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Wohnkosten

Mietzahlungen, Betriebskosten, Investitionen

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veröffentlicht: 15.07.2013, aktualisiert: 08.04.2016

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Kaution

"Mein Vermieter verlangt für eine ganz normale Altbauwohnung fünf Monatsmieten Kaution. Ich habe gedacht, dass drei Mieten zulässig sind. Stimmt das?"


Es hat mit 1. April 2009 eine Wohnrechtsnovelle gegeben, wodurch eine Bestimmung in das MRG (Mietrechtsgesetz) aufgenommen wurde, die Regelungen über die Kaution enthält. Eine gesetzliche Festsetzung der Kautionshöhe wurde in diese Bestimmung jedoch nicht aufgenommen.

Drei bis fünf Monatsmieten als Kaution üblich

Nach wie vor ergibt sich die Höhe aus der Rechtsprechung, wonach drei bis fünf Monatsmieten als Kaution üblich sind, eine Höhe von sechs Monatsmieten als höchstzulässige Grenze angesehen wird. Wird eine darüber hinaus gehende Kaution vereinbart, stellt dies einen Verstoß gegen das Ablöseverbot des Mietrechtsgesetzes dar.

Rückforderung nur für Mietverhältnisse

Diese Möglichkeit der Rückforderung besteht aber nur für Mietverhältnisse, die in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen. Daher nicht für ungeförderte Neubaumietwohnungen (als Neubau gilt eine Wohnung im Zinshaus mit Baubewilligung nach 1953 oder vermietete Eigentumswohnung nach 1945) oder vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser.

 


 

„Mit 30. April habe ich nun meine Mietwohnung an den Vermieter zurückgegeben. Obwohl es nichts zu beanstanden gab, überwies mir der Vermieter lediglich die Hälfte meiner geleisteten Kaution. Was kann ich machen?“


Es ist üblich und zulässig, dass der Vermieter bei Mietvertragsabschluss vom Mieter eine Kaution verlangt. Diese dient zur Sicherstellung etwaiger Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter - etwa für ausständige Mieten oder für sonstige Schäden, die der Mieter an der Wohnung zurücklässt. Nach Beendigung der Mietzeit darf der Vermieter diesen Betrag (oder das Sparbuch) so lange behalten, bis er sich über den Zustand der Wohnung als auch über Mietzinsrückstände seines Mieters informiert hat.

Rückforderung im Außerstreit-Verfahren

Nach der neuen Bestimmung des § 16b MRG (Mietrechtsgesetz) ist der Vermieter jedoch verpflichtet die Kaution samt Zinsen nach Ende des Mietvertrages unverzüglich zurückzustellen. Tut er dies nicht, so kann der Mieter nach der neuen Regelung seine Rückforderung geltend machen - nunmehr im Außerstreit-Verfahren und nicht wie nach der alten Gesetzeslage im strittigen Verfahren. Damit wurde die Rückforderung vereinfacht und die Rechtsposition des Mieters gestärkt.

 


 

„Ich befürchte, dass mir der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlen wird. Daher möchte ich die letzten drei Monate keine Miete mehr zahlen. Ist das möglich?"


Auch wenn vielen Mietern diese Vorgehensweise entgegenkäme, ist sie rechtlich nicht in Ordnung. Die Kaution kommt aus dem Pfandrecht und dient der Besicherung sämtlicher Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter. Es handelt sich dabei um offene Mietzinse, Schäden am Mietgegenstand und sonstige eventuelle Schadenersatzansprüche.

Forderungen erst bei Rückgabe feststellbar

Ob der Vermieter derartige Forderungen hat, lässt sich erst bei der Rückstellung des gemieteten Objektes feststellen, sodass eine vorherige Befriedigung aus der Kaution den Vermieter um seine Sicherstellung bringen würde. Sollten Sie als Mieter schon drei Monate (entspricht zumeist der Höhe der hinterlegten Kaution) vor Beendigung Ihre Mietzahlung einstellen, laufen Sie Gefahr vom Vermieter geklagt zu werden.

 


 

„Ich habe meine Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand an den Vermieter zurückgegeben. Einzig von den Wohnungsschlüsseln, war einer nicht mehr auffindbar. Jetzt verweigert der Vermieter die Auszahlung der Kaution in der Höhe von 2000 Euro. Darf er das?“


Im Normalfall verpflichtet sich der Mieter bei Mietvertragsbeginn, eine Kaution in der Höhe von drei bis fünf Monatsmieten beim Vermieter zu hinterlegen. Gesetzlich verpflichtend ist die Kaution nicht; meist wird sie im Vertrag vereinbart. Sie dient als Sicherheit für den Vermieter, sollte der Mieter mit seinen Zahlungen in Verzug geraten oder das Objekt in beschädigtem Zustand retournieren.

Wurzeln im Pfandrecht

Die Kaution hat ihre Wurzeln im Pfandrecht. In vorliegendem Fall ist der Vermieter berechtigt, die ihm entstandenen Kosten (Nachmachen des Schlüssels) vom Mieter zu verlangen und diesen Betrag von der Kaution einzubehalten. Der Vermieter ist nicht berechtigt, den gesamten Betrag zu behalten sondern nur einen angemessenen Teilbetrag – und der orientiert sich an der Höhe der zu erwartenden Kosten für einen neuen Schlüssel.

 


 

„Trotz mehrmaliger Urgenzen erhielt ich auch drei Monate nach Beendigung meines Mietverhältnisses keine Kaution zurück. Jetzt möchte ich rechtliche Schritte unternehmen. Was kann ich tun?“


Mit dieser durch die Wohnrechtsnovelle 2009 eingefügten Bestimmung, versuchte der Gesetzgeber erstmals für das praxisrelevante Problem der Kaution einen gesetzlichen Rahmen zu schaffen. Die Regelung gilt für sämtliche unter das Mietrechtsgesetz fallende Objekte.

Kaution unverzüglich zurückzahlen

Nach Ende des Mietvertrags hat der Vermieter dem Mieter die Kaution unverzüglich zurückzustellen. Bei der Rückforderung kommt dem Mieter ein Wahlrecht zu: Er kann den Kautionsbetrag unmittelbar im Rechtsweg (mittels Mahnklage beim Bezirksgericht) zurückfordern oder (zunächst) einen Feststellungsantrag im Außerstreitverfahren stellen.

Mahnklage ist günstiger

Der Rechtsweg ist kostengünstiger und schneller, solange keine berechtigten Forderungen des Vermieters gegen den Mieter bestehen. Gilt dies noch zu klären, wird der Mieter einen der Höhe nach nicht bezifferten Antrag im Außerstreitverfahren stellen. Dieser Antrag ist auf Feststellung des rückforderbaren Kautionsbetrages gerichtet.

 


 

„Ich habe gehört, dass die Kaution nur mehr eine Monatsmiete betragen darf. Ist das richtig?“


Es gibt zwei Zahlungen, die beide zu Beginn des Mietverhältnisses fällig sind und immer wieder verwechselt werden:

  • Die Kaution dient der Sicherstellung für den Vermieter und wird auch an diesen bezahlt.
  • Die Provision erhält der Immobilienmakler für die Vermittlung des Mietvertrages.

Maklerprovisionen gesenkt

Die Kaution beträgt nach wie vor zwischen drei und fünf Monatsmieten. Bei den Maklerprovisionen hat es eine Änderung gegeben. Hier wurde die maximal zu verlangende Mieterprovision gesenkt. Bei unbefristeten oder mehr als drei jährigen Mietverträgen darf der Makler nur mehr zwei (statt drei) Bruttomonatsmieten kassieren, bei einem Dreijahresvertrag steht ihm nur eine Monatsmiete zu (früher zwei).

Hausverwaltung als Makler

Für Hausverwaltungen, die auch als Makler arbeiten, gibt es einen Einschnitt: nur mehr eine (statt zwei) Monatsmieten bei unbefristeten oder mehr als dreijährigen Verträgen, bei einem Dreijahresvertrag nur eine halbe Bruttomonatsmiete.

 


 

„Ich habe jetzt meinen Mietvertrag gekündigt und habe dem Vermieter bei Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 2008 eine Kaution in bar übergeben. In der Folge wurde das Zinshaus verkauft. Jetzt teilt mir der neue Vermieter mit, dass er mir die Kaution lediglich unverzinst retournieren wird, da er auch die Kaution von seinem Verkäufer unverzinst erhalten hätte. Darf das sein?“


Bei Objekten in einem Mehrfamilienhaus tritt der Erwerber in den Mietvertrag auf Vermieterseite ein und übernimmt damit alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis.

Alter Vermieter, neuer Vermieter

Der neue Vermieter ist nun gegenüber dem Mieter verpflichtet die Kaution zurückzuzahlen. Mit der Novelle 2009 wurde erstmalig eine gesetzliche Regelung hinsichtlich der Kaution getroffen. Nach dieser ist eine Kaution entweder überhaupt in Form eines Sparbuches zu übergeben oder, wenn sie als Geldbetrag hinterlegt wird, dann hat sie der Vermieter auf einem Sparbuch fruchtbringend zu veranlagen.

Kaution verzinst zurück

In jedem Fall muss die Kaution verzinst zurückgezahlt werden. Was der Gesetzgeber unter "fruchtbringend“ versteht ist unklar. Zumindest kann der Zinssatz für täglich fällig werdende Einlagen gefordert werden. Nach Ende des Mietverhältnisses ist die Kaution unverzüglich zurückzustellen, wobei dem Vermieter eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist einzuräumen ist.


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