Genossenschafts-Wohnungen - Abrechnen beim Ausziehen

21.1.2011

Geld + Recht Recht

Beim Auszug aus einer Genossenschaftswohnung wird abgerechnet. So funktioniert die Rückzahlung des Finanzierungsbeitrages.

Wer eine Wohnung einer gemeinnützigen Bauvereinigung anmietet, muss fast immer einen größeren Einmalbetrag bezahlen, den sogenannten Finanzierungsbeitrag (Grund- bzw. Baukostenbeiträge). Der Finanzierungsbeitrag erfüllt den Zweck einer Mietzinsvorauszahlung.

Durch die Einhebung von Finanzierungsbeiträgen der Mieter kann der Einsatz von Fremdkapital und Eigenmitteln der gemeinnützigen Bauvereinigung für das Bauprojekt in Grenzen gehalten werden. Dadurch fallen die monatlichen Belastungen für die Mieter geringer aus. Ein höherer Finanzierungsbeitrag der Mieter bei Erstbezug der Baulichkeit hat also ein niedrigeres laufendes Entgelt zur Folge und umgekehrt ein niedrigerer Finanzierungsbeitrag ein höheres laufendes Entgelt.

Rückzahlung hat binnen acht Wochen

Bei Mietende muss die gemeinnützige Bauvereinigung den eingehobenen Finanzierungsbeitrag abzüglich der vorzunehmenden Abwertung an den Mieter zurückbezahlen. Die Rückzahlung hat binnen acht Wochen nach Rückstellung der Wohnung durch den Mieter zu erfolgen.

Ein Prozent pro Jahr

Die derzeit geltenden Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes sehen vor, dass der Finanzierungsbeitrag um ein Prozent pro Jahr abgewertet (abgeschrieben) wird. Diese Abschreibung wird meist als „Verwohnung“ bezeichnet. Sie wird immer ab dem Datum des Erstbezugs berechnet. Nicht vollendete Jahre der Mietdauer werden aliquot nach Monaten berücksichtigt.

Altes Haus, niedriger Finanzierungsbeitrag

Für die Berechnung des Rückzahlungsbetrages ist grundsätzlich auch bei einem Folgemieter immer vom Datum des Erstbezugs und von der ursprünglichen Höhe des Finanzierungsbeitrages auszugehen. Je älter die Baulichkeit bei Mietbeginn ist, desto niedriger ist der zu leistende Finanzierungsbeitrag. Die jährliche Abschreibung bleibt trotzdem gleich hoch wie bei den Vormietern. Die Abwertung erfolgt also linear über hundert Jahre ab Erstbezug.

Sonderregelung für ältere Anlagen

Anders gesagt: Egal ob Erstmieter oder Folgemieter, der geleistete Finanzierungsbeitrag "schrumpft" mit jedem Monat um den gleichen Betrag. Sind seit dem Erstbezug hundert Jahre vergangen, sind geleistete Finanzierungsbeiträge zur Gänze abgewertet und es findet keine Rückzahlung mehr statt.

Für ältere Wohnhausanlagen, die vor dem 1. Juli 2000 erstmalig bezogen worden sind, gilt eine Sonderregelung: Hier läuft die lineare Abschreibung der Finanzierungsbeiträge über hundert Jahre ab dem 1. Jänner 2001. Zu diesem Stichtag muss von der gemeinnützigen Bauvereinigung eine Zwischenabrechnung erstellt werden.

Entfall der Aufwertung

Bis zu einer Gesetzesänderung im Jahr 2000 war im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz vorgesehen, dass der Finanzierungsbeitrag jährlich um zwei Prozent abzuwerten war und danach grundsätzlich eine Aufwertung nach dem Verbraucherpreisindex (Inflationsrate) zu erfolgen hatte. In Einzelfällen konnte es aber zu unbilligen Ergebnissen für ehemalige Mieter kommen, weil ein längeres Leerstehen der Wohnung vor der Neuvermietung zum Entfall der Aufwertung nach dem Verbraucherpreisindex führte.

Abwertung: 1 Prozent pro Jahr

Seit der Gesetzesänderung im Jahr 2000 ist für Mietverhältnisse in diesen Gebäuden nun klargestellt, dass die Zwischenabrechnung nach der alten Rechtslage, jedenfalls aber mit Aufwertung vorzunehmen ist. Der so zum Stichtag ermittelte Betrag ist von der gemeinnützigen Bauvereinigung in einem zweiten Rechenschritt ab dem 1. Jänner 2001 mit einem Prozent pro Jahr abzuwerten.

Wohnrechtliches Außerstreitverfahren

Bezweifelt ein ehemaliger Mieter, dass der Rückzahlungsbetrag richtig berechnet worden ist, kann er diesen mittels Antrag im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren überprüfen lassen. Mietzinsrückstände oder einem Mieter zurechenbare Beschädigungen der Wohnung können eine gemeinnützige Bauvereinigung jedoch zum teilweisen Einbehalt, also zur Aufrechnung mit dem Rückzahlungsbetrag berechtigen.

Auf der folgenden Seite finden Sie zwei Beispiele, wie sich die Rückzahlung errechnet.

Berechnung: Erstbezug und Wiedervermietung

Hier zwei Beispiele, die zeigen, wie viel Sie von Ihrem Genossenschaftsbeitrag zurückbekommen.

Abschreibung auf 100 Jahre (1 Prozent jährlich): Abwertungsbetrag 480 Euro jährlich oder 40 Euro pro Monat
Erstbezug: 1.1.2005 (Benützungsbewilligung)	Wiedervermietung: 1.4.2011
Finanzierungsbeitrag des Erstmieters (Mieter A): 48.000 Euro	Finanzierungsbeitrag des Folgemieters (Mieter B): 45.000 Euro
Rückstellung der Wohnung (Mietende): 31.3.2011	Rückstellung der Wohnung (Mietende): 30.6.2013
Abwertung über 75 Monate, das sind 75 x 40 Euro = 3.000 Euro	Abwertung des ursprünglichen Finan-zierungsbeitrages über 102 Monate (ab Erstbezug), das sind 102 x 40 Euro = 4.080 Euro
48.000 Euro minus 3.000 Euro ergibt den Rückzahlungsbetrag von 45.000 Euro	48.000 Euro minus 4.080 Euro ergibt den Rückzahlungsbetrag von 43.920 Euro