WE-Organisator der Bauträger.

Zusage im Grundbuch eintragen

Nächster Schritt: Damit Sie im Fall des Falles nicht übrig bleiben (Geld weg und trotzdem keine Wohnung), verlassen Sie sich nicht auf blumige Versprechungen, sondern verlangen Sie von Ihrem Vertragspartner eine schriftliche „Zusage der Einräumung des Wohnungseigentumsrechtes“, denn nur dann schützt Sie als WE-Bewerber das WEG (Wohnungseigentumsgesetz).

Damit diese Zusage nicht bloß ein Blatt Papier ist, sondern auch gegenüber Außenstehenden wirksam wird, muss sie im Grundbuch angemerkt werden. Nur das schützt Sie vor Übervorteilung:

Geldübergabe: Der Verkäufer Ihrer Wohnung darf den Kaufpreis erst nach Eintragung (Verbücherung) der Anmerkung im Grundbuch übernehmen. Meist wird daher ein Treuhänder bestellt, der den bei ihm erlegten Kaufpreis erst nach Erfüllung aller Bedingungen an den Verkäufer ausbezahlt.
Anmerkung im Grundbuch: Die Anmerkung im Grundbuch schützt Sie außerdem davor, dass Ihr (künftiger) Liegenschaftsanteil noch einmal verkauft oder vertragswidrig belastet wird. Ebenso wird beispielsweise die Klage auf Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft ausgeschlossen.
Konkurs, Ausgleich: Wird Ihr Liegenschaftseigentümer zahlungsunfähig (Konkurs, Ausgleich), haben Sie als WE-Bewerber einen Anspruch auf Aussonderung des von Ihnen Geleisteten. Damit wird verhindert, dass die anderen Gläubiger auf die von Ihnen erbrachten Zahlungen zugreifen können.
Übergabe/Fertigstellung: Sie haben außerdem Anspruch auf rasche Übergabe der Wohnung nach deren Fertigstellung. Das gilt selbstverständlich nur, wenn Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nachgekommen sind.
Begründung von Wohnungseigentum: Und Sie haben den durchsetzbaren Anspruch auf eine rasche Wohnungseigentumsbegründung nach Baufertigstellung. Kommt Ihr Vertragspartner dieser Verpflichtung nicht nach, können Sie ihn klagen.

Anwartschaft ist bindend

Die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum kann in einem Kaufvertrag oder einem Anwartschaftsvertrag erklärt werden. Bei Neubauten kommen häufig Anwartschaftsverträge vor. Das klingt vielleicht unverbindlich, ist es aber nicht, denn ein solcher Vertrag ist für Sie selbstverständlich bindend. Mit Ihrer Unterschrift verpflichten Sie sich, die im Vertrag vorgesehenen Zahlungen zu leisten.

Miteigentümer werden

Um später als Miteigentümer der Wohnhausanlage Ihrer Wahl ins Grundbuch eingetragen zu werden, müssen Sie auch einen Kaufvertrag über Ihren Miteigentumsanteil abschließen. Damit sind Sie Ihrem Ziel schon wieder ein Stück näher: Sie werden als Käufer WE-Bewerber und so genannter schlichter Miteigentümer. Dadurch sind Sie rechtlich besser gestellt als ein WE-Bewerber mit bloßer grundbücherlicher Anmerkung der Zusage von Wohnungseigentum.

Mehr Rechte für Sie

Durch eine Gesetzesänderung haben Sie als WE-Bewerber bis zur tatsächlichen WE-Begründung auf jeden Fall aber schon jetzt mehrere Rechte des WEG (Wohnungseigentumsgesetzes), wie sie sonst nur für die „echten“ Wohnungseigentümer gelten: Auch als WE-Bewerber dürfen Sie Ihre Wohnung uneingeschränkt nutzen und haben Anspruch auf eine jährliche Rechnungslegung durch den Hausverwalter.

Ist Ihr Miteigentum bereits im Grundbuch eingetragen, gelten für Sie auch die Bestimmungen des WEG über die Rechte der Miteigentümer, und zwar zur Gänze. Und das ist im Fall von unangenehmen Auseinandersetzungen ein nicht zu
unterschätzender Vorteil.

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