KONSUMENT.AT - Verträge abschließen - Rücktritt vom abgeschlossenen Vertrag

Verträge abschließen

Mietverträge, Kaufverträge, Rücktritt nach Vertragsabschluss, Makler, Kaution

Seite 3 von 5

Nächsten Inhalt anzeigen
veröffentlicht: 15.07.2013, aktualisiert: 08.04.2016

Inhalt

Rücktritt vom abgeschlossenen Vertrag

„Vor ein paar Tagen habe ich einen Nutzungsvertrag bei einer Genossenschaft unterschrieben. Ich will jetzt aber die Wohnung nicht beziehen. Kann ich von diesem Vertrag zurücktreten?“


Durch die Unterschrift wurde ein rechtswirksamer Mietvertrag abgeschlossen. Eine gesetzliche Rücktrittsmöglichkeit ist nur für den bestimmten Fall vorgesehen, dass der Vertrag am Tag der Erstbesichtigung unterschrieben wurde. Sonst gibt es kein allgemeines Rücktrittsrecht!

Einvernehmliche Regelung

Der Mieter kann den Vertrag nur aufkündigen – wobei die vereinbarte Kündigungsfrist einzuhalten ist – oder versuchen, mit der Genossenschaft eine einvernehmliche Regelung zu treffen. Vielfach wird es bei Genossenschaftswohnungen, die noch nicht bezogen wurden, so gehandhabt, dass der Vertrag einvernehmlich aufgelöst wird und der Mieter lediglich eine Bearbeitungsgebühr (zirka 500 Euro) bezahlen muss.


 

„Ich habe zwar bereits ein Mietanbot unterschrieben, möchte diese Wohnung jetzt aber doch nicht anmieten. Ein Mietvertrag wurde von mir noch nicht unterschrieben. Was kann ich tun?“

 


Solche Anfragen sind in der Praxis häufig anzutreffen und behandeln gleich zwei unterschiedliche rechtliche Themenkreise. Für den Konsumenten oftmals schwer verständlich ist, dass es kein allgemeines Rücktrittsrecht von Immobiliengeschäften gibt. Verträge sind grundsätzlich einzuhalten. Ein Rücktritt ist die Ausnahme und kommt nur in bestimmten, vom Gesetzgeber vorgesehenen Fällen zum Tragen. Andererseits ist ein Mietanbot eine einseitige verbindliche Vertragserklärung, die schon durch die Annahme einen Mietvertrag zustande kommen lässt.

Übereinstimmende Willenserklärung

Der in der Folge noch zu unterzeichnende Mietvertrag ist im Grunde nur die Langfassung des bereits durch übereinstimmende Willenserklärungen geschlossenen Vertrages. Eines dieser besonderen Rücktrittsrechte hat der Gesetzgeber im Konsumentenschutzgesetz (KSchG) verankert. § 30a KSchG sieht vor, dass derjenige, der sein Mietanbot am Tag der ersten Besichtigung unterschrieben hat – und sich somit einseitig gebunden hat – binnen einer Woche schriftlich zurücktreten kann. Unter bestimmen Umständen verlängert sich die Frist.


 

"Ich habe mich an einer Mietwohnung sehr interessiert gezeigt. Da mein Vater schlussendlich mit dieser Wohnung nicht einverstanden war, habe ich nichts unterschrieben und wollte die Wohnung auch nicht mehr. Jetzt verlangt die Vermieterin die erste Monatsmiete und die Kaution."

 


Ein Mietvertrag ist ein zweiseitiger Vertrag, der durch die Einigung über das Mietobjekt und den Zins zustande kommt. Wichtig ist, dass beide Parteien sich binden wollen.

Keine besonderen Formvorschriften

Besondere Formvorschriften gibt es allerdings nicht, das heißt, dass ein Mietvertrag auch mündlich geschlossen werden kann und zu seiner Rechtmäßigkeit keiner Schriftform bedarf. Diese Einigung über die wesentlichen Vertragspunkte und der Bindungswille der Parteien lässt sich jedoch ohne schriftlichen Vertrag nicht so leicht beweisen.

Eindeutiges Handeln 

Auch eindeutiges Handeln kann ein Mietverhältnis begründen. Beispielsweise wenn ein Eigentümer einem Bekannten seine Wohnung zur Verfügung stellt, dieser dem Eigentümer mehr als die Betriebskosten monatlich auf sein Konto überweist und der Eigentümer dieses Geld auch anstandslos annimmt.


 

„Nachdem der Mietvertrag von beiden Vertragsparteien unterzeichnet wurde, will ich die Wohnung nicht übernehmen. Kann ich von dem Mietvertrag zurücktreten?“

 


Nein! Es gibt in diesem Fall kein gesetzliches Rücktrittsrecht. Einzige Ausnahme ist der Rücktritt vom Mietvertrag, wenn dieser am Tag der Erstbesichtigung vom Mieter unterzeichnet wurde. Eine andere Möglichkeit stellt eventuell ein Verzug des Vermieters dar. Das bedeutet, dass die Wohnung zum vereinbarten Übergabezeitpunkt nicht fertiggestellt ist und vom Mieter daher nicht bezogen werden kann.

Kündigung oder einvernehmliche Auflösung

Ansonsten muss auf die Kündigungsmöglichkeit des Mieters bedacht genommen werden und ist besonders bei befristeten Mietverhältnissen äußerst unangenehm. Da kann nämlich erst nach einem Jahr unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist vom Mieter erstmalig gekündigt werden. Der Mieter ist daher gezwungen, eine einvernehmliche Auflösungsmöglichkeit mit dem Vermieter zu suchen. 


 

Ich habe gestern ein Mietanbot von einem Makler für eine Wohnung unterschrieben. Jetzt erscheint sie mir jedoch viel zu teuer und ich möchte von diesem Anbot zurücktreten. Geht das?“

 


Ein Mietanbot ist eine einseitige verbindliche Vertragserklärung, von der man jedoch einseitig nicht mehr zurücktreten kann. Das Konsumentenschutzgesetz hat jedoch eigens eine Bestimmung geschaffen, die den (zu rasch unterzeichnenden) Konsumenten vor sich selber schützt. Hat dieser nämlich am Tag der Erstbesichtigung ein Anbot unterzeichnet, so ist er berechtigt, binnen einer Frist von zumindest einer Woche von seiner Vertragserklärung zurückzutreten, ohne dass irgendwelche Kosten entstehen. Ohne den Erhalt einer schriftlichen Belehrung über dieses Recht verlängert sich die Frist auf vier Wochen.

Verständliche Vereinbarung für den Konsumenten

Wurde das Anbot nicht am Tag der Erstbesichtigung unterzeichnet, gibt es kein Rücktrittsrecht. Nun kommt es darauf an, ob der Immobilienmakler im Anbot den § 15 Maklergesetz vereinbart hat, der ihm auch im Fall des Nichtzustandekommens des vermittelten Vertrages die Provision sichert. Eine derartige Vereinbarung muss inhaltlich für den Konsumenten verständlich festgehalten sein und lautet etwa folgendermaßen „Sollte der Vertragsabschluss von mir wider Treu und Glauben vereitelt werden, so hafte ich dennoch für meine Provision.“ In diesem Fall ist der Makler berechtigt, vom Anbotsteller die Provision zu fordern. 


 

„Wir wollten unsere Eigentumswohnung verkaufen, haben zu diesem Zweck einen Makler beauftragt und auch mit einem Interessenten ein Kaufanbot unterschrieben. Jetzt wollen wir aus familiären Gründen die Wohnung doch behalten. Was kann uns passieren?“

 


Mit der Annahme des Kaufanbotes durch den Verkäufer kam der Vertrag zustande. Wenn die übereinstimmenden Willenserklärungen in einem Kaufanbot schriftlich festgehalten sind, sind sie bindend! Auch wenn noch keine Unterzeichnung des verbücherungsfähigen Kaufvertrages erfolgte. Beide Parteien sind an den Verkauf gebunden.

Rechtlich gibt es kein Zurück

Ein einseitiges Abstehen vom Vertrag ist nicht mehr möglich. Das bedeutet, der Käufer kann auf Übergabe der Wohnung klagen und der Verkäufer auf Zahlung des vereinbarten Kaufpreises. Rechtlich gibt es kein Zurück mehr! Der Verkäufer kann nur eine einvernehmliche Lösung suchen und gemeinsam mit dem Käufer den Vertrag wieder auflösen.


 

„Ich bin Eigentümerin eines Autoabstellplatzes in einer Wohnungseigentumsanlage, in der ich auch eine Eigentumswohnung besitze. Ich möchte gerne meinen Abstellplatz verkaufen. Geht das?“

 


Sobald ein Autoabstellplatz nicht Zubehöreigentum zu einer Wohnung ist, sondern eine selbständige Eigentumseinheit bildet, können Sie diesen Abstellplatz auch alleine verkaufen. Das Wohnungseigentumsgesetz legt aber eine dreijährige Frist fest.

Verkauf an anderen Eigentümer möglich

Diese Bestimmung sieht vor, dass Wohnungseigentum an einem Abstellplatz bis zum Ablauf von drei Jahren nach Begründung von Wohnungseigentum nur von einer Person erworben werden kann, der Wohnungseigentum an einer Wohnung in dieser Anlage bereits zukommt. Zweck dieser Regelung ist der, dass in erster Linie jene Personen bei Abstellplätzen zum Zug kommen, die bereits eine Wohnung besitzen.

Neue Wohnungseigentumsanlage: 3 Jahresfrist abwarten

Laut Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes (5 Ob 125/13p) gilt diese Beschränkung nicht nur für die erstmalige Begründung von Wohnungseigentum (bei allererstem Verkauf der Objekte), sondern auch für weitere Verkäufe innerhalb der Dreijahresfrist. Handelt es sich in dem Fall daher um eine neue Wohnungseigentumsanlage, müssen Sie diese Frist von drei Jahren abwarten.


 

 

Hier gelangen Sie wieder zur Wohnrechts-Übersichtsseite.

Bewertung

Wertung: 4 von 5 Sternen
12 Stimmen
Weiterlesen