KONSUMENT.AT - Immobilien zur Eigennutzung - Rendite, Kosten, Handhabung

Immobilien zur Eigennutzung

Geldanlage in der Krise

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veröffentlicht: 19.01.2015

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Renditechancen

Bei selbst bewohnten Immobilien besteht die Rendite darin, dass man sich die Miete erspart, denn laufende Erträge wirft eine Eigentumswohnung oder ein eigenes Haus nicht ab. Im Gegenteil: Immer wieder muss da und dort Geld zum Sanieren und Reparieren investiert werden. Dafür besteht bei Immobilien die Chance auf Wertzuwachs bzw. kann die eigene Immobilie im schlimmsten Fall zu Geld gemacht werden und so den Barbestand im Alter erhöhen.

Die Miete von Objekten kommt über die Jahre gerechnet in der Regel teurer als Eigentum. Das ist aber nicht immer und in jedem Fall so: Wer (noch) einen günstigen Mietvertrag laufen hat, wohnt unterm Strich vielleicht billiger als ein Eigentümer, der neben dem Kaufpreis auch die Instandhaltungs- und Sanierungskosten aufbringen muss. Dafür besitzt er letzten Endes eine Immobilie, während der Mieter das Geld, das ihm mangels Kauf bleibt, in möglichst profitable Anlagen stecken muss, um einen gewissen Werterhalt zu erzielen. Die bei Vorsorgewohnungen oder Bauherrenmodellen gern propagierte Steuerersparnis sollte bei der Geldanlage nicht überbewertet werden: Derartige Modelle sind meist längerfristig angelegt; die Steuergesetzgebung kann sich aber rasch ändern, und dann ist es vorbei mit der erwarteten Rendite.

Kosten

Beim Kauf von Immobilien fallen neben dem Kaufpreis auch immer einige Kosten für öffentliche Abgaben, Vermittlung und Vertragsabwicklung an – etwa eine Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Grundbuch-Eintragungsgebühr und Notarkosten; je nach Objekt auch Planungs- oder Sanierungskosten und Ähnliches. Schließlich kommen auch noch mehr oder weniger hohe Kosten für die Innenausstattung und -sanierung dazu. Wer den Kauf über Kredit finanziert, sollte darauf achten, dass die monatliche Belastung auch in Zeiten höherer Zinsen leistbar ist. Für die Folgejahre sind außerdem die monatlichen Betriebskosten bzw. Fixkosten für Kaminkehrung, Kanal und Abfall sowie die Instandhaltungskosten zu berücksichtigen.

Liquidität

Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, braucht einen mittel- bis langfristigen Investitionshorizont. Schnell geht bei Immobilien gar nichts bzw. wenn doch, dann zahlt meist irgendjemand drauf – in der Regel derjenige, der das "Betongold" so rasch wie möglich wieder verflüssigen will oder muss.

Komplexität, Handhabung, Bequemlichkeit

Bei der Auswahl sollte nicht ausschließlich der aktuelle eigene Bedarf berücksichtigt werden. Wer eine Immobilie auch als Geldanlage sieht, muss zudem die Faktoren berücksichtigen, die bei einem möglichen Weiterverkauf eine Rolle spielen können: etwa, wie sich die Region, die nähere Umgebung, die Immobilie in den nächsten Jahren und Jahrzehnten entwickeln könnte (z.B.: schöner Altbau, aber mit energietechnisch hohem Sanierungsbedarf in weiterer Zukunft?, grüner Speckgürtel einer Stadt mit steigenden Immobilienpreisen oder vermehrte Ansiedlung von Industriebetrieben?; Ausbau der Infrastruktur oder „sterbende“ Gegend?). Zu berücksichtigen ist auch, dass ein eventueller Kredit langfristig leistbar sein muss.

Mindestveranlagung

Ein Drittel des Gesamtbetrages (Kaufpreis und alle Nebengebühren) sollte vorhanden sein.

Anteil am Portfolio

Ob das eigene Haus, die eigene Wohnung im Rahmen des Vermögens- und Anlageportfolios mit einzubeziehen ist, hängt von der jeweiligen Lebens- und Finanzsituation ab. Eine für den Eigenbedarf erworbene und bereits ausgezahlte Immobilie sollte nicht im persönlichen Veranlagungsportfolio berücksichtigt werden, sehr wohl jedoch ausstehende Kreditraten, weil sie den Betrag schmälern, der zur Geldanlage zur Verfügung steht.

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