Mietvertrag kündigen

Vorzeitige Kündigung, Zeitablauf, Rückgabe, Mietvertrag verlängern

Seite 3 von 6

Nächsten Inhalt anzeigen
veröffentlicht: 15.07.2013, aktualisiert: 01.06.2017

Inhalt

Kündigung durch den Mieter

„Ich bin Mieter einer Altbauwohnung. Mein Mietverhältnis begann am 01.03.2007 und ist auf drei Jahre befristet. Ich würde jedoch gerne so schnell wie möglich ausziehen. Im Mietvertrag ist keine Kündigungsfrist vereinbart. Wie muss ich ordnungsgemäß vorgehen?“


Das Mietrechtsgesetz sieht im Fall eines befristeten Mietvertrages eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit des Mieters vor. Danach kann der Mieter nach Ablauf des ersten Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist sein Mietverhältnis erstmalig auflösen. In weiterer Folge besteht zu jedem weiteren Endtermin diese Kündigungsmöglichkeit. In dem Beispiel hätte der Mieter zum ersten Mal im März 2008 zum 30. Juni 2008 kündigen können, in der Folge zu jedem beliebigen Endtermin unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten.

Schriftliche Kündigung genügt

Die Aufkündigung von Seiten des Mieters hat nicht mehr gerichtlich zu erfolgen, es genügt Schriftlichkeit (eingeschrieben). Das Kündigungsschreiben muss vor Beginn der dreimonatigen Frist beim Vermieter eingelangt sein.


„Ich habe einen unbefristeten Mietvertrag und möchte diesen unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist kündigen. Mein Vermieter besteht allerdings auf der vertraglich vereinbarten Frist zum Quartal. Ist das zulässig?“

Ja. Bei einem unbefristeten Mietvertrag ist eine Kündigung zum Quartal nach wie vor zulässig und verbindlich. Der Vermieter kann daher auf die Einhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist zum Quartal bestehen.

Bei einem befristeten Vertrag jedoch sieht das Mietrechtsgesetz eine Regelung vor, die zum Nachteil des Mieters nicht abgeändert werden darf. Danach kann der Mieter (allerdings erst nach einem Jahr) unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist sein Mietverhältnis kündigen. In diesem Fall wäre die vertragliche Vereinbarung einer quartalsmäßigen Kündigung unzulässig und nur eine Frist von drei Monaten einzuhalten.
 


"Welche Kündigungsfrist habe ich als Mieter bei einem unbefristeten Mietverhältnis? Und in welchem Zustand muss ich die Wohnung zurückgeben?“

Wenn Sie im Mietvertrag keine Kündigungsfrist vereinbart haben, dann müssen Sie eine einmonatige Frist einhalten. Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen und muss vor der Monatsfrist beim Vermieter eingelangt sein. Für die Rechtzeitigkeit und die Einhaltung der Frist kommt es nicht auf den Postaufgabestempel an, sondern auf den Zeitpunkt des Einlangens.

Besenrein und geräumt übergeben

Sie als Mieter müssen die Wohnung besenrein und von den eigenen Sachen geräumt übergeben. Es kommt in erster Linie natürlich darauf an, ob Sie besondere Vereinbarungen mit dem Vermieter getroffen haben (z.B. zur Küche, zu Einbauschränken ...). Grundsätzlich ist jener Zustand der Wohnung herzustellen, der bei Anmietung vorgelegen hat, wobei die normale Abnützung durch die Zahlung der Miete gedeckt ist.

Weiß ausmalen

Ausmalen muss ein Mieter nur, wenn er bzw. sie die Farbe der Wände verändert hat: Waren sie bei Anmietung weiß und der Mieter hat die Wände rot gestrichen, dann kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter weiß ausmalt.
 


„Ist es richtig, dass es nur mehr befristete Mietverträge für drei Jahre gibt, ohne dass der Mieter die Möglichkeit hat vor Ablauf dieser Zeit zu kündigen?“


Dass der Mieter einen befristeten Mietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Zeit nicht kündigen kann, gilt nur für Mieter von Ein- und Zweifamilienobjekten. In einem Gebäude mit mehr als zwei Wohneinheiten hat der Mieter nach dem Gesetz (§ 29 MRG = Mietrechtsgesetz) die Möglichkeit nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist vorzeitig zu kündigen.

Diese Möglichkeit kann dem Mieter auch nicht durch eine anderslautende vertragliche Vereinbarung genommen werden. Sie ist zwingend und zum Nachteil des Mieters nicht abänderbar. Das bedeutet, der Mieter kann erstmalig im 13. Monat zum Ende des 16. Monats kündigen. Danach zu jedem Monatsende unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist.
 


„Ich möchte meinen auf drei Jahre befristeten Mietvertrag (abgeschlossen am 01.10.2013) kündigen. Im Mietvertrag steht nun folgender Satz: „Es gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten“. Trotzdem meint mein Vermieter, dass diese Frist erst nach Ablauf eines Jahres beginnt. Was stimmt denn nun?“


Grundsätzlich gilt in erster Linie die vertragliche Vereinbarung, außer die Vereinbarung ist unzulässig oder es gibt eine zwingende gesetzliche Bestimmung, die für den Mieter eine vorteilhaftere Regelung vorsieht. In vorliegendem Fall bezieht sich der Vermieter auf § 29 MRG (Mietrechtsgesetz).

Nach einem Jahr kündbar

Nach dieser Bestimmung hat der Mieter bei befristeten Mietverhältnissen im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ein Kündigungsrecht nach Ablauf eines Jahres und unter Einhaltung einer (daran anschließenden) dreimonatigen Kündigungsfrist.

Günstigere Vereinbarung möglich

Im Mietvertrag wurde jedoch eine für Sie als Mieter günstigere Vereinbarung getroffen. Für Sie gilt jederzeitige Kündigungsmöglichkeit mit einer dreimonatigen Frist. Diese Vereinbarung geht daher der gesetzlichen Regelung vor. Sie als Mieter können daher auch schon vor Ablauf des ersten Jahres kündigen.
 


„Ich wollte meinen Mietvertrag unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist beenden. Der Vermieter stimmt dem aber nicht zu, da ich noch kein ganzes Jahr dort wohne. Was soll ich tun? Ich habe bereits eine andere Wohnung. Der Vermieter kann mich doch nicht zwingen?“


Bei einem befristeten Mietvertrag über eine Wohnung hat der Mieter ein Kündigungsrecht nach einem Jahr plus einer dreimonatigen Kündigungsfrist. Möchte der Mieter vor Ablauf der zwölf Monate sein Mietverhältnis beenden, so kann er nur auf eine einvernehmliche Lösung hoffen.

Vermieter kann auf Mietzins bestehen

Der Vermieter muss den Mieter vor Ablauf dieser Zeit (16 Monate) nicht aus dem Mietverhältnis entlassen und kann weiterhin auf die Mietzinszahlung bestehen. Zwar kann der Mieter zum Wohnen nicht gezwungen werden, zum Zahlen aber schon.
 


"Ich bin Mieter und habe einen unbefristeten Mietvertrag mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist. Da die Wohnung mangelhaft ist: undichte Fenster, Risse im Mauerwerk, defekte Heizung, möchte ich gerne sofort ausziehen. Ist das möglich?"


Eine Auflösung ohne Einhaltung der Kündigungsfrist ist nur in den vom Gesetz vorgesehenen Fällen gegeben. Die Regelungen hierzu finden sich in § 1117 ABGB (allgemein bürgerliches Gesetzbuch). Es handelt sich dabei um sehr schwerwiegende Gründe, die ein Festhalten am Mietvertrag unmöglich und ein Einhalten einer Kündigungsfrist unzumutbar machen. Das ist dann der Fall, wenn der Mieter aus Gründen, die nicht von ihm zu vertreten sind, die Wohnung nicht in dem vereinbarten Gebrauch benützen kann.

Behebbare Mängel kein Kündigungsgrund

Bei Mängel die behoben werden können, hat der Mieter zunächst die Behebung zu verlangen. Ausgeschlossen ist die vorzeitige Auflösung, wenn die Mängel bereits bei Vertragsabschluss berücksichtigt wurden. Ist die Wohnung gesundheitsschädlich steht dem Mieter in jedem Fall eine vorzeitige Auflösung zu.
 


"Ich möchte mein Mietverhältnis vorzeitig beenden und habe aus diesem Grund einen Nachmieter gesucht. Jetzt sagt mir der Vermieter, dass er diesen Nachmieter nicht akzeptiert. Kann er das?"


Ja! Der Vermieter kann nicht verpflichtet werden – außer es wäre vertraglich vereinbart – den vorgeschlagenen Nachmieter in den bestehenden Vertrag einsteigen zu lassen oder mit diesem einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Sehr häufig ergibt sich die Diskussion wegen eines Nachmieters, wenn der Mieter im ersten Jahr eines befristeten Mietverhältnisses dieses aufkündigen möchte.

Übergabe nur im Einvernehmen mit Vermieter

Von Gesetzes wegen ist eine Aufkündigung zu diesem Zeitpunkt noch nicht möglich (erst nach einem Jahr). Um trotzdem aussteigen zu können, wird oftmals vereinbart, einen Nachmieter zu suchen, der den Vertrag übernimmt. Der Vermieter hätte dann keinen Mietzinsausfall und der Mieter wäre an seinen Mietvertrag nicht mehr gebunden. Diese praktikable Lösung geht nur im Einvernehmen mit dem Vermieter. Einseitig kann der Mieter eine Vertragsübernahme nicht erzwingen!
 


„Nachdem ich meinen unbefristeten Mietvertrag gekündigt hatte, wollte der Nachmieter schon während meiner Kündigungsfrist in die Wohnung. Ich war damit einverstanden, nur verlangt die Hausverwaltung jetzt von mir eine „Vergebührung“ von 200 Euro für diese nicht von mir angestrebte vorzeitige Auflösung des Mietvertrages. Gibt es das?“


Mit Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages wird durch die Anzeige desselben eine Zahlung (= Vergebührung) an das Finanzamt fällig. Diese Gebühr beträgt bei einem dreijährigen Mietvertrag ebenso wie bei einem unbefristeten  Mietvertrag ein Prozent des dreifachen Bruttomietzinses, wird in der Regel  vom Mieter bezahlt und vom Vermieter an das Finanzamt abgeführt.

Unzulässige Forderung der Hausverwaltung

Wenn eine Hausverwaltung dafür, dass - wie in vorliegendem Fall – eine vorzeitige Vertragsauflösung durchgeführt wird, ein gesondertes Entgelt in Rechnung stellt, kann darin nur eine unzulässige Forderung gesehen werden. Für sämtliche Tätigkeiten, die eine Hausverwaltung im Zuge ihres Aufgabengebietes durchführt, gebührt ihr eine Verwaltungspauschale. Diese wird als Betriebskosten den Mietern anteilig verrechnet und sind damit sämtliche Aufwendungen abgedeckt. 
 


„Ich habe die Kündigung meiner Mietwohnung am 26. Februar zur Post gebracht. Meine Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Der Vermieter behauptet, dass ihm die Kündigung erst am 1. März zugestellt wurde. Was bedeutet das?“


Die Wohnrechtsnovelle 2006 brachte für den Mieter eine Erleichterung hinsichtlich der Aufkündigung seines Mietverhältnisses. Es genügt nunmehr die Schriftlichkeit, der Weg über das Bezirksgericht ist nicht mehr notwendig, wenn gleich auch nach wie vor möglich. Damit eine Kündigung rechtzeitig ist, wird auf ihr Einlangen beim Vermieter abgestellt und nicht auf die Postaufgabe.

Mieterfreundliche Bestimmungen

In vorliegendem Fall beginnt die Kündigungsfrist nicht mit März zu laufen und endet daher mit Ende Mai, sondern sie verschiebt sich um einen weiteren Monat, und endet daher erst Ende Juni. Ebenfalls seit 2006 befindet sich im Gesetz neu und mieterfreundlich die Bestimmung, dass für den Fall, dass die Kündigung dem Vertragspartner erst nach Beginn der einzuhaltenden Kündigungsfrist zugeht, sie ihre Wirkung zum nächstmöglichen Zeitpunkt (in vorliegendem Fall mit Ende Juni) entfaltet.
 


„Unser Zinshaus wurde vor kurzem verkauft. Wir haben einen dreijährigen Mietvertrag, sind aber erst seit 5 Monaten in der Wohnung. Haben wir durch den Verkauf auf Vermieterseite jetzt das Recht, schon früher unseren Vertrag aufzulösen?“


Durch einen Eigentümerwechsel auf Vermieterseite wird das Mietverhältnis nicht beendet. Der neue Eigentümer tritt in den Mietvertrag ein, der Vertragsinhalt bleibt gleich. Das bedeutet, dass bei einem Dreijahresvertrag der Mieter erst nach einem Jahr den gesetzlich verankerten Anspruch auf Kündigung hat. Eine vorherige Auflösung geht nur mit Zustimmung des Vermieters.

Eigentümerwechsel: keine vorzeitige Kündigung

Der Mieter muss jetzt eben mit dem neuen Eigentümer versuchen, eine einvernehmliche Beendigung zu vereinbaren. Der Eigentümerwechsel hat in diesem Zusammenhang keinerlei Bedeutung. Diese Regelung (Übergang des Mietvertrages auf den neuen Eigentümer) ist im Grunde eine Mieterschutzbestimmung, da es normalerweise dem Interesse des Mieters dient, dass ein Eigentümerwechsel nicht mit einer Kündigung einhergeht.
 


„Wir sind Wohnungseigentümer und haben mit dem Beschluss der Mehrheit unseren Verwalter ordnungsgemäß gekündigt. Jetzt verlangt er von uns Eigentümern eine „Kündigungsentschädigung“. Ist das zulässig?“


Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann die Eigentümergemeinschaft den Verwaltungsvertrag unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder Abrechnungsperiode (normalerweise das Kalenderjahr) kündigen. Für diese Kündigung bedarf es eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer. Daneben ist auch eine außerordentliche Kündigung wegen grober Pflichtverstöße auf Antrag eines einzelnen Wohnungseigentümers durch das Gericht möglich.

Branchenüblich oder nicht?

Enthält der Verwaltervertrag eine Bestimmung über die sogenannte Kündigungsentschädigung, dann ist sie zu zahlen. Wenn der Verwaltervertrag keine Regelung enthält, kommt es darauf an, ob dieses Entgelt branchenüblich ist. Der Oberste Gerichtshof hat dies verneint.

Sollte diese Kündigungsentschädigung nicht vereinbart sein, ist sie unzulässig.
 


Hier gelangen Sie wieder zur Wohnrechts-Übersichtsseite.

Bewertung

Wertung: 3 von 5 Sternen
23 Stimmen
Weiterlesen
Bild: Das KONSUMENT-Geschenk-Abo