Mietverträge: OGH-Urteil

Tiere, Thermen, Ausmalen

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Konsument 4/2011 veröffentlicht: 17.02.2011

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"Gröblich benachteiligend“ – So urteilte der Oberste Gerichtshof über Klauseln, die in vielen Mietverträgen enthalten sind. Diese betrafen Tierhaltung, Kosten für Erhaltungsarbeiten und  Reparatur der Therme und das Ausmalen bei Beendigung des Mietverhältnisses.

Kein Verbot für den Goldhamster

Im Auftrag des Bundesministeriums für Arbeit, Soziales und Konsumentenschutz haben wir gegen mehrere Klauseln geklagt, die sich häufig in Mietverträgen finden. Tierfreunde wird vor allem freuen, dass das Höchstgericht folgende Klausel für unwirksam erklärt hat:

„Dem Mieter ist es nicht gestattet, Haustiere zu halten."

Dieses Verbot ist laut Höchstrichtern nämlich zu weit gefasst. Ein Vermieter kann den Mietern nicht verbieten, sich ein Aquarium, einen Goldhamster  oder andere kleine Tiere zuzulegen. So ein Verbot würde Mieter gröblich benachteiligen. Ein Vermieter müsste im Mietvertrag genau festschreiben, welche Art von Tieren nicht gehalten werden dürfen. Das heißt praktisch: Wer schon einen Mietvertrag hat, in dem dieses Verbot der Tierhaltung steht, kann trotzdem jedes beliebige Tier halten.

Einen neuen Mietvertrag mit einer geänderten Klausel muss man nicht akzeptieren. Allerdings kann der Vermieter ein Kündigungsverfahren in Gang setzen, wenn das Haustier eines Mieters Lärm, Schmutz, Gestank oder Gefahr verursacht.

Ausmalen beim Ausziehen

Oft verlangen Vermieter, dass der Mieter die Wohnung in jenem Zustand zurückgeben, in dem sie sich bei der Vermietung befand. Oft wird sogar verlangt, dass man neu ausmalen muss. Hier eine typische Klausel:

„Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter das Mietobjekt der Vermieterin in ordnungsgemäßem Zustand, das heißt wie bei Mietbeginn übernommen, gereinigt und geräumt von allen nicht mietvertragsgegenständlichen Fahrnissen mit sämtlichen Schlüsseln zu übergeben."

Auch hier zeigten die Höchstrichter die Rote Karte: Eine solche Klausel würde nämlich bedeuten, dass der Mieter auch dann renovieren muss, wenn die Wohnung durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch abgenützt wurde. Dieser Gebrauch wird  aber schon mit Zahlung der Miete abgegolten.

Instandhaltung und Reparatur

Das Fenster klemmt, die Therme braucht ein Service, ein Fliese bekommt einen Sprung: In einer Wohnung fallen immer wieder Reparaturen an. Viele Vermieter versuchen nun, die Kosten für solche Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen pauschal auf den Mieter abzuwälzen. Dazu zwei typische Klauseln:

„Unter Hinweis auf § 10 Abs 3 Z 1 MRG vereinbaren die Streitteile die laufenden Erhaltungs-, und soweit erforderlich, Erneuerungspflichten seitens des Mieters hinsichtlich sämtlicher mitgemieteter Einrichtungsgegenstände, Geräte und Anlagen."

„Diese Obliegenheit umfasst auch die entsprechenden Pflege- und Servicemaßnahmen im Zusammenhang mit der gesamten Wohnungsausstattung und somit auch der Therme. Darunter fällt unter anderem auch die Verpflichtung zur regelmäßigen Reinigung der Wohnung und der Fenster, der entsprechenden fachgerechten Behandlung der Böden und Fliesen, die Beseitigung geringfügiger Gebrauchsschäden (zB gesprungene Fliesen, beschädigte Sesselleisten, defekte und undichte Armaturen und Syphone, undichte Silikonfugen, klemmende Scharniere, etc)."

Noch nicht alles klar

Auch diese Klauseln qualifizierte der Oberste Gerichtshof als gröblich benachteiligend und damit für unwirksam. Allerdings sind damit noch keineswegs alle Fragen gelöst. Vor allem die leidige Frage der Thermenreparatur harrt noch einer Klärung. Im Mai 2009 hatte der OGH nämlich  geurteilt, dass auch Vermieter nicht zum Erhalt von mitvermieteten Gasthermen verantwortlich sind. Hier müsste das Mietrechtsgesetz geändert werden und eindeutig festlegen, wer für Wartung, Reparatur oder Austausch einer Heiztherme  jetzt aufkommen muss: Der Mieter oder der Vermieter. - Lesen Sie hier die neue Rechtslage (2015): Mietrecht: Wer ist für die Therme zuständig? 2/2015

Ausführliche Informationen zum Urteil gibt es auf der Seite unseres Bereiches Recht www.verbraucherrecht.at.

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