Wohnkosten

Mietzahlungen, Betriebskosten, Investitionen

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veröffentlicht: 15.07.2013, aktualisiert: 08.04.2016

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Mietzins: erhöhen, senken, überprüfen

"Wir sind seit 1999 Mieter in dieser Wohnung und hatten bisher keine Mieterhöhung. Die Miete ist nach dem Verbraucherpreis-Index (VPI) 1996 wertgesichert. Ab September wird nun die Mieterhöhung in voller Höhe berechnet, statt 335 Euro nunmehr 438 Euro. Ist das ok, dass die Miete nun so sprunghaft ansteigt?"


Wenn die Prozentpunkte stimmen (überprüfbar unter www.statistik.at/indexrechner), dann ist die Mieterhöhung – auch wenn sie sehr hoch erscheint – rechtlich in Ordnung. Eine Obergrenze für die Wertsicherung gibt es nicht. Sie als Mieter haben ohnedies einen großen Vorteil, dass der Vermieter auf die frühere Geltendmachung der Wertsicherung verzichtet hat.

Alter der Wohnung entscheidend

Bei einer Mietwohnung, die nach 1953 ohne öffentliche Fördermittel errichtet wurde (vermietete Eigentumswohnung nach 1945), hätte der Vermieter die Möglichkeit die Mieterhöhung rückwirkend für die letzten drei Jahre zu verlangen. Bei älteren Mietobjekten gibt es diese Nachverrechnung nicht! Im Altbau kann der Vermieter nur unter rechtzeitiger Anzeige von 14 Tagen vor dem nächsten Zinstermin die Erhöhung begehren. - Lesen Sie mehr Mietzins: Wertsicherung 7/2014
 


"Ich bin Mieter einer Genossenschaftswohnung. Schon wieder wurde mein Mietzins erhöht. Der sogenannte EVB ist stark gestiegen. Was ist dieser EVB und darf ihn die Genossenschaft einfach unbegrenzt erhöhen?“


Der EVB ist der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag, den die Genossenschaft verlangen darf. Basis sind die gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG). Ziel ist es rechtzeitig und vorausschauend Geld für anstehende Erhaltungsarbeiten und nützliche Verbesserungen zur Seite zu legen (siehe auch ).

Erhaltungspflichten für Fenster, Fassade, Lift

Die Erhaltungspflicht umfasst unter anderem die allgemeinen Teile der Baulichkeit wie Fassade, Fenster und Balkone, Garagen und Abstellplätze sowie Gemeinschaftsanlagen wie Lift und Waschküche. Ebenso Arbeiten die kraft öffentlich-rechtlicher Verpflichtung vorzunehmen sind z.B. an Wasserleitungen, an der Kanalisierung oder an den Energieeinrichtungen.

Der für diese Ausgaben vorgesehene EVB ist gesetzlich gestaffelt. Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag darf je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat, sofern das Erstbezugsdatum fünf Jahre oder weniger zurückliegt, den Ausgangsbetrag von 0,50 Euro nicht übersteigen. Ab dem sechsten Jahr und für jedes weitere Jahr des Zurückliegens des Erstbezugsdatums erhöht sich dieser Betrag um 12 vH pro Jahr, jeweils gerechnet vom Ausgangsbetrag. Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag darf jedoch je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat zwei Euro nicht übersteigen.


„Ich bin Mieter einer Altbauwohnung. Der Vermieter teilte mir schriftlich mit, dass sich mein Mietzins aufgrund der Wertsicherungsvereinbarung ab dem nächsten Zinstermin um 25 Euro erhöht. Gleichzeitig verlangt der Vermieter eine Nachzahlung. Sind die Erhöhung und die Nachzahlung gerechtfertigt?“


Eine Wertsicherungsvereinbarung ist eine zulässige Vertragsklausel und findet sich standardmäßig in den meisten Mietverträgen. Sie muss allerdings vereinbart sein und gilt nicht automatisch. Diese Vereinbarung ist normalerweise im Anschluss an die Mietzinsklausel geregelt und lautet etwa folgendermaßen:

"Der vereinbarte Hauptmietzins wird auf den von der Statistik Austria verlautbarten monatlichen Index der Verbraucherpreise 2000 wertbezogen. Ausgangsbasis für die Wertsicherung ist die für den Monat der Vertragsunterfertigung errechnete Indexzahl. Schwankungen bis 3 % (oder 5 %) nach oben oder unten bleiben unberücksichtigt."

Erhöhung zwei Wochen vorher bekanntgeben

In der Indexklausel muss ein Ausgangswert des vereinbarten Index enthalten sein, von dem aus die Erhöhung berechnet wird. Eine Erhöhung muss dem Mieter mindestens 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin schriftlich bekannt gegeben werden. Kommt das Schreiben verspätet, tritt die Erhöhung erst mit dem übernächsten Zinstermin ein.

Bei Wohnungen im Altbau ist die Wertsicherung für die Vergangenheit nicht zulässig und muss daher vom Mieter auch nicht bezahlt werden.

Bei Wohnungen im Neubau (Baubewilligung nach 1945 bei Eigentumswohnungen und nach 1953 bei Zinshäusern) darf der Vermieter die letzten drei Jahre nachverrechnen.


"Gestern erhielt ich einen Brief von meinem Vermieter, in dem er mir mitteilte, dass der Mietzins erhöht werden müsse. Darf er das so einfach? Muss dafür ein neuer Mietvertrag unterzeichnet werden?“

Eine Erhöhung des Mietzinses darf nur

  • unter den gesetzlichen Voraussetzungen oder
  • aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung oder
  • im Einvernehmen zwischen Mieter und Vermieter erfolgen.

Wertsicherungsklausel ist üblich

Unter einer gebräuchlichen Mietzinsvereinbarung versteht man die sogenannte "Wertsicherungsklausel“. Das ist die Anpassung des Mietzinses an die Inflationsrate (= Indexanpassung). Dabei handelt es sich um – je nach Vereinbarung – geringfügige Erhöhungen um in der Regel 3% oder 5%. Der Abschluss eines neuen Vertrages ist für diese Erhöhung nicht notwendig.

2 Wochen vorher informieren

Für die Geltendmachung der Indexanpassung muss der Vermieter diese lediglich zwei Wochen vor dem nächsten Zinstermin schriftlich anzeigen. Ist keine Wertsicherungsklausel vertraglich vereinbart worden, dann ist der Mietzins nicht indexiert und bleibt der Höhe nach gleich.
 


"Unser Haus wurde von der Gemeinde an eine Privatperson verkauft. Diese plant nun einige Sanierungsarbeiten und kündigt an, eine Mieterhöhung vorzunehmen. Außerdem soll ich einen Mietvertrag unterschreiben, da ich bis jetzt keinen hatte.“


Durch einen Eigentümerwechsel werden die bestehenden Mietverhältnisse nicht berührt. Der neue Eigentümer tritt in die Position des ehemaligen Vermieters ein und übernimmt sämtliche Mietverhältnisse. Das bedeutet, dass kein neuer Mietvertrag notwendig ist. Dadurch wird zumeist nur versucht eine Mieterhöhung vorzunehmen und neue (meist ungünstige) vertragliche Vereinbarungen zu treffen.

Mieterhöhung über Wertsicherung

Durch einen Eigentümerwechsel darf der Mietzins nicht erhöht werden. Einzig die bereits bestehenden Möglichkeiten zur Mietzinserhöhung dürfen vom neuen Eigentümer vorgenommen werden. Das ist z.B. eine Erhöhung aufgrund einer Wertsicherungsklausel. Auch Sanierungsarbeiten dürfen nicht an die Mieter weiterverrechnet werden. Hat ein Eigentümer mit den Mietzinseinnahmen kein Auslangen, dann hat er die Möglichkeit bei der Schlichtungsstelle bzw. beim Bezirksgericht einen Antrag auf Einhebung eines erhöhten Mietzinses zu stellen.
 


„Unlängst ist meine Mutter gestorben. Sie hatte einen unbefristeten Mietvertrag seit 1984. Ich, ihre Tochter, lebte mit ihr im gemeinsamen Haushalt, bin auf diese Wohnung angewiesen und möchte auch weiterhin dort wohnen. Wir haben investiert und auf Kategorie A angehoben. Der Vermieter meint, dass jetzt der Mietzins gewaltig steigen wird. Kann das sein?“


Ja. Bei Mietverträgen, die Kraft gesetzlichen Eintrittsrechts an eine andere Person übergehen, kann der Mietzins angehoben werden. Dies jedoch nur in dem gesetzlichen Rahmen des MRG (Mietrechtsgesetzes). Basis für die neue Berechnung ist der jetzige Kategoriezustand des Mietobjektes.

Ein Monat vor Zahlung Mietzins bekannt geben

In vorliegendem Fall bedeutet das, Kategorie A, begrenzt durch die gesetzliche Höchstgrenze von 3,43 Euro/m2. Der Vermieter darf den Mietzins für Sie als Tochter auf 3,43 Euro/m2 anheben (Stand Mai 2017). Der Vermieter muss dem neuen Hauptmieter spätestens einen Monat vor dem Zinstermin, zu dem er den angehobenen Mietzinses fordert, den erhöhten Mietzins schriftlich bekannt geben.
 


"Im Oktober dieses Jahres erwarben wir eine Eigentumswohnung. Diese Wohnung ist auf fünf Jahre vermietet. Der vereinbarte Mietzins erscheint mir recht gering. Wie können wir die Miete erhöhen?“


Durch die Eigentumsübertragung tritt der Erwerber in den bestehenden Mietvertrag ein und ist an dessen Vereinbarungen gebunden. Während der Mietdauer besteht – abgesehen von vertraglichen Regelungen – keine Möglichkeit einseitig in den Vertrag einzugreifen und z.B. den Mietzins zu erhöhen.

Erhöhung nach Verbraucherpreisindex

Eine in Verträgen sehr gebräuchliche Vereinbarung ist die Anpassung des Mietzinses an den Verbraucherpreisindex (VPI). Diese Indexanpassung kann der neue Eigentümer überprüfen und gegebenenfalls dadurch eine Mietzinserhöhung durchführen. Hat es der vorige Eigentümer unterlassen eine Indexanpassung vorzunehmen, so kann der neue Vermieter diese Mietzinserhöhung rückwirkend für drei Jahre geltend machen. Es muss sich aber bei dem vermieteten Objekt um eine Wohnung handeln, die nach 1945 errichtet wurde.

Für eine sonstige Anhebung des Mietzinses muss der neue Vermieter das Ende des Vertrages abwarten. Erst im Zuge des Abschlusses eines neuen Mietvertrages, entweder mit einem anderen oder aber auch mit dem bisherigen Mieter, wird der Mietzins neu festgelegt.
 


"Mein Vermieter hat in diesem Monat die Miete erhöht. Statt bisher 450 Euro verlangt er ab nächstem Zinstermin 470 Euro. Darf er das?"


Erhält der Mieter vom Vermieter eine Zinserhöhung ist zunächst nachzufragen aus welchem Grund. Der Vermieter kann nicht einseitig in die Mietzinsvereinbarung eingreifen und ohne Rechtsgrund eine Erhöhung verlangen. Oftmals liegt einer geringfügigen Erhöhung eine vertragliche Wertsicherungsklausel zu Grunde. Das entspricht der Anpassung an die Inflationsrate. Im Vertrag findet sich diese Vereinbarung in der Regel unter dem Punkt "Mietzins“ und bezieht sich auf einen Verbraucherpreisindex (VPI).

Mietzins hängt von VPI ab

Im Ausmaß in dem dieser VPI steigt, ist der Vermieter berechtigt, den Hauptmietzins anzuheben. Diese Vereinbarung ermöglicht eine vertraglich ausbedungene Erhöhung des Hauptmietzinses. Daneben kann der Vermieter auch die Betriebskosten anheben. Insbesondere im Altbau oder bei entsprechender Vereinbarung (pauschalierte Vorschreibungen gegen jährliche Verrechnung). Nach der Betriebskostenabrechung, vor allem im Falle einer Nachzahlung, kann der Vermieter im Sinne einer wirtschaftlichen Vorausschau die Betriebskosten entsprechend anheben.
 


„Meine Genossenschaftswohnung wird immer teurer. Seit Jänner wurde die Miete wieder angehoben. Darf das sein?“


Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) hat eine eigene Entgeltsbestimmung, die die einzelnen Bestandteile des Mietzinses regelt. § 14 WGG sieht vor, dass neben Annuitäten, Betriebskosten und Verwaltungskosten auch ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) als Teil der Miete verrechnet werden darf. Gerade dieser EVB ist oftmals der Grund für nicht unerhebliche Mietenerhöhungen bei Genossenschaftswohnungen.

Die Höhe richtet sich nach dem Alter des Gebäudes. Gesetzlich geregelt ist nicht die Höhe des EVBs, sondern nur dessen Obergrenze. Die Genossenschaft kann daher je nach Bedarf im Rahmen der höchstzulässigen Beträge einen EVB einheben.

Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag darf (Stand: Mai 2017) je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat, sofern das Erstbezugsdatum fünf Jahre oder weniger zurückliegt, den Ausgangsbetrag von 0,50 Euro nicht übersteigen. Ab dem sechsten Jahr und für jedes weitere Jahr des Zurückliegens des Erstbezugsdatums erhöht sich dieser Betrag um 12 vH pro Jahr, jeweils gerechnet vom Ausgangsbetrag. Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag darf jedoch je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat zwei Euro nicht übersteigen.


"Ich bin Vermieter meiner ohne Förderungsmittel in den 70er Jahren errichteten Eigentumswohnung. Seit der Mietvertragserrichtung vor fünf Jahren (Mietvertrag auf 10 Jahre) habe ich keine Erhöhung vorgenommen. Im Vertragsformular findet sich eine Wertsicherungsklausel ohne Prozentsatzanhebung. Wann darf ich anheben und habe ich schon etwas verpasst?“


Eine Wertsicherungsvereinbarung ist eine zulässige Vertragsbestimmung und bedeutet, dass der vereinbarte Hauptmietzins auf den von der Statistik Austria verlautbarten monatlichen Index der Verbraucherpreise wertbezogen ist (siehe www.statistik.at).

Ausgelassene Erhöhungen nachverrechnen

Als Ausgangsbasis wird im Mietvertrag eine Indexzahl angeführt, von dem aus die Erhöhung berechnet wird. Ein Schwellenwert wird zumeist angegeben (muss aber nicht sein). Ist kein Prozentsatz vereinbart, ab dem angehoben wird, steht es dem Vermieter frei, wann er eine Anpassung vornimmt. Praktischerweise wird er dann anheben, wenn die Erhöhung nicht gänzlich unbedeutend ist. Zumeist erfolgt in diesen Fällen eine Anhebung ein Mal pro Jahr. Hat der Vermieter über einen längeren Zeitraum nicht angepasst, so kann er auch rückwirkend eine Erhöhung nachverrechnen. Allerdings nur die letzten drei Jahre.
 


"Als Mieter einer Altbauwohnung möchte ich eine Gasetagenheizung einbauen. Wie muss ich vorgehen. Erhöht sich dadurch der Mietzins?“


Der Einbau einer Heizung ist dem Vermieter anzuzeigen und bedarf seiner Zustimmung. Der Vermieter kann seine Zustimmung jedoch nicht verweigern wenn:

  • der Heizungseinbau dem Stand der Technik entspricht
  • üblich und für den Hauptmieter wichtig ist
  • die Arbeiten von einem Professionisten durchgeführt werden
  • keine Schädigung des Hauses und des Erscheinungsbildes erfolgt sowie
  • keine Gefahr für Personen oder Sachen zu befürchten ist.

Durch den Heizungseinbau des Mieters erhöht sich der Mietzins nicht.
 


"Wir wohnen seit August 2008 in einem gemieteten Einfamilienhaus. Der Mietzins ist wertgesichert. Eine Änderung ist zu berücksichtigen, wenn sie 5% übersteigt. Jetzt verlangt der Vermieter eine Erhöhung auch für die Vergangenheit. Darf er das und wie wird diese Erhöhung berechnet?"


Ja. Bei Objekten die in ihrer Mietzinsbildung nicht unter das MRG (Mietrechtsgesetz) fallen, das sind Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Objekte im Neubau (Baubewilligung nach 1945 bei Eigentumswohnungen und 1953 im Zinshaus), darf der Vermieter eine allfällige Mieterhöhung auch rückwirkend für die letzten drei Jahre einfordern. Die zukünftige Mieterhöhung ist dem Mieter schriftlich anzuzeigen und wird zum darauffolgenden Termin wirksam.

Indexanpassung berechnen

Die Indexanpassung berechnet sich so: Indexzahl neu gebrochen durch Indexzahl alt, mal 100, minus 100.

In vorliegendem Fall bedeutet das: Indexzahl des Verbraucherpreisindex 2000 von September 2012 beträgt 129,2 gebrochen durch Indexzahl von August 2008 118,8 (wieder ausgehend vom VPI 2000) ergibt 1,087542, mal 100, minus 100 ergibt eine prozentuelle Erhöhung von 8,7542 %. Die Indizes sind im Internet unter www.statistik.at nachzulesen.
 


„Aufgrund einer defekten Gasleitung wurde das Gas im Haus gesperrt. Wir haben nun schon seit einer Woche keine Heizung und kein warmes Wasser. Was kann ich tun?“


Wird ein Mietobjekt ganz oder teilweise unbrauchbar, ist der Mieter im Ausmaß der Unbrauchbarkeit von der Mietenzahlung befreit. Diese Regelung ist im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) verankert und kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Eine diesbezügliche Vereinbarung wäre ungültig. Die Zinsbefreiung tritt mit Beginn der Beeinträchtigung ein und dauert bis zu ihrer Behebung unabhängig davon, ob den Vermieter daran ein Verschulden trifft. 

Einvernehmen mit Vermieter suchen

Ist der Mieter selbst schuld an diesem Umstand, hat er dieses Recht nicht. Die Höhe der Reduktion richtet sich je nach Einzelfall nach dem Grad der Unbrauchbarkeit und ist vom Mieter geltend zu machen. Wir empfehlen die eingeschränkte Zahlung dem Vermieter schriftlich mitzuteilen oder das Einvernehmen mit diesem zu suchen. Bei nicht vollständiger Mietenzahlung riskiert der Mieter nämlich eine gerichtliche Kündigung bzw. eine Räumungsklage. Ein geringeres Risiko geht der Mieter ein, wenn er den Mietzins "unter Vorbehalt der Rückforderung" weiter bezahlt und dann seine zu viel gezahlten Mieten aktiv einklagt.
 


"Als Mieter einer Altbauwohnung möchte ich meinen Mietzins überprüfen lassen. Geht das? Wohin muss ich mich wenden?“

 
Der Mieterschutz in Österreich zeigt sich unter anderem in gesetzlichen Mietzinsbildungsvorschriften. Sie sehen für den größten Teil der Wohnungen Höchstgrenzen bei den Mietzinsen vor. Deren Einhaltung ist durch die Möglichkeit der Überprüfung bei Bezirksgericht/Schlichtungsstelle gewährleistet.

Mietzins bei Altbauten überprüfen

Eine Mietzinsüberprüfung kann bei Wohnungen vorgenommen werden, die in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen. Das sind Altbauobjekte (in einem Zinshaus mit Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953; in einem Eigentumshaus mit Baubewilligung vor dem 8. Mai 1945) sowie geförderte Objekte. Bei derartigen Mietverhältnissen kann der Mieter einen Antrag auf Überprüfung stellen, wobei er sich nicht von einem Anwalt vertreten lassen muss. Das Verfahren bei der Schlichtungsstelle (z.B. in Wien) ist kostenlos.

Rechtzeitig Antrag stellen

Bei unbefristeten Mietverträgen besteht diese Möglichkeit innerhalb der ersten drei Jahre, bei befristeten Mietverträgen bis sechs Monate nach Ende der Befristung mit einer Verjährung von zehn Jahren. Wird innerhalb dieser Zeit kein Antrag gestellt ist dieses Recht vertan und der Mietzins nicht mehr überprüfbar.
 


„Seit einem Jahr bewohnen wir eine Altbaumietwohnung in Wien. Unser Mietvertrag ist auf drei Jahre befristet und der Mietzins erscheint mir sehr hoch. Angeblich handelt es sich bei unserem Mietzins um einen Richtwertmietzins. Was bedeutet das? Gibt es da gesetzliche Obergrenzen?“


Seit 1994 gibt es für Mietverhältnisse im Altbau (Zinshaus errichtet vor 1953, Eigentumshaus vor 1945) den sogenannten Richtwertmietzins als Grundlage für die Mietzinsberechnung. Mit der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt durch das Justizministerium werden für die jeweiligen Bundesländer Richtwerte bekanntgemacht.

Erhöhung in der Regel alle zwei Jahre

Die Erhöhung richtet sich nach der Steigerung der Verbraucherpreise und erfolgt in der Regel alle zwei Jahre. Ab April 2017 beträgt der Richtwert für Wien 5,58 Euro/m2. Zu diesem Grundmietzins werden noch Zu- und Abschläge verrechnet. Diese richten sich nach der Lage innerhalb Wiens (Bezirk), sowie nach der Lage im Haus (straßen- oder hofseitig, Lift, ...), der Grundrissgestaltung und Ausstattung (Kabel-, TV-Anschluss, Terrasse,...) der Wohnung.

Ausgangsbasis ist eine Wohnung der Kategorie A, das bedeutet mit Heizung, Bad und WC im Inneren. Für jede schlechtere Kategorie erfolgt ein Abschlag von 25 Prozent. Ebenso wird ein 25prozentiger Abschlag für ein befristetes Mietverhältnis vorgenommen.
 


"Bei Durchsicht unseres Mietvertrages fiel mir ein Passus auf, der im Falle der Beeinträchtigung unseres Mietobjektes keinerlei Rechtsfolgen zulässt. Wird dadurch eine allfällige Mietzinsminderung ausgeschlossen?“

 
Es handelt sich dabei um eine in Mietverträgen sehr gebräuchliche Vertragsklausel, die versucht, den Mieter von einer Zinsminderung abzuhalten. Das Recht auf Mietzinsminderung, normiert in § 1096 ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) kann jedoch im Vorhinein im Mietvertrag nicht wirksam ausgeschlossen werden.

Vorbehalt der Zinsminderung

So ein Hinweis in Ihrem Mietvertrag nimmt Ihnen nicht diese gesetzliche Möglichkeit. Lediglich ein späterer Verzicht könnte zu dem Verlust der Mietzinsminderung führen. Aus diesem Grund ist es wichtig, bei Kenntnis des Mangels nicht vorbehaltlos den vollen Mietzins zu bezahlen, da darin ein Verzicht auf die Geltendmachung der Minderung gesehen wird. Schreiben Sie dem Vermieter, dass es den Mangel gibt, fordern Sie ihn auf ihn zu beheben und deponieren Sie schriftlich, dass Sie sich eine Mietzinsminderung vorbehalten.
 


"Anlässlich einer Badrenovierung in unserer Genossenschaftswohnung wurde ein Feuchtigkeitsschaden festgestellt. Die Genossenschaft beauftragte eine Sanierungsfirma, die für drei Wochen Entfeuchtungsgeräte aufstellt. Seit einem Monat schon ist das Badezimmer (Bad, Dusche, Waschmaschine) nicht benützbar. Wieviel Mietzinsminderung steht uns zu?"

 

Für den Zeitraum und in dem Ausmaß der Beeinträchtigung gewährt das Gesetz dem Mieter die Möglichkeit einer Mietzinsminderung. Für die Höhe gibt es keine starren Prozentsätze, es kommt dabei auf die individuelle Beeinträchtigung an (z.B. Entfall der Heizung - je nach Temperatur).

40 Prozent angemessen

Außerdem empfiehlt es sich, vorab mit dem Vermieter Kontakt aufzunehmen und eventuell eine einvernehmliche Mietminderung zu vereinbaren. Auch dies sollten Sie zu Beweiszwecken immer schriftlich festhalten. Auf jeden Fall müssen Sie die Mietzinsminderung dem Vermieter schriftlich anzeigen. In vorliegendem Fall würden wir ca. 40 Prozent veranschlagen.
 


"Ich habe eine Eigentumswohnung gemietet, wobei sich der vereinbarte Mietzins aus Mietzins und Betriebskosten zusammensetzt. Aufgrund einer Gebäudesanierung wurde die monatliche Vorschreibung um 50 Euro pro Monat erhöht. Muss ich als Mieter das bezahlen?"


Ob derartige Beiträge zur Reparaturrücklage (auch Reparaturfonds, Rücklage, Erneuerungsfonds, Instandhaltungsrückstellung genannt) vom Mieter übernommen werden müssen, hängt von der vertraglichen Vereinbarung ab. Zu den  Betriebskosten des Mietrechtsgesetzes gehören sie jedenfalls nicht.

Vertragliche Regelung entscheidend

Das bedeutet, dass es einer besonderen vertraglichen Regelung bedarf, um diese Rücklagenzahlungen auf den Mieter zu überwälzen. Wenn dies im Vertrag steht und für den Mieter transparent ist, dann muss der Mieter diese Zahlungen übernehmen.

Gibt es keine eindeutige Überwälzung von Rücklagenbeiträgen auf den Mieter (es wurde wie in vorliegendem Fall lediglich die Überwälzung von Betriebskosten vereinbart), dann kann sich der Mieter dagegen zur Wehr setzten. Denn, siehe oben, zu den Betriebskosten im Sinne des Mietrechtsgesetzes zählen diese Aufwendungen nicht.
 


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