Wohnungsvermietung - Klare Verhältnisse

21.10.2009

Geld + Recht Recht

Darauf kommt es an, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten möchten.

Wer ein mehrstöckiges Gebäude besitzt und in großem Stil Wohnungen vermietet, wird zumeist eine professionelle Hausverwaltung und damit fachkundige Hilfe zur Seite haben. Anders wird es aussehen, wenn jemandem bloß eine einzige Eigentumswohnung im Gebäude gehört. Eine für die Wohnungseigentumsanlage bestellte Hausverwaltung ist nämlich nicht automatisch auch für die Vermietung von Wohnungen durch einzelne Wohnungseigentümer zuständig. Dazu wäre eine gesonderte Vereinbarung erforderlich. Gratis wird eine Hausverwaltung diese Zusatzleistungen (Mietzinsinkasso etc.) nicht erbringen.

Mietrechtliche Regelungen

Bevor nun ein Privater seine Eigentumswohnung auf eigene Faust vermietet, sollte er zumindest die wichtigsten mietrechtlichen Regelungen kennen. Zum Beispiel die Befristungsregelungen. Für Mietverhältnisse bei Eigentumswohnungen gilt grundsätzlich der Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes. Das heißt, dass ein Vermieter das Mietverhältnis nicht nach Belieben beenden kann, sondern nur, wenn bestimmte wichtige Gründe vorliegen. Deshalb werden Eigentumswohnungen in der Regel nur befristet vermietet. Ein befristetes Mietverhältnis endet mit Zeitablauf, zu dem im Mietvertrag vereinbarten Datum. Damit aber die Befristung des Mietverhältnisses auch zum Tragen kommt, müssen die gesetzlichen Erfordernisse eingehalten werden.

Befristungsregelungen

Zunächst ist es wichtig, dass die Vereinbarung der Befristung schriftlich erfolgt. Eine bloß mündliche Befristung ist unwirksam und hat ein unbefristetes Mietverhältnis zur Folge. Von einem Vertragsabschluss per Handschlag und der Absprache, den schriftlichen Mietvertrag später aufzusetzen, ist dringend abzuraten. Wohnungsschlüssel und Kaution sollten erst nach beiderseitiger Unterzeichnung der schriftlichen Mietvertragsurkunde übergeben bzw. übernommen werden. Damit die schriftliche Befristung des Mietverhältnisses durchgesetzt werden kann, sollte die Befristungsklausel im Vertrag die Formulierung enthalten, dass das Mietverhältnis durch Zeitablauf ohne Kündigung zum angegebenen Termin endet.

Befristungsdauer

Mindestens drei Jahre

Zu beachten ist, dass die Vertragsdauer bei der befristeten Vermietung einer Eigentumswohnung mindestens drei Jahre betragen muss. Eine kürzere Befristung wäre nicht durchsetzbar und würde de facto wieder zum Vorliegen eines unbefristeten Mietverhältnisses führen. Bei Vermietung zu anderen als Wohnzwecken (Büro etc.) gibt es keine Mindestvertragsdauer; das Schriftformerfordernis gilt aber auch hier.

Keine Höchstdauer mehr

Eine Höchstdauer für die Befristung von Wohnungsmietverträgen gibt es schon seit dem Jahr 2000 nicht mehr. Nach geltender Rechtslage kann beispielsweise von vornherein ein Mietvertrag mit einer zwanzigjährigen Vertragsdauer abgeschlossen werden, oder man schließt vier Mietverträge nacheinander mit je fünfjähriger Vertragsdauer ab. Nur die Mindestvertragsdauer von drei Jahren ist einzuhalten und die Schriftform – auch bei jeder Verlängerung des Mietverhältnisses. Hartnäckig hält sich die Fehlmeinung, ein fünf (bzw. zehn) Jahre übersteigendes befristetes Mietverhältnis würde zu einem unbefristeten Mietverhältnis führen, doch eine Höchstdauer für die Befristung gibt es wie gesagt nicht mehr.

Frühzeitige Vertragsauflösung

Aus befristet wird unbefristet

Unterlässt der Vermieter die rechtzeitige Geltendmachung des Befristungsablaufs und bleibt der Mieter in der Wohnung, bewirkt das eine Verlängerung des Mietverhältnisses um weitere drei Jahre. Erst wenn der Mietvertrag nach diesen drei Jahren neuerlich nicht aufgelöst wird und auch keine schriftliche Verlängerung erfolgt, kommt es zur Umwandlung in einen unbefristeten Mietvertrag. Diese Folgen treten dann nicht ein, wenn der Vermieter binnen vierzehn Tagen ab Befristungsablauf eine Räumungsklage beim Bezirksgericht einbringt, falls die fristgerechte Rückgabe der Wohnung vom Mieter verweigert wird.

Frühzeitige Beendigung für Vermieter nur eingeschränkt möglich

Vor Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer kann ein befristetes Mietverhältnis über eine Eigentumswohnung vom Vermieter nur sehr eingeschränkt beendet werden (Nichtbezahlung des Mietzinses, erheblich nachteiliger Gebrauch, untragbares Verhalten des Mieters). Die anderen Kündigungsgründe des Mietrechtsgesetzes (z.B. Eigenbedarf) stehen einem Vermieter beim befristeten Mietvertrag nur zu, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält.

Für den Mieter einfacher möglich

Ein Mieter kann das befristete Mietverhältnis dagegen nach Ablauf eines Jahres – gerechnet ab dem Vertragsbeginn oder ab einer schriftlichen Vertragsverlängerung – unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist ohne Angaben von Gründen vorzeitig aufkündigen.